今天小編分享的财經經驗：沒想到房子老齡化的程度會這麼嚴重，歡迎閲讀。
前段時間關于" 房屋養老金 "的讨論非常火熱，不少小夥伴都開始擔心自家房子老化後該如何處理，具體什麼是房屋養老金，這筆錢從哪裏來以及未來又該怎麼使用，于是瞬間有了各種輿論的解讀。
但是在此之前，其實還有一件事好像被大家下意識忽略了，就是什麼樣的房子最可能用到養老金，未來那些真正需要使用房屋養老金的老房子， 全國到底有多少。
今天這篇文章，試着回答下這個問題。
首先什麼樣房子可能會需要 " 養老 " ？
屋齡動辄 50、60 年的老破小自是不必多説，老化的水管，充滿安全隐患的燃氣，都是未來修繕維護的重點對象。
但另外還有一種更值得重視的潛在情況，其實是商品房，如果我們按照 1998 年第一次房改算起，房地產發展至今已經大概 25 年，也是從那個時候開始，開發商進入市場拍地建房，第一批商品化住房也應運而生，雖然這些房子產權是 70 年，但經過 20 多年的風吹雨打，大部分也逐漸老舊。
買房朋友感嘆，房貸還沒還完，小區就變破爛，所以這裏我們把屋齡超過 25 年的房子，定義為未來大概率需要養老金的老房子，倒推算下來，建成時間也就是2000 年。
而當我根據《中國人口普查年鑑 -2020》，發現把全國 45791305 户居民按住房建成時間分的家庭户住房狀況中，2000 年前修建的房屋占比高達 35%，也就是 1600 多萬户。
整理自：《中國人口普查年鑑 -2020》
換句話説，全國範圍内每 3 户居民就有 1 户，是住在屋齡 25 年以上的老房子裏，這還是只是 2020 年的數據，後面随着年份不斷後移，未來需要養老的房子 可能遠比我們想象中多的多的多。
但這還不是最誇張的，即使在當下，其中 0.4%，是屋齡已經超過 75 年絕對的老破小。
整理自：《中國人口普查年鑑 -2020》
75 年呀，這樣的老小區飽經歲月風霜之後，提供的居住環境是如何的惡劣，我都不敢想。
那麼接下來就讓我們好好看看，在房屋養老金正式實行之前，這些老房子都在全國哪裏。
01 老房子占比高于全國水平的，有 14 個省市
前面我們提到截止 2020 年，按照住房建成時間劃分，全國建于 2000 年前的家庭户住房一共約 1600 萬户，全國平均占比35%。
而具體到全國 31 個省市，我提前把超過平均水平的都标紅了。
整理自：《中國人口普查年鑑 -2020》
可以看到，高于全國平均的一共有 14 個省市。
第一梯隊，占比 50.38%，僅上海一個。第二梯隊，占比 40%-50%，遼寧、天津、山西、河北、山東、浙江。第三梯隊，占比 35%-40%，包含北京、江蘇、黑龍江、湖南、廣東、福建、吉林。
為什麼是他們？最顯而易見的這些省市的能級都挺高，上海、浙江、北京、廣東，都是盛產一線和新一線的主要省市。
那麼問題來了，城市能級更高的省市，不應該房屋屋齡更新麼？答案恰恰相反。
各位有沒有想過為什麼會有所謂的房屋老齡化，本質上正是因為過去 20 年棚改城鎮化的需要，從而帶來大量房屋的修建，修得最早的房子，自然老得也就越快，因此一個很重要的原因，其實是來自城鎮化。
根據國家統計局的數據顯示，2021 年我國城鎮常住人口為 91425 萬人，城鎮化率為 64.7%，我們把城市化率拉出來做一個對比，你會發現，那些建于 2000 年前的住房户數占比超過全國平均水平的省市，對應他們的城鎮化率也都高于 64.70% 的水平線之上。
整理自：《中國人口普查年鑑 -2020》
換句話説，全國擁有老房子最多的省市，就是過去 20 年城鎮化最高的省市，這也很好解釋了為什麼第一名會是上海。
作為我國最早開埠的國際化都市，當之無愧全國城鎮化的領頭羊，伴随過去經濟快速發展也讓上海的住房老齡化遠高于其他省市。
02 只是沒想到上海的房屋老齡化，能這麼高
數據盤點下來，知道上海老房子多但沒想到這麼誇張，堪稱壓倒性。
第一，是老房子絕對的多，50.38%，是全國唯一一個占比超過 50% 的地區。
如今你在上海這座城市看到的房子，超過一半的數量都是屋齡超 25 年的老房子，包括在二手市場。
我找兔博士粗略拉了下截止 2024 年 8 月上海的挂牌數據，近三年來屋齡超過 20 年的小區，挂牌數量基本在 60% 以上。
這些老房子已經成為占據上海樓市二手房源供應量絕對的市場主力。具體到各區：
抛開最大的浦東，靠前的楊浦、闵行、徐匯、普陀，主要還是以中心城區為主，以楊浦為例，作為上海的老工業區，如今楊浦挂牌最多的鞍山三村、鞍山四村等小區，正是始建于 20 世紀 50 年代，上海市最早的工人新村之一，也曾是大量工廠工人、勞模居住的地方。
别説房子老了，據説住在哪裏退休的工人，社區内 60 周歲以上老人占比就高達 48%。
而這也是上海房子老齡化的第二個特點，絕對的老。
這裏我單獨把全國修建于 1949 年以前，也就是屋齡超 75 年的房子拎出來了，上海共計 1.7 萬户，占整個城市的 1.92%，同樣排在全國第一。
這樣的房子是什麼概念，給大家看一張我曾經在上海拍下的一套屋齡近 70 年的老破小照片，外牆脱落、電線橫行、停車和上下樓梯困難，肉眼可見的老舊和破敗。
類似這樣的小區竟然在整個上海有大概 1.7 萬户，可以想象未來這些小區的 " 養老難度 " 。
而面對老齡化房屋絕對的多 + 絕對的老，上海也早早就開始自己的布局，于是我們看到上海是全國最先進入到城市更新階段的城市，無論是我們寫過的類似彭浦新村、鳳南一村。
70 年到期老破小的原拆建，還是從 2018 年上海開始大力推行的美麗家園工程，針對老舊小區外立面、門頭更新，包括新增太陽能充電棚、拓寬道路，功能性和細節完成進化。
根據上海市房屋管理局統計，截至 2023 年 10 月底，上海全市在僅僅 10 個月期間，便已實施老舊小區改造超 1300 萬平方米，投資約 57 億元，令 329 個老小區煥發新顏，受益居民達到 16 萬户。
包括此次提出 " 房屋養老金 "，上海也是最先站出來的城市之一。
今年率先要在浦東等區開展試點，本質上都是為了老舊房屋的處理在做好先行準備。
03 僅次于上海的房屋老齡化第二、第三梯隊
接下來，我們把目光轉向上海之後的省市，它們開始呈現明顯的區位分化。
仔細看他們的區位分布，除了浙江的比例能達到 40.24% 之外，占比較高 45.5% 的遼寧、44.15% 的天津，以及山西、河北、山東、黑龍江、吉林，基本都集中在北方地區。
整理自： 《中國人口普查年鑑 -2020》
具體到户數，尤其是山東，以 146.7 萬户的數量，占全國的 9.15%，排名全國第一。
全國近十分之一建于 2000 年前的家庭户住房都在山東，這也意味着，未來北方地區要面對住房養老的問題很可能比南方更嚴峻。
另外還有一個比較有意思的，作為東三省位于全國最北端的黑、吉、遼全部上榜，都高于全國平均水準，至于原因，我想不能簡單歸咎于城鎮化率，其實背後他們都擁有一個清晰的标籤：工業重鎮。
這倒是和楊浦有點類似，在 1950 年代，就工業來説，國内 7 成以上的工業基礎都在東北，包括鋼鐵、汽車、機械制造、電力、軍工等國家重點發展的重工業。
不誇張的説，全國工業化建設的大幕就是從東北開啓，在 1980 年之前，國内大城經濟 20 強排名，沈陽和大連是能位列國内前十的，東北經濟崛起的同時，也催生了大量的工人新村。
其中沈陽工人村就曾是我國最大的產業工人聚居區，1952 年，沈陽市在鐵西區投資 1200 萬元，集中建設產業工人住宅區，形成占地 73 萬方，建築面積 40 萬方的 5 個蘇式風格建築群，大中型企業、工人新村、家屬宿舍都匯聚于此，如今伴随工業旅遊的興起，其中一些老廠房已經被改造成文化創意產業園。
但我們看到另一邊在這三個省份，依然存在大量 1969 年前建設的老房子。
整理自：《中國人口普查年鑑 -2020》
這些房子屋齡都已超過 55 年，無論是房屋本身的老齡化還是未來可能產生的居住風險，都是極需重點關注的對象。
04 結語
好，現在回過頭來看，未來到底哪些地方的房子最需要養老：
1、從單一城市來看，2000 年前建成老房子占比 50.38% 的上海，絕對排第一。
2、而如果放大到全國，全國有超 35% 的房子屋齡在 25 年以上，甚至還有 0.4% 是屋齡超過 75 年絕對的老破小。
此外，具體到各省市，有 14 個省市 2000 年前建成住房高于全國平均水平，其中北方比南方更多。
而這些數字并不會停止，再過 10 年 20 年甚至 40 年，最近我還看到一個預測，説是到 2040 年中國将有 80% 的房屋成為 " 老小區 "，房屋變破舊的問題只會日益突出。
眼下的房屋老齡化無疑是嚴峻的，而相比于無視或者批判，更有意義的思考方向可能是我們如何根據各個城市不同背景，真的做到住房 " 養老化 "，雖然目前關于費用來源，養老用途等等都還是未知數，不過有一點是可以确定的，房屋養老，不僅僅只是住房本身，而是一個觸及到社會方方面面的體系工程。
因此才有了全國 22 個城市試點的開始，這件事本身就代表着城市意志，代表着态度，這可能是我們看到最多城市發力決心針對老舊房屋改善的一次共同布局，而當我們意識到這一點的時候，會不會就是一個不錯的開始。
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：Moon，36 氪經授權發布。
