今天小編分享的财經經驗：上海一豪宅項目開盤即成交196億元，樓市要反轉了？，歡迎閲讀。
房地產市場持續深度調整過程中，上海樓市放出了豪宅 " 王炸 "。
位于上海新天地板塊的中海順昌玖裏日前開盤，其以 196.5 億元銷售額刷新全國開盤紀錄。此前全國紀錄保持者為 2020 年深圳華潤城潤玺一期花園，千餘套房源收金 196 億元。
據悉，該項目本次共有 738 組認籌，在開盤首日，售出全部 512 套房源中的 505 套。價格方面，銷售均價 17.2 萬元 / 平方米，套均價值約 4000 萬元。
一開盤即達到如此高的銷售金額，由此引發出這樣的疑問，這是否意味着市場開始大幅回暖了？
易居研究院研究總監嚴躍進認為，開盤銷售額破紀錄，反映出超大城市市場出現復蘇的迹象，也代表一些新的購房資金加快了入市步伐，這對于後續各地房地產市場的預期，将產生積極作用。
" 該項目有幾個重要的特點，即新盤、豪宅、新開盤、勁銷，這説明市場的銷售熱點集中于新開盤豪宅新房項目上。這可能反映出市場復蘇過程中，豪宅銷售可能會扮演樓市復蘇的重要先導。" 嚴躍進表示。
對此，多位業内人士告訴記者，該樓盤成交總價的确很高，但同時不應忽視這其中價格方面因素。
" 一方面，這個項目有其位置優勢，另一方面，其與周邊二手房存在一定價格倒挂。該項目周邊區網域二手房單價在 20 多萬元 / 平方米，雖然現在市場價格有所回落，但 17.2 萬元 / 平方米的價格，仍然較二手房有一定價差，這應該是該項目能快速去化的重要原因。" 一家上海房企管理層表示。
對此，58 安居客研究院院長張波也表示，從新開盤的歷史價格比較情況來看，" 中海•順昌玖裏 " 備案均價雖然高達 17.2 萬元 / 平方米，但早在 2020 年，新天地附近的新盤翠湖天地新開盤的價格就已經達到了 16.5 萬 / 平方米；幾年之後新開盤項目價格，幾乎沒有特别大的上漲。
" 從當前價格來看，周邊二手房的成交價格目前來看，還是明顯超過新開盤價格水平。可以説，一二手房價倒挂，是這個盤熱賣的根本原因所在。雖然目前來看，倒挂程度和 3 年明顯減小，但依然還是有較大的價差空間。" 張波在接受記者采訪時説。
其進一步指出，該項目盤熱度的确較高，但和以往相比，目前的市中心豪宅的熱度已經有所降低。" 在 2020 年樓市熱度高的時點，上海部分豪宅認購率曾經到過 700% 以上，但在當下市場整體相對偏冷的背景下，144% 的認購率仍然顯得非常搶眼。"
對于豪宅銷售的熱度是否會傳導到中端以及剛需市場這一問題，多位分析人士認為，仍有幾個方面需要觀察。
中原地產高級研究經理盧文曦指出，需要考慮的一個問題是，這種熱度只是個案，還是會發生在多個項目，是否具有可持續性。
" 單個項目開盤賣 196 億的确很高，但後面的項目是否也能保持這樣的熱度？如果在接下來的幾個月的時間裏，四五個項目都能保持這樣高的熱度，説明市場的确回暖了，是比較明确的信号。但如果後續項目成交熱度沒這麼高，可能這只能算是特例，并不具有普遍意義和代表性。因此，有必要觀察後續同類項目的市場表現，再做出判斷。" 盧文曦表示。
此外，分析人士認為，按當前市場情況，如果豪宅市場的熱度具有較強的可持續性，那麼有可能會逐層傳導熱度，但未必會形成跟風效應。
" 新天地板塊很久沒推項目了，該項目熱賣，目前只能代表一小部分需求。總價 3000 萬元以上的豪宅的确吸引目光，但這并不能代表全部的市場情況；市場成交的主力，有相當一部分可能集中于千萬元以下，在 500 萬 -800 萬元這個區間。3000 萬元以上的豪宅，如果後續幾個項目熱度持續走高，能可能會将這種熱度傳導到 2000 萬元 -3000 萬元的市場，但未必會直接影響到剛需甚至改善性市場。" 一家中型房企人士表示。
對此，張波向記者表示，豪宅熱賣的現象其實需要深思。" 在商品房商品化的大方向下，豪宅是否會放開限價，由市場決定其房價，接下來是否會在政策方面做出調整，值得關注。"
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