今天小編分享的财經經驗：上海的二手成交終于開始穩住，歡迎閲讀。
走出 3 月我們持續關注二手，不過是偷偷關注
畢竟去年 3 月我們都見識過的
3 月成交有多高，4 月就跌的有多痛
2023 年 3 月二手成交了 2.4 萬套上下，結果下個月就跌了 30% 左右
房東跟中介都沒反應過來怎麼回事小陽春就踩了急刹車
更可怖的是 4 月之後整個二手市場如墜冰窟
跌到中介都來不及調價格，跌到房東都懷疑現在賣的是誰家的房子
市場是有記憶的，這個 4 月還會像去年那樣麼
這個問題今天有答案了
01
首先來看下 4 月成交多少套
老實講每月 5 号之前都很難看到上月确切的二手住宅成交
但網上房地產這裏倒是有個視窗可以看到前 1 天二手成交套數
所以 5 月 1 号就可以看到 4 月 30 号的二手成交套數
如果每天統計就可以得到這樣一張全市每月的二手房成交套數
4 月 1 日 -4 月 30 日上海共計成交了 18280 套二手房
不過别急這裏是二手房不是二手住宅
二手住宅才是住宅屬性的房屋交易
而二手房 = 二手住宅 + 非住宅（比如商業）
所以如果需要知道二手住宅成交多少套，還需要去掉非住宅成交
或者知道二手住宅 / 二手房的比值，這個我們還真統計過
過去 1 年這個數值平均在92%左右
3 月份的時候我們也是用的這個方法為各位推算的 3 月成交應該在 18494 套
結果 3 月的二手住宅成交套數 18491 套，相差了 3 套
所以 4 月二手住宅可以比較放心敢跟各位分享的數字是
18280 套✖ 92%=16818 套
説實話這個數字還蠻沒想到的
02
如何看待 16818 套
這是本篇的重點，因為當我走出自己的作業區去看别人的時候
我看到了拿 4 月二手房成交對比 3 月二手住宅成交的
然後告訴大家 4 月市場走出獨立行情居然跟 3 月成交相仿（3 月二手住宅成交 1.8 萬套）
我還看到有人計算完 4 月對比 3 月跌了
然後告訴大家 4 月二手崩盤大跌 xx% 的結論，一下把我看淚了
真的很想告訴這些人，有時候崩的不是市場而是你的腦子跟我的三觀
16818 套的數字客觀看應該分兩個維度
首先過往年份裏這個 4 月的二手成交套數大概什麼份量
我拉出 2016 年以來每年的 4 月二手成交套數
16818 套數字不算高，還算中等
其次 4 月對比 3 月成交的下滑情況
我拉了 2016 年以來上海每年 3 月 &4 月的二手成交下滑率
4 月對比 3 月往往是要下滑的，不然為什麼叫三月小陽春
所以下滑不是重點，下滑幅度才是
去年 4 月算是下滑比較多的，但今年被控制在-9.07%
2022 年 4 月數據剔除
可以説很小很小了，也很穩定很穩定了，幾乎只能定義為微微下探
至此我們可以得出至少兩個結論
4 月二手成交量跟往年相比處于平均水平
同時也接住了 3 月小陽春的期待外溢，在市場在一片不看好的時候，出乎意料的穩了
03
所以 4 月經歷了什麼
實話實説半個月前我是打算放棄 4 月二手選題的
因為 4 月 1 日 -15 日全市二手住宅成交差不多 7770 套上下
這還是受到 3 月二手輻射的上半月，照這個速度能保住 1.4 萬套都成問題
所以 4 月後半個月到底經歷了什麼
是 3 月網籤延遲麼
這個問題幾乎沒人能回答，中介小哥能分享的更多也是客户的點狀情況
直到我看到鏈家的三個關鍵數據
鏈家幾乎是現在市場裏擁有客户數據最為完善的平台
在他統計的 UV 這類線上客户訪問次數裏你可以看到進入 4 月有下滑但極為平穩
25% 左右的二手成交市站、70%+ 的挂牌房源市占，讓今天鏈家客户數據足以説明一些問題
新增客户量也是同樣的節奏，波動平穩
最能説明問題的是帶看，基本傳承 3 月下旬數據，并在 4 月中旬有加快看房腳步
換句話説 4 月的二手客户依然在線上浏覽、線下看房
整體而言市場依然有相當量的湧入市場的新增客户、有看房動力的客户
意味着 4 月客户沒有缺貨
這就直接保證了成交量
我統計了鏈家每周的二手住宅的成交量
選擇這個數據很重要的一點是二手成交往往是網籤成交量，從草籤到網籤中間還有半個月到 1 個月的延遲
但鏈家每周成交量是轉定單，定金轉草籤合同，幾乎是市場成交記錄的第一站
從這個數據看，線上客户訪問、線下客户帶看都是有用的
因為都保證了穩定的轉定成交
所以 4 月市場到底經歷了什麼從這些橫切面的客户數據來看至少可以清晰知道
4 月的成交可能有部分 3 月網籤延遲，但絕大部分還是靠自己
也不像去年 4 月的大幅下滑，今年二手客户進入 4 月沒有停下看房買房的腳步
至少依然都還在
04
客户留下來的理由也很明了
4 月的市場正在進入市場最後的以價換量的階段
這部分我拆兩部分跟各位説
首先客户還在肯定是有理由的，要麼政策要麼需求，不過 4 月都不太像
倒是有個數據非常突出，議價空間
就是挂牌價到最後成交價之間的差值
去年為各位統計全市的議價空間，從上半年到下半年還在從 4% 慢慢爬到 6%，偶爾飙上 7%
但今年翻過年來已經站穩 7%
細看 4 月數據更是如此，數字一度接近 8%
過往市場谷底期的議價空間在 5% 左右，也就是 500 萬挂牌房源大概還價 25 萬
這還是谷底期裏的部分房源，現在是 7.9% 的全市平均還價空間
相當于 500 萬房子平均還價空間接近 40 萬、300 萬房子可以輕松還價 24 萬
而且别忘了這個還價空間還是基于不斷下調的挂牌價的基礎上的議價空間
也就是説現在的市場成交狀況就是
在已經下滑過的挂牌價的基礎上又來到更高的議價空間
所以價格足夠便宜是現在二手客户依然進入市場的原因
哪怕不買也要看看，畢竟很多小區都來到難得一見的價格
觀望也觀望了大半年，真正有需求的都被價格牽引着開始下場
另一端4 月新增房源量也開始走低
房東開始退場，市場價格似乎觸底房東底價
而這也往往正是這個時候
會是客户收起觀望開始下手的時候，也許這也是 4 月二手客户沒有離開的原因
05
以往市場讓我們看到的更多是出乎意料的下行
但這個 4 月倒是出乎意料的出乎意料了
不過這些背後我們也見證了一個從未有過的議價空間
跟各位説過很多次的議價空間這次又來到新高水平
但同時如果細品我們也見證了一個新周期
畢竟去年 8 月也進入當時的議價空間新高，同樣的狀态卻沒有一樣的結果
我們似乎剛剛結束一個 2021 年以來的價格周期
正在進入一個新的價格周期
以上為正文，來自巧克麗麗
這是真叫盧俊公眾号的第5232篇原創文章
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