今天小編分享的财經經驗：或許，土豪村才能救地產，歡迎閲讀。
作者 | 醉酒大鲨魚
文章來源 | 格隆匯樓市
或許，只有土豪村才能救房地產。
困在資金上
最近佛山一個土豪村借錢給碧桂園推動村裏舊改的事，上了新聞。
這個村子是位于佛山市南海區桂城街道的永勝村，位置可以説是佛山南海區相當不錯的地段。
從地理位置來看，步行 1.5 公裏範圍内臨近廣佛線的千燈湖站以及金融高新區站，近距離可上廣佛江珠高速，區網域内還有南海全民健身體育公園以及萬達廣場，是佛山非常繁華的新商圈。
周邊的小區，也是佛山最貴的地段。
在中介平台上顯示，永勝村所在位置的片區千燈湖片區，挂牌均價達到了 2.6 萬 / 平。
其中碧桂園燈湖盛世挂盤均價約 3.5 萬 / 平，萬達華府挂盤均價約 2.9 萬 / 平，保利花園一期挂盤約 3.6 萬 / 平，保利花園二期挂盤均價約 3.9 萬 / 平，保利花園三期挂盤均價約 4.2 萬 / 平。
這樣的地段位置，無論是村民，還是當地推動村落改造的大手，都對永勝村的蝶變寄予厚望。
從 2016 年提及改造開始，到 2019 年被正式落實開發合作方，已經過去六七年。
但如今，随着房地產行業周期的變化，永勝村的拆遷舊改也陷入了困局。
所以作為佛山備受關注的舊改項目，也不得不進行 " 自救 "。
根據永勝村 1 月發出的公告顯示，整個永勝村拆除已經達到 63%，舊改的首期回遷住宅倒是已經交付，入住率達到 100%，但是剩餘還有 54% 的村民無法回遷，并且回遷遙遙無期。
考慮到合作的開發商佛山市碧桂園碧欣置業有限公司出現資金短缺，導致項目進度遲滞，無法正常推進，計劃把收到的土地出讓金拿出來，墊資推動二期回遷安置住宅建設。
具體的墊資方案為——
将永勝村出讓金返還款以墊付資金的形式，借款給開發商，優先建設二期回遷房，共計約 7.86 億元，還不夠的由永勝經濟社自有資金投入。
這樣的舉措，也為全國的舊改解困，提供了一個樣本。
一來可以推動舊改建設，保證開發商交樓任務，二來村民可以盡快回遷，盤活區網域生态，提升周邊城市面貌，恢復經濟生态。
三來盡管以借款的方式墊資，但永勝村建立了土地監管賬户，可以進行專款專用，便于資金使用監督，确保資金監管，同時也能進行工程進度的監督，最大程度保障交樓，促進開發企業開發銷售。
所以即便未來開發方無法償還借款，大概率也還有一定的協定抵扣或擔保。
不改是常态
對于有資金實力的舊改村落，很多時候涉及的是股份合作社。
永勝村舊改之所以能夠繼續推動項目，更多仰仗的是永勝村的實力，也是廣東首個探索舊村改造與村集體收益平衡的案例。
根據永勝股份經濟合作社公布的财務收支預算方案顯示，光經營收入就達到 3101.93 萬元，投資收益達到 1671.4 萬元，加上其他收入，總收入 4781.93 萬元。
差不多半個小目标的收入，而整個預算支出為 641.88 萬元。
去年年中也曾公布過一次預分紅方案，拿出 976.69 萬元分給 2273 名村民。
所以這樣的村集體經濟，完全有能力支撐項目的推進。
而這樣有實力的村集體，在東莞、廣州、深圳都并不罕見。
每年廣深莞的 " 土豪村 " 曬分紅，都能吸引一波關注。
比如去年南海的莊邊村、勝利村，禅城的郊邊村、鄱陽村等。
但并非每個舊改項目，背後都擁有一個有實力的合作社，是否能夠效仿永勝村的做法，也需要看股份合作社的實力或者村民的意願。
能夠依靠自身摸出一條路子，得到 " 資金 " 的救贖的，畢竟是少數。
最明顯的，一些未拆改的項目，等來的或許不是拆遷的推進，而是不拆了，或者直接擱置了。
拆遷舊改進度龜速。
尤其一些成本高，規模大的項目。
像深圳一些舊改項目，成本非常高，拆遷難度大。
比如深圳南山區網域的海雅百貨大樓城市更新項目，在 2022 年舊改方案批復後，卻被發現去年 11 月籤約京東 MALL 并重新招商。
比如寶安區航城街道草圍舊村及南片區城市更新單元失效，去年 12 月被踢出舊改計劃。
再比如深圳備受關注的八卦嶺舊改項目，2019 年被納入福田區棚户區改造年度計劃，如今五年過去了，遲遲未見動靜。
有市民急得向官方詢問，得到的答復卻是 " 正統籌開展老舊住宅區改造新政研究工作，待新政策出台後将參照國家省市最新政策，結合各樓棟宗地面積、現狀功能、權利人意願等情況，分類分片，科學施策 "。
所以，舊改項目等着等着，也有可能不改了。
未來的舊改，或許只有資金真正落實的項目，才能成功翻身。
作者觀點，不代表格隆匯立場
