今天小編分享的财經經驗：二手房業主再陷兩難，有人割肉止損，有人硬扛等待，歡迎閲讀。
自從年初決定賣房後，張辛一直為此而困擾，因為不降價根本 " 賣不動 "。張辛在河北老家有套 " 老破小 " 二手房，挂牌價不算高，對外标 70 萬。房源雖然舊，但交通方便、配套齊全，她本以為很快能出手，但這件事似乎沒那麼容易。
"50 萬賣嗎？" 有買家上來就砍價 20 萬，讓張辛大為震驚。這半年來，類似場景屢屢上演，中介都幾次讓她降價。張辛本來不以為意，但數月過去，賣房一事毫無進展，她的心态也動搖了，" 如果五六十萬有人要，就趕緊出了吧。"
上述場景，在當下的二手房市場并不鮮見。不管是一線城市高總價房源，還是二三線低總價房源，想要快點出售，降價似乎是躲不開的路。買賣雙方心态也在拉鋸，業主不想大幅割肉，購房者也在等待 " 更低點 "，交易市場陷入慢節奏。
機構最新發布數據顯示，8 月份重點城市二手房市場成交有所走弱，進入樓市傳統的 " 金九銀十 "，市場熱度未顯著提振，二手房挂牌量也維持在高位。今年來多輪政策的效應正在減弱，業内認為，後續政策繼續調整支持具有必要性。
焦慮的二手房業主
二手房交易市場，已是當下樓市的 " 主戰場 "。
據中指研究院統計，2024 年 1～7 月份，中國 25 個代表城市新房和二手房累計總成交套數同比有所下降，其中二手房成交量占比進一步提升至 64.1%。
二手房市場體量大、成交占比超六成，更重要的是，當下不少二手房業主 " 賣舊 " 是為了 " 買新 "，二手房成交與否，關系着整個置換改善鏈條的運轉。
但是，如今不管在哪個地方，要迅速賣掉一套二手房絕非易事。一個很重要的原因是，二手房市場整體存量規模大，且有城市挂牌量還在上升，無形中增加了出售難度。
據麟評居住大數據研究院數據，2024 年 8 月 14 個重點城市二手住宅挂牌量高達 226 萬套，雖然環比微幅下降 1.21%，但同比上升幅度達到 12.3%。
從各城在售挂牌量來看，8 月重點 14 城中，有 4 個城市在售挂牌量環比上升，其中南京、成都、上海在售挂牌量上升幅度位居前三，分别為 2.7%，1.8%，1.2%。
從去化周期看，2024 年 8 月重點城市的二手房去化周期為 20.1 個月，環比下降 11%，但同比上升 8.5%，去化周期仍然高于 2023 年 8 月以前水平。
今年以來，樓市政策端已有多輪支持政策，部分重點城市二手房成交也受到了提振，但從市場存量看，整體挂牌量還未明顯下降，存量房源仍有大量待消化。
比如杭州，近日當地因大量次新房上架 " 破發 "，即挂牌價低于新房買入價而受到關注。杭州貝殼研究院數據顯示，8 月杭州市區二手住宅成交均價 27628 元 / 平方米，環比下滑 5.5%，同比下降 7.4%；新增二手房挂牌量則環比上漲 5%。
再如北京，随着新政影響逐漸減弱，8 月當地二手房市場重回平穩區間。據麥田房產統計，8 月北京二手房挂牌房源總量和 7 月相比微漲 0.3%，二手房庫存量止跌回升。
另一方面，由于當前購房環境較為寬松，" 以舊換新 "" 認房不認貸 " 疊加首套房利率首付更低等利好政策的催化，居民 " 賣舊買新 " 意願增加，挂牌量随之上升。
據克而瑞統計，當下北上廣深等 11 個核心城市中，業主挂牌賣房的動機主要包括賣房置換、套現持币、看跌房價避險、投資止損、還不起貸款、變現還債等。
其中，半數以上業主賣舊仍會買新，11 個城市置換客群占比達到 52%，置換仍然是二手房業主賣房的主要動機。套現持币、看跌房價避險、投資止損分列賣房動機的二三四位，占比分别達到 16%、12%、9%，主要以将房產變現為目的。
還有少部分人因經濟壓力，比如還不起貸款、變現還債等而賣房，不過占比分别都僅為 4%，顯示居民端負債壓力和整體房貸斷供風險可控。剩餘 3% 比例則因為離婚财產分割、更換居住地、税務規劃需要等原因出售現有住房。
不管是何原因，高企的二手房挂牌量，都讓持有 " 老破小 " 的業主賣房更難了。
" 想賣房躲不開降價 "
" 現在這個行情，想賣房降到位就完事了，你不降同小區有人降。"
談起今年的二手房市場，河北當地一房產中介表示，現在整體市場是買方市場，一旦業主決定賣房，如果想快速出售，一定要把價格調整到同小區較低位，甚至所在區網域水平的較低位，這樣才能吸引來看房的人，否則難有人問津。
降價是為了快速出售房源，但這讓二手房業主飽受困擾。如果想加快出售速度，就要降至小區低位，而這會引發一系列連鎖反應，不降價的業主将更被動。
這種現象并非孤例，一位上海業主表示，自己年初将房子正式挂牌，本以為幾個月就能賣掉，也看好了想要的新房。沒想到連續三個月，房子都沒有帶看，預訂的新房也急需資金，中介稱要想快點出售，最好降到小區有競争力的價位，這讓她難以接受。
" 不賣有資金壓力，賣了舍不得，更别説是低價賣。" 這是當下不少業主的心聲。
從市場整體走向看，當下二手房降價出售的趨勢，還未出現明顯扭轉。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024 年 8 月，百城二手住宅平均價格為 14549 元 / 平方米，環比下跌 0.71%，已連續 28 個月環比下跌，同比跌幅為 6.89%。
中指院研究副總監徐躍進告訴第一财經，目前，二手房市場整體仍延續 " 以價換量 " 的态勢，部分業主記憶體在置換改善需求，趁市場谷底期進行住房改善；此外，部分業主預預售屋價将繼續下行，選擇出售房屋以優化資產配置。
從房價漲跌城市數量看，8 月，百城二手住宅價格環比下跌城市數量為 100 個，已連續 5 個月呈現百城二手房價格集體下跌狀态，即便一線城市也是如此。8 月，一線城市二手住宅價格環比下跌 0.72%。
今年以來，北京二手房市場成交出現回暖，除了政策利好刺激，一個很重要的因素是：價格降到位了。據安居客北京，2024 年 7 月，北京二手房成交均價是 5.4 萬 / 平方米，價格已經回到 2016 年的 8～9 月，較房價最高點則已累計下跌 25% 左右。
上述機構表示，即便是二手房熱度最高的區網域朝陽區，也未能幸免，高總價 " 老破小 " 正在加速下跌，某熱門小區去年 3 月一套一居室成交總價 678 萬，同户型在今年 7 月成交為 519 萬，降幅度高達 25%。另一高端熱盤去年有兩室一廳成交價 763 萬，今年 7 月同户型低樓層成交價是 535 萬，跌價 228 萬，降幅度達 30%。
曾經的樓市 " 熱土 " 深圳，房價也有一定回落。深中房協表示，今年以來看似 " 穩健修復 " 的二手房市場，除了政策利好的支撐外，相當大一部分在于業主端對價格的讓步，" 以價換量 " 成為支撐二手房市場月度相對 " 高位 " 的根本原因。
深中房協還稱，進入 8 月份以來，市場博弈烈度與強度明顯強于上半年，業主價格 " 讓步 " 幅度有進一步加劇趨勢，當前二手房市場表面 " 穩健 " 的基本盤仍不牢固。
等待政策進一步釋放
挂牌量居高不下、百城二手房價下跌，當下的樓市急需一劑 " 強心劑 "。
今年以來，樓市政策端出台了數輪政策，涉及商貸利率、首付比、公積金貸款利率等多維度，致力于穩需求、去庫存、穩預期，二手房市場也因此受到一定提振。
民生證券表示，上半年一二手房成交面積同比均降，二手房市場表現優于新房，其中二手房同比下滑 8%，新房同比下滑 38%，二手房同比降幅較小。
但進入八月份以來，政策效應出現減弱，已是業内共識。新房成交在短暫回温後趨冷，二手房在季節性因素等影響下，成交數據也出現回落。
據麟評居住大數據研究院監測數據，8 月重點 14 城二手住宅成交 104433 套，環比下降 13.2%，同比上升 19.27%；1～8 月重點 14 城累計成交 809818 套，較去年同期微降 0.6%。
" 今年 517 新政後，二手房成交量出現明顯上升，尤其重點城市 6、7 月單月成交超 12 萬套。進入 8 月，政策效應減退，重點城市單月成交量進入 10 萬套水平。" 該機構稱，分城市來看，8 月監測的重點 14 城中，成交量環比均下跌。
以深圳為例，深圳中原研究中心最新數據顯示，8 月深圳一手住宅網籤 2537 套，環比下滑 3.0%；二手住宅過户 3804 套，環比下滑 16.8%，二手成交套數為近 6 個月最低水平。除了政策效應減淡，八月是傳統交易淡季，也影響了成交水平。
徐躍進表示，接下來可以期待的政策可能有：一是降息，2022 年以來我國 5 年期以上 LPR 累計下調 80bp，降息速度相對較慢，未來仍有降息空間；二是國企收儲政策優化，截至 8 月底約有 30 城出台了國企收儲房源征集公告，目前政策落地仍會面臨一定調整，政策細節有待優化；三是北京、上海等核心城市限購政策有望放松。
關榮雪認為，在對後續的政策期待上，一方面近期有消息稱降低存量房貸利率，允許轉按揭貸款，對刺激消費、降低存量客户的房貸壓力均有一定積極作用，有利于提振市場信心；另一方面，由于目前購房需求、市場信心等都需要一定時間恢復，後續政策不僅要刺激需求，還需在改善居民就業收入等方面發力。
值得注意的是，對市場及政策的期待，讓部分二手房業主的信心有所回升。
麟評居住大數據研究院監測數據顯示，8 月重點 14 城調價房源中，漲價房源占比 7.3%，環比上升 0.13 個百分點，同比下降 0.99 個百分點。" 重點 14 城市業主漲價信心上升，但重點 50 城仍呈現下跌局面，能級高的城市業主漲價信心高于三四線城市。"
