今天小編分享的社會經驗：政策密集出台，買房有哪些變化？，歡迎閲讀。
為适應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，近期，多地多部門密集發文，适時調整優化房地產政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求的同時，也将對擴大消費、拉動投資、穩定經濟增長產生有利影響。
8 月 30 日，廣東省廣州市、深圳市先後宣布執行 " 認房不認貸 " 政策。9 月 1 日，上海市、北京市也先後宣布執行該政策。
8 月 31 日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布通知，首套、二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于 20%、30%。同時，降低存量首套住房貸款利率。
專家指出，近段時間多地多部門密集發文，适時調整優化房地產政策，釋放出促進房地產市場平穩健康發展的積極信号。
政策打出 " 組合拳 "
更好滿足居民剛性和改善性住房需求
" 認房不認貸 " 政策明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。
" 對于有換房需求的家庭，在‘認房不認貸’政策下，可以以更低的首付比例、更優惠的貸款利率換購住房，加上居民換購住房的個人所得税退税優惠期也延長了，這些政策有助于降低購房成本、釋放換房需求。" 住房城鄉建設部政策研究中心副主任浦湛介紹。
姜楠在廣州工作了 10 多年。2015 年，結婚在即的她先在廣東省佛山市購買了一套婚房，簡單裝修後就租了出去，自己則在廣州租房住。這兩年，眼看孩子到了要上學的年紀，姜楠兩夫妻想在廣州買套房的願望愈發強烈。
" 看了十幾套二手房，比較滿意的，差不多都要 600 多萬元。之前佛山那套房也有貸款，現在要買這套房，首付要四成，貸款利率 4.8%。" 姜楠説，按照 " 認房不認貸 " 的新政策，現在首付只需三成，少一成首付，就是 60 多萬元；而且，貸款利率享受 4.2% 的首套房利率，月供負擔也能減輕不少。
深圳市民黃女士也表達了類似的想法：" 我們一直想換個大一點的房子，改善居住條件。但如果認定為二套房，首付比例高，難以承擔。新政出台後，壓力就小多了。"
北京鏈家研究院院長高原認為，" 認房不認貸 " 主要利好北京新市民及改善型群體。新市民方面，較為普遍的一個情況是其在京無房，但曾在外地有過購房信貸記錄，在原有标準下在京購房要支付六成（普宅）或八成（非普宅）首付；改善型群體方面，則利好 " 賣一買一 " 改善置換群體，受家庭結構變化、育兒、養老等因素影響，當前北京住宅市場近七成購房者屬于改善型需求。
" 認房不認貸 " 等政策出台後，市場反應如何？北京鏈家朝陽區某活躍區網域門店經理婁春雷告訴記者，北京公布政策後，我們陸續接到不少客户的咨詢電話，前兩個月周末線上咨詢量一般是 20 多個，這個周末增加到 60 多個，區網域挂牌量也活躍起來。" 我們這邊改善型客户目标房型的售價大多在 800 萬元到 1000 萬元。之前看房，考慮到 80% 的二套房首付有些猶豫，現在政策落地，不少客户選擇将房產挂牌獲得首套資格。" 婁春雷説。
貝殼研究院提供的數據顯示，8 月 30 日至 31 日，廣州、深圳的二手房日均成交量，較上周（8 月 21 日至 27 日）的日均成交量分别提升了 25%、70%，客户帶看量也較快增長。
不只是 " 認房不認貸 " 政策，調整優化差别化住房信貸、降低存量首套住房貸款利率等政策，同樣有助于更好滿足剛性和改善性住房需求。
中國人民銀行、金融監管總局有關負責人介紹，此次差别化住房信貸政策調整優化的重點包括兩方面：一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施 " 限購 " 城市和不實施 " 限購 " 城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于 20% 和 30%。二是将二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加 20 個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限 LPR 減 20 個基點。各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主确定轄區内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
房地產市場整體已轉入
供大于求的買方市場
房地產鏈條長、涉及面廣，可以説牽一發動全身。
進入今年二季度，受宏觀環境影響，居民購房能力和意願下降，購房作為大宗消費恢復相對滞後，房地產市場成交量增速有所放緩。1 至 7 月份，商品房銷售面積 66563 萬平方米，同比下降 6.5%；房屋新開工面積 56969 萬平方米，下降 24.5%。
7 月 24 日，中共中央政治局召開會議指出，要切實防範化解重點領網域風險，适應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬分析，房地產市場供求關系發生重大變化，主要表現在三方面：一是從賣方市場轉向買方市場。經過持續 20 多年大規模開發，2022 年全國城鎮居民人均住房建築面積已經超過 41 平方米，疊加人口呈現負增長、城鎮化進入中後期等因素影響，市場整體已轉入供大于求的買方市場，特别是中小城市商品房庫存量大、去化周期長。二是從增量為主的市場轉向存量為主的市場。不少城市存量房交易增速快于新建商品房銷售增速，部分城市二手房成交量已經超過新房成交量。三是從預售屋銷售為主轉向成屋銷售占比穩步提高。
" 适應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，近段時間一系列政策措施落實落地，不僅能夠更好滿足居民剛性和改善性需求，也對擴大消費、拉動投資、穩定經濟增長意義重大。" 虞曉芬認為。
招聯首席研究員董希淼説，根據有關測算，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅大約為 80 個基點。以 100 萬元、25 年期、原利率 5.1% 的存量房貸為例，假設房貸利率降至 4.3%，可節約借款人還款支出每年超過 5000 元，有助于降低住房消費負擔，進而增加居民消費和投資能力。
促進房地產市場平穩健康發展
還需多方發力保持耐心
受訪專家表示，當前适時調整優化房地產政策，打開了市場預期視窗，短期看剛需和改善性需求将集中入市，年底前市場交易量或有明顯增長。但是，整體看房地產市場供求關系發生巨大變化，且受宏觀環境影響較大，要以更加理性的心态看待房地產市場發展，既要有信心，也要有耐心。
" 在市場整體發展放緩的時候，積極的一面會格外引人注意，比如有些市場将更加有韌性，也有新的業務機會正在出現。" 萬科董事會主席郁亮認為，目前我國城鎮化率為 65% 左右，根據相關預測 2030 年預計達到 70%，城鎮人口将增加至 9.8 億人左右，按建設經驗保守估計，未來 10 億至 12 億平方米的房地產新開工面積是有保障的。
郁亮介紹，根據倫敦、東京等城市的經驗，人口會不斷向能夠創造就業的城市集中。即便市場完全成熟後，中心城區仍然會出現大量城市更新項目，以提升傳統地區的發展活力，滿足職住平衡的需求。此外，保障性租賃住房建設、城中村改造、房地產代建代運營等也将是未來重要的業務增長領網域。
" 當前政策已在發力，相信在各方面的共同努力下，随着經濟運行持續好轉，對未來的預期逐步穩定，市場會回到健康合理的水平。" 郁亮説。
虞曉芬認為，從中長期看，促進房地產市場平穩健康發展還需從供需兩端重點發力：通過加快啓動城市更新和城中村改造等，穩市場規模；通過降低房貸利率、擴大住房公積金覆蓋面等，着力提高住房消費能力，放松住房供求關系發生重大變化的大城市或片區的限購等，穩市場需求；通過全面推動二手房 " 帶押過户 "、降低交易契税、合理降低房地產中介費用等，鼓勵以舊換新，促市場良性循環；一視同仁支持優質國有房企和優質的民營房企，适當放寬開發條件限制要求，穩定房地產企業。
住房城鄉建設部有關負責人表示，接下來将繼續以增信心、防風險、促轉型為主線，促進房地產市場平穩健康發展，因城施策、精準施策，大力支持剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓保民生保穩定工作，化解企業資金鏈斷裂風險，努力提升品質、建設好房子，整治房地產市場秩序，讓人民群眾放心購房、放心租房。
