今天小編分享的财經經驗：現在，該不該抄底樓市，歡迎閲讀。
現在是自住買房的好時機，政策寬松。
926 新政以後，一線城市樓市明顯回暖，不少人跑來問明源君：到底要不要買房？現在經濟不好，房價會不會繼續下跌？不買的話，房價會不會漲？
這些問題不但困擾很多 C 端購房者，一些地產人也沒想明白，不知道怎麼給客户和朋友解答。
明源君認為，刨開高杠杆買房的投資者，凡是自住的，不管是剛需還是改善，如果你預算充足，負擔得起月供，現在可能就是買房的好時機。
為什麼這麼説？下面明源君來詳細分析一下。
01 救市政策刺激下，一線城市熱度明顯回升
從 926 政治局會議到現在，中央已經密集表态，五大部門聯合推出的一攬子政策中，房地產政策在其中占據重要位置。
從目前的動作來看，房地產市場 " 止跌回穩 " 作為一項政治任務被提出來，後續一定會積極動用政策工具，直到房地產市場 " 止跌回穩 "。
從目前來看，最近的救市政策刺激下，一線城市樓市熱度已經回升。這也反向説明了情緒和信心對樓市的積極作用。
北京——據北京商報報道：截至 26 日北京 10 月二手房實際成交量已經突破 2 萬套。由于網籤存在滞後性，截至 10 月 26 日，北京二手房網籤量已達 1.3 萬套。
上海——據安居客上海的監測結果，截至 10 月 26 日，在 10 月，上海二手房的日成交量已四次突破千套大關，成交的總量已然突破 2 萬套，達到 20028 套，相比 9 月同期上揚 52.3%。
深圳——據深圳中原研究中心監測顯示，截至 10 月 28 日，深圳新房住宅認購 11185 套，超過過去 4 個月購房合同網籤量總和。
截至 10 月 28 日，深圳新房住宅網籤量達到 3211 套，為近 18 個月最高，至月末，網籤量有望創 2022 年以來新高。
廣州——根據冰山指數顯示，截至 19 日，廣州 10 月二手房已經累計成交了 10318 套！
據廣州市住房和城鄉建設局公布的數據，截止至 10 月 21 日，廣州房地產市場一手住宅認購量 7680 套，比 9 月全月一手住宅網籤總量（5164 套）增長 48.7%。同比去年（10 月 1 日至 21 日）的 4323 套，增長 45.7%。
不過從市場情況來看，很多市場實際上還處在以價換量的階段，各種折扣各種優惠層出不窮。這個時候買房，實際上可選擇空間比較大。
02 現在是對購房者最友好的時期
現在的購房政策，可以説是最寬松最友好的時期。購房門檻、購房成本基本一降再降。
首套房、二套房的首付都降至了史上最低，15%。新房貸款利率，也是史上最低。不少城市的房貸利率降到了 2 字頭。
現在就連存量房貸利率都統一下調了較大幅度。10 月 12 日六大行公告，10 月 25 日起，除貸款在京滬深且為二套房的之外，房貸利率統一調整為 LPR-30BP。而且，如果 LPR 再下調，存量房貸利率也還會再調整。
從這角度來看，不需要擔心房貸利率高了，未來如果進一步下調，也會統一下調。
初此之外，還有各種税收優惠。比如武漢，首套契税全免，二套契税減半等等。
可以説，大家之前期待出來的利好政策，目前都出了，比如有的城市二套房契税減半。
有人可能問，如果市場還不回暖，會不會還有新的房地產救市政策出來。目前來看，真的差不多到底了。
當然，不排除還有契税個税減免的措施，但是如果繼續等下去，好的房源可能也沒有了。最近深圳就有不少項目表示，基本沒房可選了。
03 很少人有能力判斷房價的底部
很多人不買房，是擔心 " 買貴 " 了，買了後房價會下跌，覺得很虧。但事實上，在房價的起伏曲線上，在房價下跌時買房的才是最聰明的人。
以前明源君分析過，剛需買房無非 4 種可能：買在房價頂端、買在房價谷底、買在房價上漲的半山腰、買在房價下跌的半山腰。
其實很多人都會有 " 追漲殺跌 " 的心态，但這種往往是最錯誤的方式。
不要指望能在房價下跌的谷底買房子，一般人沒有那個能力，多少房產專家對谷底的預言都是錯的。
也不要想着，等房價再開始上升之後，再買房子。在上漲時買房往往容易陷入被動。
而且，據經驗來説，下跌往往是緩慢的，而上升往往是很快的。
當你發成屋價在上漲，反應過來時，樓市可能已經悄悄上行了。
從收益來看，買房買在房價下跌的半山腰和買在房價上漲半山腰其實是一樣的。
但是因為時間點不一樣，其實下跌時買更有優勢：買二手房有充分議價空間，也不用擔心業主反悔，可以精挑細選。買一手房一般可以享受所有優惠，挑到最好的户型。
04 樓市分化嚴重，從微觀層面判斷最好的購房時機
明源君之前就講過，現在房地產市場最突出的一個特征是：分化加劇，城市分化、區網域分化、項目分化。
所以不同城市不能一概而論，什麼時間買，除了看宏觀層面，還要從微觀層面去判斷。比如現在一線城市熱度很高，但實際上很多三四線城市樓市仍然屬于寒冬。
很多人買房都希望買在房價上漲前夜，一買完就漲，感覺自己一下就賺大發了。但對普通人而言，要識别出房價漲跌的臨界點非常難，不過房價上漲還是有一些信号可以識别的。
通常來看，要判斷所在城市的房價走勢，除了看政策，還要看二手房的成交走勢。而判斷所在城市二手房的變化趨勢，不能看一個城市的總量，二是要細分到一個個小區，特别是一些典型小區的挂牌情況。
當然，如果你是剛需購房者，預算充足，也可以提前把意向小區鎖定，長期關注該小區的挂牌及成交情況。
首先看挂牌量，挂牌量小的小區房價趨勢不一定能上漲，但挂牌量大的小區，房價趨勢不會太好。同時也要關注小區是投資為主，還是自住為主。投資者聚集的小區，一旦行情不好，房價是最容易動蕩的。
其次看帶看量和成交周期。
比如你在購房 app 上關注的某小區，帶看量突然增加，有些房源的成交周期也從半年變成兩個月。
甚至很多賣家開始頻繁上調價格，這個時候要特别注意。
一般來説，電話咨詢量和上門看房量大幅增加，很多買家回到市場上了，市場開始從買方市場轉向賣房市場，這時賣家才敢頻繁調價。賣家往往能最先感知市場的真實走向。
但如果賣家不斷降價，只能説明沒人看房，賣家又很着急，房價可能還要往下走。
本文來自微信公眾号 " 明源地產研究院 "，作者：by，36 氪經授權發布。
