今天小編分享的财經經驗：招商蛇口再戰上海内環，競價163輪，單價11.4萬拿下曹家渡地塊，歡迎閲讀。
本文來源：時代周報 作者：張钇璟
9 月 14 日上午，備受矚目的上海 2024 年第五批次商品住宅集中供地正式開拍，涉及 2 宗地塊，分别位于靜安區曹家渡、大寧板塊，總起拍價 106.79 億元。
此前 8 月舉行的四批次供地中，綠城以 13.1 萬元 / 平的價格拿下徐匯濱江地塊，刷新了全國單價地王紀錄。而此次供地，熱門地塊曹家渡社區 C050301 單元 9A-20 地塊被認為将有可能再次刷新全國土地單價的最高紀錄。
最終，歷時一個半小時，第五批次集中供地以總成交金額 120.25 億元順利收官。
期待中的全國地王紀錄并未被刷新，曹家渡宅地由招商蛇口 & 南通瑞城以總價 56.6 億元摘得，樓面價 11.4 萬元 / 平方米，溢價率 31.2%。另一宗大寧靈石社區商住地則被中建玖合以底價 63.66 億拿下，樓面價 6.8 萬元 / 平方米。
土拍現場，時代周報截圖自上海市公共資源交易中心
開發商仍然偏于保守
除了可能會催生出新的地王，此次土拍之所以受到市場關注的另一個原因在于——首次采用了 " 雙高雙競 " 的規則進行。
8 月 15 日，據 " 上海規劃資源 " 官方公眾号披露，自第五批次起，上海商品住房用地出讓将對市場熱度較高的地塊施行 " 雙高雙競 " 舉措。
具體來看，所謂 " 雙高雙競 "，即施行兩輪競價、兩輪競高品質建設标準。第一輪競品質主要以功能标準類指标為準，如綠色建築、超低能耗建築、BIM 技術應用等，第一輪競價将設定中止價，競拍價格達中止價時暫停競價并進行第二輪競品質；
第二輪競品質指标主要包含裝修标準、公共設施和開放空間等，其中新增了高端人才住房比例。第二輪競價将不再設定溢價率上限，以 " 價高者得 " 确定最終競得人。
據了解，這是今年以來上海土拍規則發生的第二次變化。此前 7 月、8 月的第三、四批次供地中，上海曾對競買規則做出調整，由 " 競價、競品質、搖号 " 變為 " 定品質、價高者得或競地價 + 搖号 "，取消自 2021 年實行集中供地起的溢價率 10% 土拍封頂原則。
同策研究院聯席院長宋紅衞指出，此次上海針對一些熱點地塊實施 " 雙高雙競 "，相當于把之前的搖号環節，用高品質競拍來替代。之前開發商拼的是概率，新規之後，拼的是高品質，更多的是能力、產品、管控等。
圖片來源：圖蟲創意
值得注意的是，雖然為此次供地設立了新規，但本輪土拍中兩宗地塊均只進入到 " 一高一競 " 的第一輪階段，未觸發第二輪競高品質的階段。
對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，本輪土拍中，房企拿地方面雖然積極，但也理性了很多，這也説明購地市場的競争主體總體上保持理性的拿地策略。
嚴躍進表示，此次土拍也為後續高品質住宅的用地規則進一步優化創造了條件。總體上有助于更合理制定土拍規則，積極推進高品質住宅的建設。
" 你可以看到拍賣師報一個價，很長時間才有新的應價 "，在上海中原地產資深分析師盧文曦看來，開發商的表現仍然偏于保守。
盧文曦進一步指出，整體來看，土地市場的熱度是有所控制的，這跟最近一段上海二手房的表現有一定關聯。
據中指研究院監測，8 月，上海二手住宅市場活躍度延續回落态勢，成交量降至 1.56 萬套，房價環比跌幅收窄。
具體來看，價格方面，8 月上海二手住宅價格環比下跌 0.75%，跌幅較 7 月收窄 0.13 個百分點。而在成交方面，8 月上海二手住宅成交 15595 套，回落至近一年月度成交平均水平，環比下降 12.3%。
招商蛇口 " 重返上海心 "
雖然整體偏于保守，但此次土拍有不少看點。
今年 8 月的四批次上海集中供地中，綠城以樓面價 13.1 萬 / 平方米競得徐匯區斜土街道濱江宅地，打破了融信集團于 2016 年以 10.03 萬元 / 平方米拿下中興路地塊時的全國樓面單價紀錄。
鑑于 " 雙高雙競 " 新規下不再設定最高限價，熱門地塊曹家渡社區 C050301 單元 9A-20 地塊在挂牌時便被視為 " 下一個全國樓面價地王 " 的有力競争者。
資料顯示，該地塊為宅地，出讓面積 18501.78 平方米，容積率 2.68，起始價 43.14 億元。該地塊地理位置優渥，距離靜安寺僅 1 公裏出頭，距離武寧路、武定路地鐵站約 400 米，南邊緊挨着上海市公安局，北邊是老靜安人民法院，西邊還有一塊規劃綠地。
9 月 14 日上午，曹家渡地塊吸引了中海、招商蛇口 & 南通瑞城、象嶼 & 越秀聯合體、保利發展 & 上海建工聯合體 4 家國央企報名。
最終，經過 163 輪艱苦鏖戰，最終被招商蛇口 & 南通瑞城聯合體以成交價 56.60 億、溢價率 31.2% 拿下該地塊，成交樓板價達到約 11.42 萬元 / 平方米，雖然未成為全國地王，但也超過融信中興路地塊，成為全國樓面價第二貴地塊。
至此全國單價地王的狀元、榜眼、探花全部花落上海。
據了解，在 2017 年提出 " 重返上海 " 戰略後，招商蛇口便不斷加強在上海區網域的布局。2021 年，該公司更是将戰略更新，提出 " 重返上海心 "。
目前，" 重返上海心 " 戰略基本實現。根據克而瑞數據顯示，2023 年招商蛇口上海全口徑銷售額達 645.57 億元，操盤面積達 70.57 萬平方米。另據中指院數據，今年 1-8 月，招商蛇口上海全口徑銷售額達 136.18 億元，銷售面積達 34.39 萬平，在上海房企中位列第一。
圖片來源：中指研究院
資料顯示，截至 2024 年 6 月底，招商蛇口在上海在建項目數量 23 個，總建築面積 302 萬平方米（其中負責管理項目 18 個，建築面積約 240 萬平方米）。
然而，在 " 上海心 " 拿地方面，近年來招商蛇口的建樹并不多。
2023 年，招商蛇口拿下浦東新場、浦東周浦、松江永豐、浦東三林、闵行浦江和寶山顧村共計 6 幅涉宅地塊，數量和體量都不小，但沒有一塊位于内環核心板塊。
而此前 8 月徐匯區斜土街道濱江宅地的拍賣中，招商蛇口也有參與，只是最後惜敗于綠城。本次拿下靜安曹家渡宅地無疑幫助招商蛇口壯大了在内環核心地塊的戰略級土地儲備。
另外，今年 8 月，招商蛇口還與徐匯城投、南昌市政公用集團組成聯合體，以底價 16.99 億元拿下了上海新長橋企業發展有限公司（簡稱 " 上海新長橋 "）100% 股權。
據悉，上海新長橋于今年 5 月以 79.04 億元協定方式獲取徐匯區長橋街道 xh315-10 與 xh313-16 兩幅地塊，涉及普通商品房、醫療衞生用地等，總計容建築面積約 12.4 萬平方米。
