今天小編分享的财經經驗：萬達北京總部及遊艇公司被出售，險資再次出手接盤，歡迎閲讀。
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在獲得太盟及 " 中東土豪團 " 的 600 億元戰投後，萬達的資金流動性壓力依舊尚未完全解除，仍在将旗下資產進行出售。
近日，北京萬達廣場實業有限公司（以下簡稱 " 北京萬達實業 "）發生工商變更，原全資股東大連萬達商業管理集團股份有限公司（以下簡稱 " 大連萬達商管 "）退出，新增股東坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥），持股 99.99%，為控股股東；坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司，持股 0.01%。
據了解，北京萬達實業成立于 1999 年 10 月，注冊資本 2 億元，曾用名為北京萬達廣場房地產開發有限公司。經營項目包括房地產開發、銷售、項目投資、物業管理、出租商業用房、住宿、餐飲、美容美發、洗浴等。北京萬達實業開發了萬達第一個 CBD 項目北京萬達廣場，不僅如此，其對外投資企業還包括北京萬達文華酒店。
根據公開報道信息，萬達于 2006 年開始在北京拓展商管業務，18 年來共開業 13 個項目，其中 10 個為自持的萬達廣場，3 個為輕資產管理項目。 北京萬達廣場整體項目分為南北兩區。北區 ( 一期 ) 是以國際商務港為主的商務區，建築面積 30 萬平方米，由 4 座中高層商務樓、特色商業街、設施齊全的高級商務會所、會議中心、地下車庫及獨具匠心的近 3 萬平米大型城市森林廣場組成。南區 20 萬平方米，由一座法國白金級五星級索菲特大酒店和兩棟國際頂級标準寫字樓以及與沃爾瑪、時代華納、大食代等國際商業巨子攜手的大型城市綜合物業。
而北京萬達廣場是萬達集團總部所在地，也是萬達 CBD 第一個項目。其與國貿大廈、京廣中心、建外 SOHO 等形成一個現代商務區，是北京商業的一個地标性建築。但在資金重壓下，北京萬達廣場也被出售了。
2008 年，萬達集團總部由大連遷往北京萬達廣場，進入規模化發展階段。從 2016 年開始，萬達在北京市場迅速拓展，先後有 8 個項目在朝陽區、豐台區、延慶區、懷柔區、昌平區等多個片區開業，其中包括 2022 年以輕資產方式接手的重點項目之一 " 藍色港灣 "。2023 年，萬達商管北京城市公司落地兩個具有代表性的輕資產項目，即北京東壩萬達廣場和北京五棵松萬達廣場。
企查查信息顯示，此次接手北京萬達實業的坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥）由新華保險、中金資本分别持股 99.99%、0.01%。2024 年 1 月 1 日，新華保險公告稱，2023 年 12 月 31 日，與中金資本籤署有限合夥協定以共同設立基金，規模為 100 億元。公司作為有限合夥人參與設立基金，主要借助專業機構投資優勢，通過專業化投資管理團隊，拓展投資渠道，挖掘投資機會，多元化管理資產。其中，新華保險作為有限合夥人拟認購 99.99 億元，中金資本作為普通合夥人拟認購 100 萬元，分别持股 99.99%、0.01%。由中金資本負責基金的投資、管理及運營。
據了解，該基金拟以股權及其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動產項目資產的被投資企業。而坤華（天津）股權投資合夥企業（有限合夥）即為上述公告提及的有限合夥企業。企查查信息顯示，北京萬達實業是該基金進行的第一筆對外投資。
3 月 30 日，大連萬達商管集團與太盟投資集團 ( PAG ) 、中信資本、Ares Management 旗下基金 ( Ares ) 、阿布扎比投資局 ( ADIA ) 旗下全資子公司 Platinum Peony 和穆巴達拉投資公司 ( Mubadala Investment Company ) 正式籤署投資協定，聯合向大連新達盟商業管理有限公司投資約人民币 600 億元，合計持股 60%，大連萬達商管持股 40%。600 億新戰投的 " 到賬 "，對緩解萬達現階段的債務壓力必然是有效的，但與 600 億的新戰投資金落地需要時間，只是暫時解除危機。
不僅頻頻出售萬達廣場，也有消息稱，萬達買入的遊艇制造公司聖汐國際也被售出。具體為，大連萬達集團的一家關聯實體已達成協定，将把遊艇制造商聖汐國際（Sunseeker International Ltd.）出售給 Lionheart Capital。據了解，這筆交易尚待英國監管部門批準，最快将于下個月完成。但這些被賣掉的資產仍然沒有讓萬達落地在安全線上。
進入 2024 年後，萬達出售商業項目的步伐從未停歇。據不完全統計，截至目前萬達集團已累計出售 16 座萬達廣場，其中不乏很多一二線核心城市的萬達廣場。而萬達集團在出售萬達廣場上所接洽的受讓方也主要以險資機構為主。例如，2023 年 5 月份時，大家保險接手了上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和江門台山萬達廣場；10 月份接手上海周浦萬達廣場。
伴随房地產行業進入深度調整期，從增量時代邁向存量時代，險資企業的投資偏好也發生了變化。一方面，險資密集減持了上市房企的股票，包括泰康系、大家系、君康系、和諧系、華夏系、陽光人壽等都曾抛售地產股；另一方面，在房企抛售驅動下加碼投資商業綜合體、辦公樓、物流倉儲、產業園區、養老社區等具備長期價值的優質項目。北京、上海等核心一二線城市的存量不動產項目受到險資青睐。
商辦資產是房企布局最廣泛的持有型不動產，此輪周期性調整下，行業加快出清，資產處置增多，一些流動性承壓的房企為加快資產變現、回籠資金，優質商辦資產頻繁被擺上貨架，且不少以折價出售，為險資低位抄底帶來機遇。
圖表來源：克而瑞
克而瑞認為，雖然當前 ABS、公募 REITs 的整體市場規模相對有限，很難滿足險資大規模資產配置需求，但随着未來政策對底層資產類型的不斷擴容，市場規模發展潛力巨大。不動產價格整體處于低位，疊加市場資產處置多，利好險資 " 抄底 "，尋找優質項目投資機會，一些核心城市、核心區網域、核心地段的高性價比項目仍将被擇優而入。
此外，據克而瑞統計，盡管不少險資調整倉位、清倉出險的地產股，但截至 2023 年末，仍有 21 家地產股前十大股東中存在險資，其中 13 家地產股的險資持股比例依舊超過 5%。地產股具有高股息、低估值的特性，與險資追求絕對收益的投資邏輯契合，倘若後續房地產政策落地見效、市場回暖，險資對地產股的關注度有望形成新一輪回流。（本文首發于钛媒體 APP，作者｜趙晨含，編輯｜劉洋雪）
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