今天小編分享的财經經驗：“十一”假期的北京樓市：喧嚣之下供需變化，歡迎閲讀。
經濟觀察網 記者 田國寶 9 月下旬以來，從中央到地方，一系列樓市新政陸續出台。受政策影響，" 十一 " 假期的北京樓市帶看量和成交量均呈現倍數級增長。
中建智地開發的北京宸園項目号稱北京最火爆的項目。據銷售人員介紹，項目已經取得預售許可證，目前處于認籌階段，" 十一 " 假期每天帶看量超過 200 組，累計認籌量超過 300 套。
10 月 7 日晚，保利和北京建工聯合開發的悦煦雅苑項目公布了 " 十一 " 假期業績：到訪 637 組客户，累計成交 2.18 億元。保利在北京的另一個項目保利錦上二期公布的成交金額是 2 億元。
一些樓盤甚至動用了限流措施，位于北京通州的合生缦雲 one 項目，看房必須提前預約，沒有預約的客户被禁止進入售樓處。天津及環北京地區的部分樓盤甚至對外釋放了上調售價的消息。
樓市看上去喧嚣，但多數行業人士認為，當前斷言樓市回暖為時尚早。
某頭部房企的北方區網域營銷負責人告訴經濟觀察網，" 十一 " 長假期間，他們公司在北京表現最好的樓盤日均帶看超過 100 組，但實際成交量只有 30 多套。在他看來，這一表現雖然較政策出台前有很大改善，但很難稱得上回暖。
北京某項目銷售人員王琦告訴經濟觀察網，她所在的樓盤 " 十一 " 期間帶看量增加了十幾倍，成交量增加了五六倍。但帶看轉化率相對較低，" 看熱鬧的多，買房的少 "；大部抽成交均為之前的觀望客户，沒有一單是假期内首次帶看成交的。
帶看量、成交量成倍增加
9 月 24 日，住建部、央行和國家金融監管總局聯合召開 " 金融支持經濟高質量增長 " 發布會，宣布了放松限購、降低首付比例、降低存量房貸利率等利好政策。
發布會後，多數房企開始積極備戰 " 十一 " 長假，以提升去化率。王琦説，她所在公司第一時間要求，各個區網域和城市公司組織一線銷售人員培訓，培訓的主要内容是 " 打氣 "。
王琦是一名有十多年銷售經驗的資深銷售人員。她説，此前，樓市長時間成交低迷，一線銷售人員士氣普遍較低。樓市新政利好疊加 " 十一 " 假期，對項目營銷是一個難得的機會。總部擔心一線銷售人員沒有調整好情緒，需要先把銷售人員的積極性調動起來。
新政前，王琦所在樓盤的每個銷售人員一天最多帶一兩組客户，多數時候閒着沒事幹。9 月 24 日，帶看量開始好轉。" 十一 " 假期，看房客户明顯多了起來，每個銷售人員平均每天要接待八九組客户。
王琦告訴經濟觀察網，假期，她所在樓盤的成交量和認籌量加起來共 70 套左右，主要以認籌為主。
各家房企對成交的認定标準不一，有的房企按照繳納定金計算成交量，有的房企則以繳納定金之外的首筆首付款作為成交認定标準。王琦所在的房企屬于後者，繳納定金只能被歸為認籌。
新政消息發布後，房企普遍加快推盤。9 月 24 日以來，北京累計有 14 個新建商品房項目獲取預售證，北京宸園是其中之一。" 十一 " 假期的每一天，北京宸園售樓處都擠滿了訪客，每個模範房同時有四五組客户看房，沙盤更是被圍得水泄不通。
10 月 7 日，北京宸園銷售人員介紹，項目共有 600 多套房源，計劃于 10 月 13 日開盤，當前處于認籌階段。客户繳納 20 萬元可以領取一個号碼，開盤時按照排号順序選房，前 350 個号可以享受 9.9 折優惠。項目的具體銷售價格和更多的優惠信息在開盤時才能确定。
北京宸園位于東北四環酒仙橋地區，緊鄰望京及朝陽公園傳統豪宅區，是該區網域 20 年來首個新盤，因而備受市場矚目。北京住建委信息顯示，該項目包括 14 棟樓，共計 606 套房源，銷售備案均價為 12.5 萬元 / 平方米。
上述銷售人員介紹，截至 10 月 7 日中午，北京宸園累計認籌量超過 300 套。
二手房方面，據鏈家中介人員提供的數據，7 天時間，北京鏈家二手房新增挂牌房源合計 4878 套，累計帶看量 63538 組次，共計成交了 3110 套，為 2021 年下半年以來最好水平。
其中，帶看量和成交量在 " 十一 " 長假最後一天達到頂峰。10 月 7 日當天，北京鏈家合計帶看 14158 組次，成交 944 套。上述中介人員告訴經濟觀察網，10 月 7 日晚上 24 時前最後一個半小時成交了上百套。
仍難言回暖
上述頭部房企區網域營銷負責人告訴經濟觀察網，其負責銷售的一個熱賣盤，" 十一 " 期間，雖然帶看量和成交量均翻了數倍，但她并沒有感受到太多暖意。
第一，絕對成交量較低。雖然 7 天成交量抵得上過去一個月，比新政前翻了數倍，但這一增長建立在原來成交量較低的基礎上，平均算下來，每天的成交量只有 5 套左右。
第二，帶看轉化率較低。假期的帶看成交比不到 5%，這意味着購房者觀望情緒并沒有完全消除，大部分購房者出手意願較低，只是來售樓處了解市場。
第三，成交以長期觀望客户為主。30 多套房的成交客户中，大部分在樓市新政前就開始看房，有的客户已經看了不下十次。随着樓市新政落地，這些急于買房但因為樓市下行而觀望的客户出手了，但新客成交占比相對較小。
王琦所在項目的成交客户同樣以觀望已久的老客户為主，僅有少數新客做了認籌。在她看來，雖然在政策刺激下，樓市成交出現好轉，但購房者對市場下行的戒心并沒有完全消除，出手依然謹慎。
一位鏈家的中介人員介紹，他經手的一個買房客户，從 2023 年 9 月開始看房，多次看中房源但均沒有成交，要麼因為價格合适但首付比例要求高，要麼因為即将籤約市場出現波動。
這名客户最近看中了一套房源，和房主談了多次，均沒有談成。此後，房主讓過一次價格，但客户沒有同意。新政出來後，客户主動和中介人員聯系，表示願意接受最後一次報價，但房主又開始猶豫了。
最終，在中介人員勸説下，雙方在 " 十一 " 期間正式籤約。
據該中介人員介紹，雖然成交好轉了，但成交價格并沒有上漲，部分二手房的業主甚至為了快速成交還在小幅讓價，" 大部分是連環單，都着急用錢 "。
新房同樣如此。
北京某樓盤備案價 8.5 萬元 / 平方米，2023 年開盤以來，歷史網籤均價為 8.37 萬元 / 平方米；" 十一 " 期間，該樓盤所有樓棟的中間層户型優惠後單價在 7.3 萬元 / 平方米至 7.6 萬元 / 平方米之間。
王琦告訴經濟觀察網，她所在項目的折扣都是總部審批過的，項目層面在銷售中根據實際情況靈活運用，只要在授權範圍内，銷售人員均可以自行做主，不需要營銷負責人審核。
" 十一 " 長假期間，王琦所在項目在原有折扣基礎上，增加了一個假期優惠政策，可以疊加使用。綜合算下來，價格比原來更低，" 房企想的都是利用政策實現去化，沒有人會傻到乘機漲價 "。
上述頭部房企區網域營銷負責人説，在一系列新政下，目前樓市階段性企穩，是否能穩住還需要進一步觀察。随着未來更多樓市利好政策陸續推進，樓市有望穩定在一個區間内。
10 月 8 日上午，在國務院新聞辦舉行的發布會上，國家發改委主任鄭栅潔介紹，降低存量房貸利率等政策已經出台，有些城市全面取消限購，有些城市進一步縮小限購區網域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進。
在上述頭部房企區網域營銷負責人看來，成交量和成交價趨穩是樓市回暖的必要條件之一。
供需變化
2024 年 5 月，中建智地置業、江蘇綠建開發置業和北京市朝陽城開聯合體以 112 億元拿下一個土地包，包括酒仙橋、前葦溝、中關村朝陽園北區等三幅土地，以住宅建築面積粗略估算，樓面價約為 6.6 萬元 / 平方米。
其中，酒仙橋地塊被開發成北京宸園項目。
一位接近中建智地的人士告訴經濟觀察網，項目之所以未在 " 十一 " 期間開盤，而是進行認籌，一方面是因為項目取證較晚，加上前期蓄客不理想，沒有冒然開盤；另一方面，市場風向還未明朗，對項目具體銷售價格和優惠折扣的制定，項目方較為謹慎。
不僅房企對項目入市較為謹慎，購房者與之前相比也出現明顯變化。
上述頭部房企區網域營銷負責人發現一個現象，一棟住宅樓的次頂層價格最高，每低一層樓，價格相應低一些；一二層和頂層的售價最便宜。以往，一個樓盤的便宜樓層去化較難，通常在清盤階段特價銷售。
今年下半年，他所在公司的一個新項目，一期開盤的 6 棟樓，節前累計銷售 60 多套，一二層和頂層全部售罄，三層至五層也僅剩下少量清退房源；剩下的均為次頂層和中間層的房源。
她説，之前，房地產項目的去化規律是樓層越好去化越快；現在變成價格越低賣得越好，剩下的都是總價相對較高的房源。
王琦所在項目于 2024 年 4 月開盤，共有 8 棟樓，其中 5 棟在售，均價在 6.5 萬元 / 平方米左右，節前累計成交近百套。她也有類似的感受，上半年賣得好的是中高層，下半年則以中低層和頂層為主。
她説，下半年，雖然項目一二層依然滞銷，但三層至六層以及頂層賣得相對較好；而最好的次頂層則 " 一套也沒賣出去 "。在确保自身需求與項目定位匹配的前提下，購房者更在意房源的性價比。
一家國有房企北京項目的負責人告訴經濟觀察網，并非購房者不想買最好的房子，而是在當前形勢下，購房者普遍對未來收入預期信心不足，不願為房子背負更多的負擔。
在他看來，購房需求的變化也會逐步影響到房企的產品策略，比如調整項目規劃來提升得房率，減輕購房者負擔。即相同使用面積情況下，得房率越高，建築面積越小，購房支出越少。
上述頭部房企區網域營銷負責人也注意到這一變化，目前她們正在全力以赴促進老項目快速清盤。她管轄的另一個項目只剩下 2 套房源，但全體銷售人員仍在開足馬力銷售，" 為的就是确保未來清退房源能夠第一時間賣出去 "。
她説，其所在公司新拿地項目及拿地未開工項目，均在向地方政府申請調整規劃，力求新項目做到 100% 甚至更高的得房率。她們認為這是未來房地產市場競争中勝出的殺手锏。
（應受訪者要求，王琦為化名）
