今天小編分享的财經經驗：賤賣掉環滬的房子，我換到市區老破小，歡迎閲讀。
本文來自微信公眾号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫盧俊團隊，題圖來自：AI 生成
翻出了一些以前寫的文字，好像現在來看又别有一番滋味。
我的好朋友小新和阿守，是一對 95 後夫妻，他們才 23 歲的時候就稀裏糊塗地進入樓市，是我身邊買房最早的人。
他們的買賣房經歷特别典型，簡直代表了一大批年輕購房者的境遇，和當下樓市新力量的買房思路。
他們剛畢業時跟着大勢買了環滬，但是買房三年多，一共就去過那套房子兩次，一次是買房，一次就是賣房。
如今賤賣環滬大房子後，目光又轉向上海老破小 ...... 這條從 2019 年開始、綿延 5 年的漫漫買房路，他們到底經歷了什麼？為什麼賠了 35w 還覺得慶幸？為什麼現在覺得市區老破小是更好的選擇？
聽他們説完，我頗受觸動，相信很多購房者都能產生共鳴，且稍有啓發。
以下是小新和阿守視角的自述：
" 買環滬房的痛，在于毫無出路 "
首先就是房子從買進開始就在虧。
我和阿守的第一套房子，買在了環滬縣城昆山市的千燈鎮，小區是華美達廣場，是套總價 132w、首付 35w、建面約 110㎡3 房 2 廳的次新房（餐廳旁邊的綠色空間也是一間獨立房間）。
圖源安居客
買入時是 2019 年，來到上海的第 2 年，租房的漂泊感使我們迫切地想在上海有個自己的家。而買環滬，既源于希望、也源于絕望。
希望在于，結婚想要一套房，共同迎接新生活。絕望在于，掙錢速度趕不上上海房價上漲速度，年輕的我們甚至覺得一輩子都買不起上海的房，所以環滬第一城昆山，幾乎命中注定般成為我們買房的首選項。
最重要的是，環滬的房價太有誘惑力。
當時昆山千燈品相很好的房子單價僅約 1.2w/㎡，而旁邊的上海嘉定動辄 3～4w/㎡，所以中介一説 " 價值高地、價格窪地 "，我們就深信不疑。而且，從小區開車到上海虹橋也僅僅只需要大約 40min。
圖源百度地圖
相比限購限貸、普通小三房總價幾乎沒有低于 400w、上車又難的上海，我們被拿捏簡直理所應當、易如反掌。
2019 年 5 月 4 日，僅僅看了 5 套房，當天下午就交了定金。
也就是從買房那天開始，我們便尤其關注房價，但是我們買的華美達小區，房價在 2019～2022 的三年之間，一直在 12000 元 /㎡的平均線上徘徊。
數據整理自鏈家成交價
一套房子的持有成本決定：房價不漲就意味着跌。
另外，我和阿守都在上海工作上學又沒有車，去昆山住不現實，所以就把房子租出去。但是誰承想，環滬的房子這麼難租！
不僅租金上不去，3 房 2 廳的大房子，租金只有 1200 元 / 月，按照租售比 =（年租金總額 / 房產價值）*100%，相當于我們這套房子的租售比 =（1200 元 *12 個月 /132w）*100%≈1%。
正常租售比在 1.5% 到 2% 之間，才被認為是相對合理的範圍，而我們這套環滬房的租售比才僅僅 1%，可見租金回報率低到什麼程度。
另外，我們還結結實實地體會到，異城收租的困難。
在把房子租出去的三年裏，幾乎每個月都要主動向租客讨房租，最後半年甚至讨不來，因為一旦租客不接電話，作為房東的我們一點辦法也沒有。最可怕的是，即便租金低甚至收不回租金的時候，我們對于這套房子的投入還在持續，物業費 2600 元 / 年，每個月 6669 元的房貸中，利息就占了 5000 元還多，相當于給銀行打工。同時還有一些日常零碎的養護成本，這些投入產出比極低的付出，對我們都造成了巨大困擾。
最後，這套原來的夢中情房，變成失去居住屬性、收租又少又難、還要不斷砸錢進去，毫無出路的資產黑洞。
" 不計代價地賣，賠了 35w 還覺得慶幸 "
終于，在 2022 年 7 月催租金催了 5 個月無果後，我們果斷去到現場、清退租客、挂牌，将鑰匙交給中介專心賣，一氣呵成。
其實，這次賣房是我們第二次見到這套房子，細細看了還是很喜歡，因為它不僅采光、通風好，尺度感足、還步行 5 分鍾内便能到達約 15w 方的千燈公園。
千燈公園實景圖
幾乎集合了我們關于 " 家 " 所有美好的憧憬和想象。但想到這三年來的時間和金錢成本，我們還是把它堅決地交給了中介。
在挂牌 5 個月後的 2022 年 12 月，遇到出價客户就果斷脱手了，最終以原來 132w 元的買入價格，賣給了一家孩子上初中、有改善需要的中年夫婦。當時覺得白白還了 3 年房貸、而且空置的半年又沒有租金，還要交物業費，這個賣房成本太高了。算一筆賬，我們因為這套房子，花費了多少錢：
支出：
首付及定金 35w+ 各種税費、手續費、中介費等合計約 8w+6669*12 月 *3（24w）+ 貸款 103w=170w。
收入：
自 2020 年 5 月到 2022 年 7 月賣房，月租 1200 元 / 月，收到約 25 個月租金，合計 3w 元左右 +2023 年 1 月收到 132w 房款，即總收入 135w。
那麼，淨支出即為：170w-135w=35w 元。
對于剛入社會的我們，相當于一年半的所有存款。設想一下，如果我們 2019 年沒有買這套環滬房子，大概率可以存下這 35w 元。加上阿守 2021 年初畢業落户上海，已婚 + 社保合計積分約 65 分，配合當時的存款，三成首付上車上海 400w 左右的新房，是沒有問題的。
但是因為當時上海全國範圍内認房認貸，我們在昆山有了房貸記錄，夫妻首套首貸的資格報廢。所以，2022 年 12 月後賣完環滬房的我們，即使已婚有户口，即使名下全國範圍内無房，在上海買房也得 5 成首付，以總價 400w 的房子為例，5 成首付就是 200w，對于當時的我們來説，實在太高。
而且，即便賠了 35w、失去首套首貸資格，站在今天回頭來看，卻只覺得幸運。因為它還在下跌，如果拖到今年賣，恐怕連本金都保不住。
我們那套房所在的華美達小區，近期單價已經降到 9000 元 /㎡。
圖源千燈本地中介
相當于那套 110㎡的房子，在 2022 年 12 月到 2024 年 5 月期間，從 132w 驟降到 99w，一年半時間，降幅高達 25%，而且這頹勢截至目前絲毫沒有轉還的迹象。
正在我們求房無門之際，上海房價不僅回落，還終于出有利于我們這種剛需客的政策了。
" 堅定不移地買上海老破小"
如果是總價 1500w 的房子，即便降了 500w，我們還是買不起。但如果是 400w 的普通住宅，不僅總價在降，首付還只要 3 成，情況就完全不一樣了。
比如上海内環内老破小原來 40～50㎡的 2 室，以前一般都沒有低于 400w 的，現在 300w+ 就能買，中間接近 100w 左右的價差，對于剛需客來説，就能直接決定有無機會上車。所以我們立刻就實地看了幾十套老破小，發現其優勢非常明顯。
實景圖
不僅上車就能解決居住問題，而且房子地段價值高，位于上海内環内，屬于核心城市的核心區網域，除了總價降低、區位價值高，高租金回報率，也是吸引我們的重要原因。
以我同事在租的位于内環邊的紫雲小區為例，租售比高達 1:390，要知道上海平均的租售比僅為 1:680，可以説，靠近内環或者内環内房子的租售比，斷層式領先。
除此之外，上海的老破小區很多都做了美麗家園改造、加裝了電梯，屋内裝修再好一點的話，生活體驗并不比新房差。
最實際的一點是，房子買到市區，大大節省了通勤時間。我們每天至少可以節約出兩個小時的寶貴時間，去睡覺和自我提升，這太重要了。有機會考慮買上海老破小的前提是，2023 年 9 月 1 日晚，上海四部門聯合印發通知，執行 " 認房不用認貸 " 政策措施。
這就意味着我們在上海貸款買房，銀行只看名下有沒有房，而不看是否有貸款記錄，對于我們這種 "上海無房、但外地有貸款記錄的剛需客户" 來説，就是絕對的利好。
簡單粗暴理解就是，政策後，我們在上海買房的首付直接打對折，哪怕是普通住宅，也有 15% 首付比例的降低。
以一套内環 449w 普通住宅為例，首付成本直接降低 30%。
政策上的利好也給了我們更多信心。所以，綜合總價下探、區位優越、租金回報率高、生活舒适、政策支持等多方原因，市區老破小不僅成為我們，也已經成為身邊不少夥伴的買房新方向。
" 買環滬血虧、轉戰上海的，不止我們 "
其實，2017～2019 年間，環滬房價蒸蒸日上，成交量也節節攀升，未來預期良好，當時，買環滬本身就是大熱點。
那時我們身邊好多同學朋友都選擇買環滬房子住，比我們年齡大一些的同事老師，投資環滬的也不在少數，把年輕時最寶貴的錢投在環滬，我們不是個例。
然而當初傾盡全力買的環滬房，由于通勤太累、租不出去又很難賣掉，最終成了負累。且經歷了艱難的三年，大家也深刻體會到跨省通勤的困難，直到現在才意識到，年輕時的彎路是多麼避無可避，選擇大于努力這句話也在我們身上再次驗證。
樓市波動是一個大勢，我們每個人都在這個大勢裏起起伏伏。相信我和阿守的故事，很多夥伴都有共鳴。
無論如何，我們還是鼓勵大家：别回頭，向前看。
如果你還年輕沒買過房子，在上海有漂泊感是再正常不過的事情，一定珍惜自己的首套首貸資格。
如果你有一套環滬的房子，失去居住功能又失去投資屬性，不要心疼、不要可惜、不要猶豫，沉沒成本不可追，我們自有更光明的未來。
如果你已擁有核心城市的核心資產，那麼祝福你。
買房，落到根本就是一道計算題，而非閲讀理解。希望我們都多看多學，做出盡量有利于家庭資產的決定。
