今天小編分享的财經經驗：上海房東開始掀桌子了，歡迎閲讀。
如果要一句話來表達當下賣房人的情況，那就是： " 賣房是人生最卑微的時刻 "。
凡是賣房時間超過 1 個月以上的房東，一定對這句話深有感觸。 這體現在挂牌、帶看、談判、籤約等方方面面。
别看現在政策力度很大，但是我們看到的市場現實是談判談崩的人越來越多。 談判桌似乎成了買賣雙方無法逾越的鴻溝。
要擱 3 年前，虧錢賣房應該是難以想象的事情。 你要是不買，後面有人排着隊買，房東都是誰價格高和誰談。
當下的市場， 十個房東 7 個虧錢賣房一點不奇怪。但是仍有不少人決不允許比自己成本價低。
最近一個朋友看中了一套長寧老破小，談判到凌晨 1 點，最終不歡而散。
他看中的這套房子，房東挂牌 318 萬。 房子户型、地段都還不錯，缺點是靠主幹道近噪音有點明顯。
談判前，中介説房東幾天前剛錯過一個客户，這次談判的成交概率應該很高。
談判一開始，雙方氣氛都挺好，房東的價格從 318 一路到 305 萬。 朋友的出價也到了 285 萬。 誰知道接下來，談判難度指數級飙升。 房東咬死 303 萬後再沒有任何談判空間，中介也趕緊把買賣雙方分開了一段時間。
雖然朋友的預算其實是 285 萬，但是冷靜下來麼，還是願意加價。 因為小區之前成交的一套同户型、位置更好的價格是 295 萬。 朋友加到 290 萬，讓中介去溝通，可是房東還是一分錢不降。
最終朋友是繼續 +5 萬，已經算是比市場價格高一點點了，可是房東還是不降價。
在中介的最終 " 逼問 " 下，房東才説： 自己房子加上好贊好房之類的營銷費用要 303 萬才能保本，少一分都不行。
到了凌晨 1 點，只能不歡而散。
當下行情想要賣房，只談成本，不看市場，這房子肯定賣不出去。
着急賣房的房東，不可能耗得過買家。 你這套不賣，他可以找别的，上海這麼多房子，雖説早買早享受，但是晚買人家還享折扣。 折扣省出來的可都是真金白銀。
房東只是不降價都算是好的，直接掀桌子的真是無解。 現在的行情不好，很多賣房房東都是賣了好幾個月也賣不掉。
挂牌價一降再降，虧了那麼多錢，心裏本來就有火。 火氣大的上了談判桌，真的是一點就炸。
前兩天一個中介朋友抱怨， 現在賣房房東的心态真的是崩了。因為頭兩天剛結束一場談判。 買家确實有誠意，只不過一開始的報價有點低，説白了也是想先試試大刀砍價。
中介朋友在兩頭調節，價格差距一點點的縮小。 賣家是 2、3 萬的降，買家這邊是 5 萬、10 萬的加。 來回幾次以後，雙方差距只有 5 萬塊，就想着雙方見面一錘定音。結果見了面，一言不合就吵起來了。
房東滿滿地一杯咖啡甩了出去，還好沒燙到人。 雙方直接開始親切問候對方家人。房東揚言再也不在他們店裏賣房了。
上個月的一單更極致，雙方最後就差 8000 塊，拍桌子吵。能坐到談判桌上，其實説明雙方還是有緣分的，買賣的核心是促成交易，不是賭氣。任何的買賣都有價格拉扯，許你要價，許人家講價。
以前牛市的時候，房東臨時漲價的事情也沒少發生。熊市了，就不允許買家還價了嗎。
這背後反映的是， 現在賣房砍價已經進入 " 深水區 " 了。
買家的價格是真的讓賣家肉疼。原來 8 萬降到 6 萬的時候也沒有這麼艱難，怎麼現在 6 萬到 5.8 萬這麼抗拒。因為原來虧的可能是利潤，現在每一刀都是割肉。
但越是這樣的時候越要控制心态，買房的磨一點省一點，賣房的拉回一點少虧一點，拍桌子吵架解決不了任何問題，你糾結價格的這套房，也可能随時被别人撿漏，而錯過了這個買家，下個買家的價格真的可能更低。
其實除了上面的 2 種情況，談崩的原因還有不少。
比如被其他中介套路， 你這邊談判談的好好的，突然一個電話和你説這邊有個出價更高的。這就真得好好鑑别了，不過多數情況為假，少數時候也有真的。除非你的價格真的超跌很多，不然哪有那麼多加價的好心人。
再比如 賣家價格降得太快了。剛上談判桌 10 分鍾底線全部給人家了，讓買家覺得砍價太容易了，以至于還想大砍繼續砍。搞得雙方不歡而散。
就算真的談崩了，也不要過分擔心，買賣總有成與不成，重要的是調整心态，吸取教訓，如果差距不大的，甚至可以繼續讓中介斡旋，很可能就成交了。
只要價格合适，昨天潑出去的咖啡，今天還能收回來。如果這個不行，那就繼續談下一個，但是記住一句話：" 一切以市場為準 "。
賣方市場房東説了算，買方市場行情説了算。買方市場雖然殘酷，但也理性，只要是符合市場行情的，買賣依然是可以順暢進行。
買家大刀砍價，賣家小心還價，最終在市場價的附近達成默契，如果賣家能夠比市場價更優惠一些，甚至可以快速成交。
04 要把談判做成加分項
談判在賣房過程中的重要性，怎麼講都不為過。賣房的所有工作，都是為談判時的臨門一腳服務的，如果談判的時候發揮得好，多賣個 2-5% 的價格也不是沒有可能。
首先，戰前準備要充足。
大量精力要花到調研上去，了解市場、了解周邊的中介、了解買家的情況。你了解的信息越多越全面，談判的時候就越有抓手。現在市場不好，都知道買家要砍價，就看誰能讓買家少砍價。，你能夠抛出有理有據的信息，證明你房子的價值，那買家也不會無理取鬧。
其次，付款條件也很重要。
賣多少價格決定了你賺多少錢，但是怎麼付錢決定了交易的風險。 比如定金多少影響違約的難度，如果房價下跌超過定金，買家肯定選擇違約，賣家如果也定了房子，那肯定是沒辦法完成交易了。付款條件出問題是真的能讓人虧錢。
再次，不要輕易出價。
挂牌價就應該是第一出價，要準确通過價格擊中買家。賣房過程中， 越是反復調價房子就越難賣，因為永遠在市場的屁股後面追着跑。
挂牌價、給中介的價格、心理底價一定要提前想好。談判過程中，盡量讓買家先出價，如果行不通，可以先抛一個價格讓雙方圍繞這個價格展開。
最後，談好的條件就要及時籤字。
很多時候是大家談的精疲力盡了，雖然不一定都是雙方最滿意的結果，但是在耗盡精力的情況下，雙方也就認可了，要是第二天再談，那概率又要降低很多。
當然，沒有一場賣房談判是容易的，沒有任何一個買家會覺得自己砍價砍多了。
前一天還感覺砍了 20 萬很厲害，今天可能想的就是早知道砍 30 萬了。
房東要做的不是抱怨市場，如果不是非賣不可，那确實沒必要在眼下的行情中去挨刀子，确實要賣房的，不要因為買家 50 萬、100 萬的漫天還價賭氣，而是思考如何讓自己房子的價值最大化，在談判桌上 3 萬 5 萬的把瘋狂砍價的買家拉回現實。
本文來自微信公眾号 " 魔都财觀 "，作者：觀觀，36 氪經授權發布。
