今天小編分享的社會經驗：80億上海殡葬龍頭，高價墓地開始滞銷，歡迎閲讀。
題圖來源：圖蟲
撰文丨馬小雨 編輯丨陳曉平殡葬龍頭，墓地也不好賣了。
3 月下旬，白曉江領導的福壽園公告，2024 年收益總額約 20.78 億元，減少約兩成，淨利為 3.73 億元，大體砍半。
這家總部在上海的殡葬頭部企業，總資產超過 80 個億，其核心業務就是經營墓地，占比高達 82% 左右，管理層一度大舉收購墓園。
" 努力從傳統的殡葬綜合服務商，向生命科技服務提供者邁進。"
面對下行的挑戰，白曉江正帶隊努力轉型，他們從技術入手，發布數智人、數字家祠等產品，期待成為 " 數字化殡葬 " 的引領者。
墓地減收
圍繞殡葬，白曉江團隊已構建一個產業閉環，涉及墓園服務、殡儀服務及火化機等其他服務。
其中，商業墓地是其收入支柱。
只是，受到整體環境和預期影響，墓地消費也趨向謹慎，白曉江團隊的墓地，2024 年全年賣出 12569 座，減少 3816 座，收益同比減少 22.2%。
好在，平均到每座墓地，單價依然非常高，達到 12.1 萬元一塊，其均價上升了 1.4 個百分點。
福壽園約五成收入，來自上海。有數據顯示，上海墓地每平單價高達 15 萬 -24 萬元，堪比房價。
" 經營性墓地的建設、經營許可受到嚴格限制，形成進入壁壘，公司議價能力較強，即便終端需求下降，也能維持單價不變。" 業内人士分析道。
據報表披露，2024 年，福壽園也提供 3935 座公益性及村遷墓地，以滿足舊墳拆遷及特定惠民人群的需求，平均只有 2934 元，價差較大。
饒是單價昂貴，墓地生意遠未如設想的暴利。
2024 年，福壽園墓地的經營利潤率，只有 41.3%，其中就涉及工程成本、人員服務以及項目減值等。
好在，白曉江團隊設計的墓園業務，采用 "一次性銷售墓地 + 長期維護服務" 的模式，部分平滑了墓地銷售的波動性。
在購買墓地時，客户除了支付一次性費用外，還需支付 10-20 年的維護費用。據披露，這筆維護費用，已積攢至 5.85 億元。
" 龐大墓園維護服務費用，這是累計尚未結轉為收入的總額，可形成穩定的收入後置效應。" 業内人士表示。
基于雙重收費，白曉江能控制的現金，确實較為寬裕。
截至 2024 年底，福壽園銀行結餘及現金為 20.56 億元，定期存款餘額約 1.88 億元，資產負債比率僅為 0.5%。
" 由于我們良好的經營現金產生能力，故我們的經營一直保持較低的負債利率。"
管理層自豪表示，福壽園一直高分紅，已計劃在 2025 年派發特别股息，總金額約 9 億港元。
擴張觸雷
白曉江團隊，趕上一個特殊風口。
" 人口老齡化、火化率提升和公墓供給緊張三大紅利，共同構成福壽園所在賽道的強勁發展。" 業内人士表示。
據悉，福壽園土地來源，部分來自有關部門劃撥，只是土地審批日趨嚴格，溢價收購就成為白曉江擴張的主要方式。
據券商統計，2014 年至 2022 年，福壽園與墓地相關的并購，高達 23 次，累計金額 20.6 億元，主要在上海以外，其殡葬業務迅速進入 40 餘座城市。
自 2023 年以來，他就擴充在陝西延安、山東菏澤以及山東德州的墓園項目。
墓地生意固然好，并購卻未見得一定賺錢，甚至觸雷到 " 毒資產 "。
2021 年，福壽園在年報中披露，計劃分 4 批共向元寶山公司注資 6300 萬元，以獲取涿鹿元寶山的 70% 的股權。
次年底，沒想到标的存在第三方欠款 5782.9 萬元，只好代為償還。
财報披露，2024 年，白曉江團隊就山東、遼寧的兩處墓園，合計計提 1.04 億元的商譽和資產減值，大幅降低了盈利。
這也讓福壽園對并購更加謹慎。
" 聚焦核心高能級城市，關注更具區網域協同效應的新建及存量項目的機會 …… 以公允合理的對價收購優質資產。"
其管理層甚至明确表示，今後不再輕易并購，一是價格問題，二是質量問題。
截至 2024 年底，福壽園可用于墓穴銷售的土地面積，約有 283 萬平米，可滿足其長期運營所需。
現在，白曉江等将大量精力，轉向提前鎖定客户，福壽園推出了生前契約銷售，幫助客户提前安排好身後事。
截至 2024 年，其團隊共籤訂生前契約超 2 萬份，較上年增長 14.2%，累計合約負債 5254.2 萬元。
" 生前契約服務已得到各級政府及長者服務機構的肯定、支持和服務采購。" 管理層表示，其銷量的主要增長就來自于機構、政府的解決方案的采購等。
多點創新
白曉江團隊，也在探索新的殡葬服務。
" 福壽園持續深化數字化轉型，為客户提供更優質的生命服務。"
這些年，管理層倡導 "3JI" 理念（記号做美，記載做厚，紀念做長），其将福壽園定位為生命科技服務商，且大幅推廣 " 互聯網殡葬服務 " 新模式。
2024 年清明節，福壽園即将 AI 技術應用于數字人的打造，以 " 數智人虛拟發布 " 形式舉辦發布會。
官方發布稱，僅需 1 張照片和 1 分鍾語音，就可用 AI 大模型合成對應的人物視頻，做到 " 數字重生 "，并為著名媒體人曹景行打造了數字重生的形象。
據媒體報道，福壽園将 AI 數字人業務分為數字人圖文版、數字人語音合成版與定制數字人三種，最基礎的圖文版原價 199 元一次，與市面可比 AI 工具比，不算便宜。
白曉江團隊，還發布國内首個虛實互動的數字家祠——元家祠。
其數字家祠結合數字紀念館、數字人、AI 家傳、在線紀念等功能于一體，以更具象的 3D 展廳形式呈現。
" 在這裏，逝者的照片、影像、生前畫作等都可以由家屬自由布置。" 官方介紹説。
圍繞殡葬場景，他們還推出大量情緒整合的新型產品服務。
如，充分挖掘客户心理需求，利用智能聲光系統改造火化場景，将 " 冥想療愈 " 服務引入告别儀式；研發安靈接運儀式、故人沐禮、懸挂祈福禮及相關文創產品。
福壽園将廳堂标準化進一步更新形成《生命 " 四堂 " 規劃方案》，提升守靈告别廳的實用性、美觀度、科技感。
" 增強客户對殡儀服務的體驗感和獲得感。" 管理層明确表示，科技殡葬和 " 殡葬互聯網 +" 服務，将是其重要方向。
殡葬事業固然冷僻，白曉江的團隊，在鑽研這門生意上，的确是非常投入和認真的。
圖片來源：福壽園，除标注外
