今天小編分享的财經經驗：調控後樓市确實火了，但也出現了問題，歡迎閲讀。
説在最前面，二手市場确實爆了（不是漲是爆）
按理説新政後是要跟各位在二手市場文裏見的
尤其新政後首周我們看到二手成交确實跳漲了，哪怕那還是個國慶周
但新政和二手這倆詞對我們來説太熟悉了，每回新政後二手市場的熱度是四周還是八周我們都樂此不疲的分析着
但分析越多也越會問自己一個問題
什麼叫漲了
如果漲一周兩周也是漲那這跟各位心裏的漲是一個意思麼
也是因為這樣這次當我們看到暴漲的樓市數據的時候會選擇
再等等
時間走完三周當我們看到份比較完整的二手成交走勢時候，當我真的将一線市場跑的差不多的時候，終于可以坐下來好好跟各位説説二手了
接下來的文字比較全面也比較露骨，但至少可以讓各位看到新政後二手市場比較
真實的一面
01
首先二手是真的爆了，而且連着三周
爆和漲在我這的區别大概在于環比漲幅有沒有超過 100%，即有沒有翻倍
我觀察的依然是鏈家每周的轉定單
首先這數據實時、二來沒有手拉手或者動遷户買新房走二手網籤這類非市場成交、第三它和全市成交存在相對固定占比（25% 左右），這不就是樓市最好的放大鏡麼
通過這個數據我也看到了最真實的新政力量波
首先是新政後首周（9.30-10.6）就當你以為所有人都在外好山好水的時候鏈家成交了 1186 套，這個數字是它上周的 1.3 倍，環比漲幅 33%
鏈家成交和全市成交存在固定 25% 左右的占比，于是可以輕松推出全市二手市場也在旗鼓相當的漲幅中
從這能感受到一點點新政力量，就哪怕這是自去年九月的第五次大型調控，它依然可以做到在國慶周環比 33% 的漲幅
而真正讓人驚訝的是後面兩周，有點嘆為觀止
進入新政後第二周（10.7-10.13）上海二手市場拉足全線火力一口氣成交了 1657 套，這個數字是新政前一周的 1.85 倍，對比新政前周均水平上浮 114%
第三周（10.14-10.20）接着又成交了 1578 套，對比新政前周均水平上浮 103%
也就是我所謂的爆了
我想從兩個方面説下這個數據為什麼恐怖
首先 1657 套對比新政前周均的 776 套實現了 114% 的暴漲，也就是平時成交 1 套的市場現在要成交 2.14 套，這數據和 527 新政的魔力基本拉平
二來你用這數據不難算出全市二手市場的波動
鏈家 1657 套 / 周 = 鏈家 237 套 / 天 ≈ 全市二手住宅 948 套 / 天（鏈家成交市占 25%）
按這速度全市十月二手市場能來到近 3 萬套，别説跑赢歷年十月，跑赢近五年絕大部分月份也不會面露難色
當然，這數據不會一直維持在 1657 套的峰值，但按目前日均成交套數算
鏈家 4421 套 /3 周 = 鏈家 211 套 / 天 ≈ 全市二手住宅 842 套 / 天（鏈家成交市占 25%）
≈全市二手住宅2.6 萬套/ 月，依然跑赢大多月份
所以過去這三周二手市場是真的火
各位看到的中介朋友圈裏的單日成交走勢節節攀升、10 月 13 日網籤二手房 1334 套、10 月過半網籤過萬套等等雖然有情緒渲染成分，但總體真實
02
但各位發現沒，這次的成交熱我們體感上好像沒那麼強烈
527 新政後我繞着全市畫了個圈圈，無論是楊浦虹口寶山還是嘉定青浦松江，在這裏的中介門店和看房現場我都感受到了撲面而來的市場熱情
印象最深的是去看萬科天空之城的某兩房的時候，過了晚上七點還有客户跟我同乘電梯去往同一套挂牌房源，那附近的中介門店更是連續多日忙到凌晨
這次我依葫蘆畫瓢又畫了個圈圈，但類似的畫面卻沒再見到
按理説市場數據的變化都是最末端的，數據變化的開始早在中介門店、小區房源、甚至中介朋友圈裏的聲嘶力竭裏初見端倪，但這次通通沒感受到
是個人體感偏差還是市場确實如此，這點真的困擾我很久，直到我遇到足夠多的一線中介小哥，他們告訴我市場确實變了，但不在我上次 " 畫圈 " 的地方
如果説以往新政後的成交刺激更多來自外環外或者市區内低總價老破小，那這次的成交刺激明顯集中在中環附近
尤其是中環内板塊
新靜安大寧板塊的慧芝湖花園 900 萬上下的兩房，在挂三十套左右，平均每套每兩周十幾組帶看，新政前這個數字是四五組，整個小區的 10 月過半的成交量就來到近 10 套，相當于新政前一個月的量
浦東金橋板塊新政後首周的看房量環比上浮 70% 左右，成交量也環比上浮 50%
浦東張江板塊這兩個數字也分别來到 60% 左右、45% 左右
此外普陀長風、長寧的天山和仙霞、闵行的梅隴都在這兩行數據裏跑赢了全市平均水平
各區繞着中環這圈的板塊在看房量和成交量上都有更為明确漲幅
成交價段也發生了改變
首先各價段都在上漲沒錯，尤其 500 萬以下這個價段依然承擔市場的主力成交價段，跟以往每次的新政市場類似
而跟以往不同的是，以往每次成交上浮比例裏，低總價的上浮比例永遠是最高的，比如 527 新政首周 500 萬以下環比上浮比例 92%，高于所有價段 87% 的平均漲幅、比如今年 3 月小陽春首周 500 萬以下環比上浮 57%，高于所有價段 50% 的平均漲幅
但這次我們看到的上浮比例裏，500-1000 萬、1000-2000 萬、2000 萬以上這三個價段的上浮比例都超過 50%，都高于 500 萬以下的漲幅
新政後峰值周對比新政前一周
也就是説這次新政刺激的更多是高總價段
以往 500 萬以下的單獨價段的一己之力變為了 500-1000 萬、1000-2000 萬、2000 萬以上這三個價段同時發力
這可不是我在上海畫個圈圈就能輕易碰到的看房場景，可能這也是為什麼我的市場體感會和 527 不太一樣
這兩方面的不同大概率跟兩點有關
首先外環外已經被刺激多輪，存在購買力消耗的問題
同時别忘了外環外還是新房的主戰場，70% 的新房供應都來自外環外，面對同樣的外環，二手的成交注意力會被新房分散
10 月 4 日上海時代之城售樓處
其次從 929 新政的七條内容來看，增值税和普宅标準取消都更利于高價段流速，哪怕是存量房貸利率的降低也是更利于緩解置換家庭的購房壓力
這也形成了這輪新政刺激後跟以往不太一樣的體感
03
如果你問我接下來會怎樣
有兩個數據讓我有點隐憂
數據最直觀的地方就是漲了就是漲了，數據最含蓄的地方是周期性的數據起伏并不意味着市場真的漲了
這也是這次新政後數據文被摁下不表的最大原因
新政後不管是新房還是二手上浮是肯定的，跟着人群歡呼市場的成交也非常容易
但僅僅是這些對于每位真實的購房者而言還遠遠不夠
讓子彈飛一會的真實要義應該是讓事件完全發酵後漸漸顯現的完整全貌，而這才是更接近真實的二手市場
而時隔三周後這次的新政後數據有什麼特别
首先是議價空間的快速反彈
以往每次的新政後成交量的上漲都會搭配議價空間的收窄，也就是説房東原本可以讓你還 10 萬現在可能只能還 8 萬，你不同意那就下一位買家
這樣的情況出現在每年三月小陽春，也出現在 2023 年 9 月、2024 年 5 月新政後
基本可以做到議價空間維持 3-4 周不斷走低
但這次議價空間在第 2 周走低後，在第 3 周就立馬回彈
這種走勢可以理解為房東成交信心不足，但終其根本還是房客雙方博弈後的市場的信心的體現
另一個我關注的數據是看房人數
新政放開後看房人數走高是一定的，尤其這次社保 3 年改 1 年，這意味着大量來上海工作的年輕人一夜之間都有了購房資格
但這次的新增看房人數卻沒有料想中的暴漲
日均新增看房人數 7049 人，低于 6 月，可能與國慶期間看房人數較低有關，那這個數據還有待觀察
但另一面房東的挂牌熱情卻異常高漲
進入 10 月上海鏈家的日均新增挂牌來到 1127 套，比 6 月高
換句話講就是新增客沒有那麼高漲的同時，新增挂牌量卻一如往常熱情
最近我看到鏈家後台的庫存挂牌量已經快接近 18 萬套了 ...
04
所以接下來我想跟各位房東分享兩件事
首先每次新政後我們説的最多就是視窗期三個字，這次當然也不例外
新政後選擇漲價的房東我理解，但不贊同，除非你的房源多年才出 1 套的稀缺房源根本不愁賣
面對視窗期各位房東要做的事有幾件
一認真對待每組客户，不要設定特定看房日期比如什麼周末才能看房這種的
二盡可能的讓自己的房源在同小區其他房源面前顯得更 " 漂亮 "，短短幾周再裝修可能來不及了，但自己手動放置一瓶花、一張懶人椅還來得及，如果自己還在住，那至少保持室内衞生，總之最好喚起客户未來在這裏的居住畫面
其次面對如此高的二手庫存，各類中介機構是不會任其發展不管不顧的
作為市場化的中介機構他一定不會在挂牌庫存量面前無動于衷
接下來對于房源的分類，以及将重點流量和經紀人精力集中是必然的事
這就意味着如何能讓你的房子能在經紀人面前凸顯的問題
據我所知的房源等級裏基本分為 abcs 這四個等級，如何能讓自己的房子成為 s 這是需要你和你的中介充分溝通
這回新政後的二手市場觀察先分享到這，往後我們還會從其他維度跟進
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