今天小編分享的财經經驗：沒有90%得房率都不好意思賣房，歡迎閲讀。
經濟觀察報 記者 田國寶 8 月 27 日上午，在北京順義一個新房項目的營銷中心，銷售人員告訴看房客户：項目不僅采用高标準商品房住宅建設方案（下稱 " 高标方案 "），而且得房率也高，如此高性價比的項目在北京樓市不多見。
銷售人員以一套三居室户型舉例，該户型建築面積 110 平方米，套内面積 92 平方米左右。但如果加上贈送面積，實際使用面積可達 110.5 平方米。按實際使用面積算，該户型的得房率超過 100%。
房地產供大于求，新房競争日益激烈。一些新拿地項目，嘗試通過提高得房率來加快去化。以北京市場為例，今年以來，高得房率的房地產項目開始頻現市場，沒有 90% 的得房率都不好意思賣房。
2023 年底舉辦的全國住房城鄉建設工作會議提出，下力氣建設 " 好房子 "，在住房領網域創造一個新賽道。為了建設 " 好房子 "，2024 年以來，成都、貴陽、福州等多個城市出台新的《城市規劃管理技術規定》（下稱 " 新規 "），對原有建築标準進行調整，尤其是對層高、挑空、陽台等指标放寬，為提升得房率創造了空間。
" 對購房者來説，高得房率才是實實在在的好處。" 在一家民營房企任職的高偉告訴經濟觀察報，房企在開發項目過程中采取高标方案、提升高得房率等一系列舉措，不僅讓購房者得到實惠，也有助于項目銷售。
得房率
嚴格來説，一套房子的得房率是套内面積與建築面積比，一般高層建築的得房率在 70% 至 85%；多層建築因公攤面積小，得房率相對較高。
不過，現實中一套房子的使用面積，除了套内面積外，還包括一些不計容面積，如陽台或飄窗的二分之一、設備間、露台等。所謂增加得房率，主要通過增加非計容面積實現，即以使用面積與建築面積比來衡量得房率。
以上述北京順義項目為例，名義得房率為 83.5%（套内面積與建築面積比），但實際得房率高達 100.5%（使用面積與建築面積比）。
在沒有出台新規的城市，一個房地產項目想要提高得房率，一般通過 " 偷面積 " 來實現，主要增加陽台、設備間、露台等非計容面積來增加使用面積，尤其是别墅產品，" 偷面積 " 的情況較為普遍。
通常情況下，符合标準的陽台、飄窗按投影面積的一半計容，設備間、露台、挑空等部分，如果符合建築标準要求，一般不計容。
以上述北京順義項目的 110 平方米户型為例，該户型贈送的面積有兩處，一處是位于北側卧室外的設備間，大約 3 平方米。銷售人員在現場介紹，交付時卧室和設備間之間有窗户和牆體隔離，業主收房後，通過外移窗户和牆體可以使北卧室面積增加 3 平方米。
另一處贈送面積是陽台，該户型南側通體陽台連通兩個南側卧室和客廳，總長 10.4 米，進深 1.5 米，使用面積 15.6 平方米。銷售人員介紹，陽台面積全部為贈送，交付時不封閉，業主收房後根據需要自行決定是否封閉。
該户型套内面積為 92 平方米，加上贈送的 15.6 平方米陽台和 3 平方米設備間，實際使用面積達到 110.5 平方米。銷售人員表示，按照項目 83.5% 的得房率計算，該套房子的使用面積對應着 132 平方米的建築面積。
對購房者來説，使用面積增加是看得見的實惠，背後看不見的是一筆經濟賬。上述北京順義項目 110 平方米户型的贈送面積共計 18.6 平方米，按照當前 6 萬元 / 平方米的銷售均價，贈送面積的價值超過百萬元。折合成單價，相當于降價了 16.7%。
高偉説，如果開發商直接降價，不僅面臨被監管部門約談的風險，還會引發老業主 " 維權 "。但通過這一方式，既實現了降價去化的目的，也避免了監管部門和老業主的 " 責難 "。
新規紅利
2024 年以來，成都、貴陽、湛江、紹興等近 20 個城市的規劃和自然資源部門出台了新規，新規對包括住宅在内的所有建築物的标準進行調整。高偉説，從得房率角度看，新規的意義來自三個方面。
第一，層高增加提升居住舒适度。按照原來的技術規定，住宅層高是 2.8 米，新規對層高的上限大幅度放松。如紹興提升至 3 米，福州提升至 3.3 米，成都、貴陽、眉山、巴中等城市的上限提升至 3.6 米。
層高增加了，就有了将房子空間抽成上下兩層的可能性，可以部分增加使用面積。
第二，陽台等空間占整套房面積比例增加。按照原來的技術規定，一套住宅的陽台面積不能超過該套房屋面積的 15%。部分城市的新規對陽台比例進一步放寬，成都、温州等城市上限是 20%，眉山等城市的上限是 25%，貴陽、安順等城市的上限可達 30%。即便按投影面積的一半計容，贈送面積也不小。
第三，放寬房屋部分區網域的挑空比例。這一指标放寬更有利于低層和多層建築，高層建築施展空間相對不大。有些城市新規要求的挑空比例上限是 35%。一般情況下，挑空部分不計容，封閉起來就可以變成使用面積。
高偉説，新規帶來最大的好處是，開發商可以部分實現 " 好房子 " 的建設目标，增加得房率，增加業主的居住舒适度；同時，開發商通過提高得房率、采取高标準建設方案等方式讓業主獲得更多實惠，以實現快速去化。
高偉所在的公司在華東某地與當地城投公司合作開發的多個新規标準的項目，部分户型的得房率可達 120%、130%。購房者購買一套建築面積 100 平方米的房子，獲得的實際使用面積是 120 平方米或 130 平方米。
如果購房者想要一套使用面積 100 平方米的房子，新規實施前，需要購買建築面積 120 平方米的房子才能實現；新規實施後，只需購買一套 80 平方米左右的房子就可以實現。
換算成房價後，按照 3 萬元 / 平方米計算，120 平方米的房子需要 360 萬元，而 80 平方米的房子僅需要 240 萬元，相當于房價打了六折。
謹慎實施
高偉説，雖然全國已經有近 20 個城市發布并實施了新規，但多數城市均謹慎使用政策，所以在房地產項目實際開發中，并不是所有項目都能享受到新規的紅利。高偉公司在華東某地落地的項目中，僅有兩成按照新規獲批。" 新規只是放寬了上限，并不意味着你的項目就一定會按照上限批。" 高偉告訴經濟觀察報。
一位地方住建部門的人士告訴經濟觀察報，監管部門謹慎使用新規的一個重要原因是為了照顧存量項目。由于多數城市的住宅項目去化較慢，新規實施後，當地大部分在建、在售的住宅項目均是按照原來技術規定批復的規劃。" 一旦新項目都按照新規批，老項目就更難賣了。" 高偉公司旗下也有不少老項目，雖然使出渾身解數，但多數項目去化依然不理想，" 如果我的項目旁邊出來一個得房率 120% 的項目，我的房子還怎麼賣？"
上述地方住建部門人士説，地方政府也比較糾結，如果新出讓的土地不按照新規批復，多數開發商也不願意參與拍地，" 很多開發商參與拿地，可能就是奔着新規去的，不按新規批規劃，拿這個地還有什麼意義 "。
對地方政府來説，出于照顧存量項目的需要，無法大批量按照新規批復項目；但如果不按新規批復項目，賣地又會受到影響。如何平衡兩者，目前多數地方政府沒有完美的解決方案。
在這種背景下，多數城市只是推出兩三個試點項目，一方面用來測試市場反應，另一方面也在評估新規對存量房地產項目的衝擊力度。
從目前新規實施情況來看，多數城市将試點項目留給了當地國企和城投公司旗下的房地產項目，目前民企只是通過合資形式參與項目開發。如高偉公司參與的新規項目的大股東為當地城投公司。
北京雖然還沒有發布新規，但上述北京順義項目也已在相關方面開始嘗試，尤其是得房率層面已經最大限度地突破了原來的技術規定。該項目為北京市屬國企開發的項目，另一家房企負責操盤，但沒有持股。
高偉公司的新規項目入市後，取得了不錯的市場反響，首期開盤的去化率均達到九成左右。
