今天小編分享的财經經驗： 東京新商業“吃瓜記”，歡迎閲讀。
本文來自微信公眾号：感性城市SCity，作者：徐霆威，本文首發于2023年11月，頭圖來自：虎嗅（小雨攝）
豐富、多元、輕盈、自然。
這可能是説到東京的商業時，我們想到的第一畫面。
從銀座百貨的琳琅滿目，到表參道的旗艦林立，再到澀谷原宿街頭的獨立小店等等，"東京"式的商業總是氣質鮮明，讓你一眼就能感受到。作為一個單核型的超大都市群，東京的商業營造總能在場景，内容與品質上不斷引領，推陳出新，也讓我們常去常新。
也由此，在疫情之前，"赴日消費"某種程度上變成國内商業逛膩之後的一個重要替代性渠道選擇；然而随着眾所周知的多方面因素，這股勢頭近幾年是急速冷卻的。
可是在那邊，商業從線上觀察這幾年正在發生深刻劇烈的變化，從學習或者體驗的角度，一次到達現場的東京新商業"吃瓜之旅"顯得十分有必要。
東京下北澤 Reload
為此，暑假期間去了一趟東京。
考察的動機，源于朋友發了一個下北澤城市更新的介紹資料。這其中特别提到了，下北澤區網域這些袖珍的城市更新商業，都是在疫情期間建造出來的，且無論是商業表現和對社區活力的帶動激活，都起到了正向的作用。
而疫情後，這裏又成為了成了吸附年輕活力的磁場，世田谷區下北澤年輕族群的遷入更是成為一種現象。
由此，在國内目前實體商業似乎在後疫情時代還在谷底中掙扎的整體氛圍下，走出國門，看看其他地區在面對疫情&經濟周期，老齡化&城市更新變遷等類似問題，如何創造新的線下商業模式與增長點？
這對于國内的城市商業來説，是有價值的事情。
于是，在五天的時間，我們和公司的同事聚焦東京，着重打卡了一批最近幾年有話題度的新商業體。
一路上走走停停，提筆寫了一些碎片化感想的項目，還有許多其他項目，有計劃考察的，有沒計劃偶遇的，有名不副實的，有眼前一亮的等等...這一切，都構成了一次東京新商業圖景掃描之旅。
下北澤BONUS TRACK
一、東京下北澤BONUS TRACK
東京之行入駐下北澤芥末酒店，住下來就先撲到國内很多同行們cue到的BONUS TRACK。
網上查了一下，整個項目其實面積加在一起不到1000平（約等于1.5個海底撈的面積）。但是，如果你把他當作一個考察項目來看的話，至少能在裏面裏裏外外逛小一個半天的時間，内容有深度，體驗縱深超強。 這種體驗縱深首先來自于建築。日本建築師非常善于螺蛳殼裏做道場，整個項目你咋看之下非常放松随意，就是在一個場地上擺了幾個建築盒子。
但其實這背後你能感覺到這麼個小項目背後龐大的工作量：空間和建築的疏密關系，開窗的處理，景觀綠植的搭配，樓梯的擺放位置，一個标牌再到一個欄杆，每一個細節處理，都值得你去細品。 然後就是業态内容。
調查後，可知品牌均為下北澤在地的"主理人"店鋪。
每家店鋪都設計到位内容有趣，這個不必多説；這種類型商業自然以吃喝為主，但依然插入了書店，唱片店，特色食品店（發酵工廠）等多樣性内容，依然圍繞着"有品質的日常"做文章。
下北澤BONUS TRACK
再然後，如果你是這裏的居民，那麼在這裏還有非常飽滿的社區公共事件可以參與，有專門一個盒子用來舉辦各種活動（據説還有在此開店主理人的定期培訓交流），一看schedule，好家夥幾乎每天都有各類公共事件可以參與進來。
我們到的時候剛好是個常駐東京的老外教授講各國爵士樂的流派起源，如果你是附近居民，你完全可以把這裏當成一個"生活品味"養成夜校。 以上是比較"幹"的分析。
從感性上來説，你開始理解為什麼網上會提到，以BONUS TRACK為代表的如此之小的一系列項目為什麼會帶動大量的年輕人，遷居到下北澤區網域。
因為你自己看完也有一種‘住在這裏好有趣’或‘向往這樣的社區’的感覺，這種價值是獨特的，這是任何一個大mall給不到你的，融合了場景，文化，在地等等復雜情感的累積。 最後提一下"Bonus track"這個名字，一首"附贈小曲"，名字也是取得極好，與項目特質完全貼切，随意簡單日常，也非常的品牌化。
下北澤Reload
二、東京下北澤Reload
Reload同樣位于下北澤，與BONUS TRACK一西一東，開發商也是小田急地鐵。
Reload在調性上繼承了BONUS TRACK的松弛感，在開發時間線上，應該是得益于BONUS TRACK的成功，促使小田急在距離前者900米的場地上，開辟了一塊新的物業；整體建面稍大，約2000平，但放在國内依然是個袖珍米粒的商業尺度。 與BONUS TRACK表面散放随意的野趣不同，Reload的空間布局非常規整，平行直線條的方盒體構成了項目的基本元素；但通過方塊之間變化多端的組合依然創造了很有層次的空間體驗。
盒子之間圍合出通道與庭院，結合坡地地形的高差，整個建築有一點點埃舍爾迷宮回廊的感覺，這麼做，也增加了遊客停留探索的時間長度。
面對這種"非标更新商業"，我覺得非常忌諱像Mall那樣去追求一覽無遺的直男流線，而是應該盡量錯落有致，曲徑通幽，在這方面Reload就做的很好。
下北澤Reload 氛圍及平面圖
業态上，Reload看起來比BONUS TRACK稍高端。香氛，精品零售，百年眼鏡店，紅酒吧，40萬日元一天的場租空間等等，讓項目有了一點高端氣質。
但同樣的，這裏堅持不開設連鎖店，追求一種在下北澤才能體驗到的整體内容。
項目主頁的資料提示到，Reload的二十幾個租户每個月都要舉行一次會議，建立主理人之間的緊密聯系，同時溝通新的企劃與合作；這一點國内不少項目也開啓了"主理人社群"嘗試做類似的事，但依然需要時間去完善。 同時，我這次在東京入駐的下北澤芥末酒店，其實就是屬于Reload項目的業态模塊之一，甚至可以理解為一個帶住宿功能的主力店。
酒店内自帶一家bagel咖啡兼做早餐吧以及一家酒吧，同時入駐客人可每日選兩張黑膠唱片在房間裏播放。
下北澤Reload
這裏可以看到，非标項目需要外來遊客與本地社區的互動，才能形成豐富立體的場景。
但不得不吐槽的是房間的裝修過于"毛坯"，整一個素面朝天，特别衞生間的鋁塑板牆壁，恍惚感覺來了個工地。 以上，要問我BONUS TRACK和Reload跟喜歡那個，我還是更喜歡BONUS TRACK那種随意不羁又帶着精致的感覺，但不得不説的是Reload似乎放在國内語境下，更有借鑑意義。
Mikan下北
三、東京高架商業Mikan下北
上兩則筆記説到的BONUS TRACK與Reload均有小田急地鐵公司開發。
随着這一類小型"非标"項目對地區生活氛圍的撬動，與小田急線垂直交會于下北澤站的京王線地鐵顯然看到了商機，于是2019年随着京王線下北澤站更新的契機，來自京王地鐵操刀的，高架下空間商業Mikan下北，也加入了下北澤地區城市更新的大潮之中。
Mikan取自日語"未完成"，項目的概念在于歡迎來到未完成之地玩耍和工作。
這麼來看其實日本人給項目項目取名字流行各種英文單詞，英文單詞的優點是在于想象空間大，容易去闡釋，并且顯得會更加年輕當代一些，與國内什麼REGULAR，TX，COSMO之類的倒也異曲同工。
Mikan下北
整個項目繼承了高架混凝土基礎設施的粗犷風格，高架下插入了黑鋼框架為主材的一個個商業盒子。
中間是一條主流線通道，盡頭是帶有共享辦公功能的茑屋書店作為主力，通道兩側則是各色亞洲美食，日料，泰餐，台灣料理等等，煙火氣息十足，滿足地鐵客一頓簡單又有質量的快速餐食需求。 值得一提的是，與白天這個區網域商業只是地鐵配套快速餐飲的印象不同，一日深夜坐到此站回酒店，發現這裏的店鋪深夜換了一副面孔，變成了一家家人聲鼎沸的帶酒水服務的深夜食堂。
可以説是"日食夜酒"，顯然這就是一番統籌運營在裏面了，這樣的運營控制力讓人贊嘆。
Mikan下北 街區商業
高架商業街對側則是以貨櫃立面為主題的雙層街區商業。
以一般貨櫃商業的粗糙不同，這裏的貨櫃看起來交接和材質非常精致，推測不是正經貨櫃，而是可以做出這種貨櫃調調的活力風格。
這一側的商業，相對地鐵口那種煙火嘈雜則更強調生活方式品質，西餐廳，咖啡店，眼鏡店，美容房以及還有個公共的下北澤圖書館。
順帶一提，國内常能看到的Zoff佐芙眼鏡居然是個發源于下北澤的品牌。
Mikan下北 小步行街
而整個項目最妙的處理我覺得不在于建築，而是高架商業和貨櫃商業之間規劃出來的這條小步行街。
這條街道，尺度拿捏得非常宜人。
出了地鐵站後，走在街上，不擠不空，看兩側井然有致的櫥窗擺設，坐于高架下階梯休憩的行人，面積緊湊但品種繁多的酒肆飯館，一種日常的"小确幸"的氣息油然而生。
新宿NEWoMan入口處
四、東京新宿NEWoMan
NEWoMan毫無疑問是一個商業從業者必看的項目，甚至可以説這是一個百貨業态的跨時代之作。 整個項目最為強烈的是‘邊界感的重塑’，這是現場遊逛印象深刻的地方。
從空間來説，這是一個公區和商户你中有我我中有你的嵌套結構。租户和邊界之間有着非常豐富交集類型，有類似bluebottle這種地面和天花完全和公區一體化的結構，也有公區一小段鋪地，一個天花造型或者地磚拼貼元素突然浸入品牌租區的錯綜感。 這種感覺有一點點像是"高階版的TX淮海"。同樣是模糊品牌和公區的所謂策展理念，但和tx那種天地統裝，各個牌子再在公區找一塊區網域搭貨架的随意感不同。
NEWoMan是一種精心組織類似于‘PS圖層管理’的上層統籌。
新宿NEWoMan内部空間
地面，牆壁，天花，品牌貨架都是圖層的一部分，或完全重疊，或部分重疊（類似PS可以設定圖層疊加透明度），錯綜復雜，最終達成整體總設計方Sinato所説強調的邊界的模糊性與暧昧感。
在這裏，所有東西是分層的但又是一體的。讓你感覺小到一個商品大道整個空間都是不可分割的一個整體
同時商場内外邊界線也是模糊的，NEWoMan是一個TOD項目，位于新宿最繁忙的地鐵交匯線。你在進入NEWoMan的時候不确定從哪裏開始才算進入到它的物業，室内那種眼花缭亂的鋪地前面材質一直彌漫到室外廊下空間，同時建築物外部使用的地板材料即使在穿過入口後，也會被吸入内部，并繼續進入租户區網域。 摘抄自日本網站的對設計總控SINATO的一段采訪：
"設計中的第一點是有意模糊通過‘對比’可視化的界限"。
新宿NEWoMan室内外銜接處
對于從外向内引入的地板材料也是如此，但例如，可以将商店的天花板制作成突出到公共區網域，或者可以将公共區網域的天花板制作成滲透到内部。
"商店或商店之間的隔牆可以部分由玻璃制成。通過視覺連接鄰居，很難辨别邊界在哪裏？"大野説。其目的是創造一個商業設施，它不僅僅是一個連接商店的通行空間，而是一個"集合商店的集合店"，用店的邏輯來推進一切要素，而非所謂百貨和Mall。
總之，NEWoMan的考察帶來了一種以前逛這種室内商業百貨所沒有的體驗。
其他還有很多細節，例如專門請了腦神經科學背景的聲效藝術家專門制作的室内音效，也必須是你親身體驗才能感知的體驗。不得不説，這個項目差不多就是那種讓你感覺到從理念高度到落地效果全方位贊嘆的類型了。
宮下公園MAYASHITA PARK鳥瞰
五、東京涉谷宮下公園，MAYASHITA PARK
聽到近期去東京回來的同行，安利的最多的就是涉谷的宮下公園MAYASHITA PARK。
宮下公園是一個涉谷區政府和三井不動產聯合開發的PPP項目，因此政府角色的介入，可能是整個項目相對一般項目，顯得更加具有"公共設施"屬性的感覺所在，這裏除了最吸睛屋頂公園其實還有個人氣很高的美術館。
項目長度330m，330X地上4層，整個建築面積46000㎡；這個體量其實有一點不上不下，屬于綜合型商業身板太小，專一型定位體量又有點大的尺寸。
所以，選擇什麼業态很重要，在精而不在多，又到了招商的"買手邏輯"；但對于宮下來説奢侈品，潮牌，生活方式直接既要又要且要了一把。展現出了逆天的招商能力。
宮下公園MAYASHITA PARK
而整個項目體驗下來，宮下公園别説還真的有一點點像迷你版的前灘太古裏。 比如前灘太古分石區和木區，石區高端重奢雲集，木區潮流潮牌匯聚。
宮下則是以一條馬路分開成南北兩區，北區體量小，布置有LV、GUCCI、PRADA等數家重奢，樓上業态客單從服裝到咖啡都偏高端，南側體量更大則較接地氣，從平民小吃街涉谷橫丁到一些價格适中的潮牌，餐飲，書店等等。然後宮下和太古裏也不約而同地把很多精力濃墨重彩地投到屋頂公園的營造上。 宮下公園的項目定位語也非常有趣，翻譯過來略顯中二，叫"刺激與舒适完美結合的4層公園"。
"刺激"，我覺得在于整個建築的設計風格類似一段城市框架基礎設施，外部看起來鋼架橫飛有一種工業美學的粗粝感，但進入内部其實無論是走廊内庭，再到店鋪，再到最著名的屋頂露台，确實給人一種放松惬意的感覺。
宮下公園MAYASHITA PARK
然後肯定要講到項目最着力的屋頂公園。
我們去的那天天氣極為悶熱，一開始逛完這個項目其實并不想上屋頂去被太陽暴曬，最後抱着來都來了的心态上去一看正午當頭果然冷冷清清，于是覺得可能也沒説得那麼好。 但是，等到傍晚時分，涼風習習，逛完涉谷其他區網域我們又返回宮下的時候，整個屋頂公園仿佛活過來一樣，一下子遊人如織，而且不知道是不是趕上周圍學校放學，大量的學生在此三五成群hangout，特别養眼，一下子涉谷這種超高密度環境下，項目這種自然的場所感就體現出來了。
可是，在設計公司日建的官網專門提到，雖然該項目是在"新冠疫情爆發前"提案并落地的，其順應時代發展的前瞻性設計，亦可滿足疫情期間的需求。
這其實就是產品前期策略的引領性了。
東京澀谷PARCO
六、東京澀谷PARCO
澀谷PARCO是一個拆除再建的商業物業。
對于很多具有絕對地段價值的商業來説，新建可能是比滿頭大汗改造且各種妥協更有長遠性價比的更新方式。
于是，徹底拆除老建築輕裝上陣的PARCO選擇了做了一個垂直向上的立體街區，據説這是開發團隊在調研了澀谷商業之後，覺得這裏體驗的精髓在于本地區強烈的街頭文化。于是希望把平面的城市街道一層層"折疊起來"，延展到城市的立體高空。
就這樣，本身PARCO的單層平面就很小（看圖面應該就每層兩千多），然後每層還要給立體街道留出必要的展開面。這樣就帶來國内很多商業定位上的經典難題-樓層平面小店鋪有限，同時高區又是天然冷區，怎樣讓吸引人流到達拉大高區商業價值？
PARCO的"空中街區"
從設計師的角度，回應這個問題的可能就是這個從街道層可以無縫進入連續向上的樓梯。事實上這個樓梯無論品質，景觀，空間豐富性均做的無可挑剔。
對于遊客來説，作為涉谷遊玩的一個特殊體驗，從這條"天空街區"一路向上，最後在裙樓屋頂看東京天際線不失為一個值得推薦的項目。
但是，光有空間本身面對經年累月的運營與日常商業消費是遠遠不夠的，最終還是要靠内容和空間特色進行咬合。
首先，作為一個類百貨型，零售緊湊的項目，PARCO還是開辟了足足50%的商業面積用于餐飲。
在這裏，從B1層街頭食肆的混沌廚房到高級日系西餐，菜系，價格上選擇面十分寬廣，餐飲分布大頭在B1層和7樓以上高區這個自然而然，除此之外也盡量保證了每個樓層至少有一兩家餐廳分布（低區餐飲客單更高）。
線下商業的餐飲作為一種基礎設施在東京最核心區依然成立。
PARCO的B1美食街區
PARCO的零售區網域
PARCO 6F 二次元主題樓層任天堂主力店
除了餐廳之外，最大的動作在于6樓一整層的電玩二次元主題樓層。
任天堂主力店的坐鎮以及各種二次元周邊店鋪保證了商場高區的充沛人流，同時6樓起到了很好的承上啓下的作用，6樓往上有是餐飲和劇場，往下是零售。
于是逛PARCO的邏輯既可以是從一樓開始一路往上，傳統奢到潮奢再到潮流，品牌優質而穩定（親測studios同款價格只有上海的一半），最後到高區看看熱鬧吃吃飯；或者，作為年輕族群也可以一路步道扶梯往上直達六層二次元心髒，逛爽了之後一路往下，就近樓層可配一些性價比潮牌，到了買不起的低區直接出外步道走人。
就這樣，結合步道和品牌，PARCO有了更多的"目的地型首層"，提供豐富的遊逛選擇。
"街區澀谷的三維折疊"，PARCO逛下來差不多是這樣的一種感受。
七、東京日本橋，火炬大廈商業配套
對于寫字樓物業來説，優質的商業配套對辦公租金的溢價相關性是被市場所驗證的。
在兩點一線的工作搬磚之外，中午可以享受一頓美味的午餐，下午可以摸魚搞個品質下午茶，客户來了有個體面的地方可以宴請，甚至物業還時不時舉辦點好玩有趣的活動等等...對于員工的幸福度和工作滿意度來説，這些都是很加分的。而這次在日本橋區網域逛到的常盤橋火炬大廈，其實并沒有那種地标型寫字樓綜合體那種配套的一個"mall"，而是基本上只有和塔樓标準層面積上下對應的有限面積的底部商業配套，稱之為底商也不為過。
然而就這種"底商"的形态，但卻給人一種可逛性很強，場景舒适度拉滿的感受。
整個綜合體的主樓非常簡潔，幕牆單元形式一以貫之，同時零開啓扇處理，讓整個建築加持了一種高端公司的高水準感。
但到了塔樓底部，反差感立現。
形體處理一下子變得非常生活化與場景化，方盒子跳躍錯動的形式和上部塔樓對比有點像一個西裝革履的白領下了班脱去束縛後徹底放松的感覺。從設計公司三菱地所的介紹來看，這個裙樓區網域希望用玻璃化的立面模仿燈籠漂浮的感覺，從而創造一種聯想起日本浮世繪版畫的場景。
所以，這裏的立面體塊尺度顯得非常高，基本都是跨兩層的單元大尺度盒子前後凹凸錯動，造成的視覺衝擊感比一般建築單層錯動形體感強非常多。
而從大的規劃來看，整個日本橋區網域的再開發就非常注重避免讓整個中央商務區在下班或節假日的時候人去樓空"淪為死城"，要想辦法把大家留下來，而這也是國内不少新城商務區都面臨的難題。
因此，這裏每個新建的商務樓均特别注重裙房和開放空間對于商業，活動，休閒人群的激活。從而讓這裏的白領，主婦，家庭即使在非上班時間也可以停留在這個區網域享受豐富的配套。
我在的那天，這裏就在舉辦市集，有很多家長帶着小孩在玩各種遊戲，不知道還以為是在一個居住區板塊的社區商業。
火炬大廈的商業錯動的立面，以及外部空間的精心設計，在未來，将和大樓對面在建的日本第一高樓作為火炬大廈二期成為一個整體。
屆時，這個廣場會成為兩個塔樓不同風格裙房商業界面包裹的完成體，從下面的效果圖，你可以想象，未來會非常震撼。
八、一些更多的思考
總的來説，無論是在城市核心地段的傳統商圈地帶，還是在居住氛圍成熟的板塊社區，東京的商業界面，如今越來越"無縫、融合、開放"，更加追求自然松弛，追求持久的美感；同時，在商業的内容之外注重文化，社區連結與事件的綜合運營。
這些都是東京新商業顯著的共性。
回到商業本體層面，内容的質量始終是一個商業營造繞不開的本質性議題。
從品牌内容層面，都心核心商圈依然需要依靠集團性品牌坐鎮，但他們正以一種更加定制化，體驗化的面貌出現，同時通過展覽，聯名，事件策劃等方式更加親近目标消費者。
在社區層面，在優質的社區商業中我們已經很難看到大型集團品牌的身影（除非是茑屋這類天然社區導向的品牌），更多的根植本地的，主理人化，碎片化或者説local化的小牌子。而這些内容的背後經常鏈接着獨特的故事以及主理人的志趣。
前一類市中心商圈新商業依托空間場景與内容運營的創新以及一貫的招商水準，同時依托全球性國際化的客流，始終牢牢把控着消費頂端。
而後一類社區新形态商業，面對國内針對這種非标類型一貫的賺錢與否的诘問，從我的觀察來説這些品牌确實承擔着遠低于傳統市場的租金水平，從而能夠在内容運營上保持從容。
但這裏的生意模式，其實已經從傳統的租金邏輯轉向了社區培育，土地在開發，資產更新增值，以及人流產業導入等更具縱深的回報鏈條，早就不只是在掙二房東的錢。
這正像小田急作為軌道交通與土地開發的綜合大集團，既可以運營傳統的小田急百貨，又可以身輕如燕地做出BONUS TRACK這種迷你非标商業。
在這裏，你能感受到未來商業的玩法其實還有廣闊的挖掘前景，亦不存在你的基因是大公司或小公司就一定要遵循什麼樣的傳統商業邏輯，沒有那麼多的所謂"标準答案"。
是的，創新首先要做的是擺脱路徑依賴，一切事在人為。
本文來自微信公眾号：感性城市SCity，作者：徐霆威
