今天小編分享的财經經驗：2025，京城10萬+豪宅血流成河，歡迎閲讀。
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最近的豪宅市場，有點熱鬧。
從大熱的北京宸園、略顯低調的中海京華玖序，到上海的融創外灘壹号院、中海領邸 …… 一波一波傳來的樓市回暖的好消息，幾乎都是從這些單價 10 萬 + 的頂豪項目中率先傳出的，無不令人驚喜。
但欣喜之餘，也會萌生一種錯覺—— 10 萬 + 豪宅不愁賣。
之所以會有如此體感，看看北京最近土地市場供應的情況便知。前面熱賣的項目不提，近期北京已入市或即将入市的地塊，基本都是妥妥的豪宅底子。從海澱區的永豐南、功德寺到豐台的東鐵營、萬泉寺，再到朝陽區的酒仙橋，哪一個不讓人期待？
這還沒完，再看看北京土地市場的貨架上，還有一波均價幾乎都鎖定在了 10 萬 + 的潛在供地：從海澱的朱房村、樹村、闵莊路，到朝陽的永安裏、太陽宮，豐台的分鍾寺、花鄉，以及東城區的永定門。
這些地塊有幾個共同點：首先是地塊位置上佳，要麼處在傳統城區，要麼處在近年的熱點板塊；其次是限制條件少，可以説幾乎沒有；再次是在某些方面有相對稀缺的屬性，要麼同區網域多年未供地，要麼規劃指标比之前更為寬松。
這些共同點加在一起，可以推導出一個結論，那就是這些地塊轉化而來的項目，大部分将是豪宅，從售價上看，很大一部分将是單價超過 10 萬元以上的豪宅。
郭毅老師幫攸克君做了個統計，這些項目一旦在 2025 年入市，會帶來約 72 萬平方米的規劃建面供應量。
這還沒算 2024 年的庫存以及像樹村地塊這樣的 2025 年的潛在供地。
攸克君統計了一下，截至 10 月中旬，北京 10 萬 + 豪宅的庫存面積大約是 1176619 平方米。庫存加上新項目入市，明年市場上的供應量大概率會很超過 200 萬平方米。
如此巨大的供應量，還是挺費有錢人的，盡管北京不缺有錢人。
因此，攸克君希望諸君有個心理準備，2025 年北京 10 萬 + 豪宅的市場，可能會徹底進入 " 紅海 " 階段，近身搏殺可能會成為市場常态，如果在個别時段、特定區網域 " 血流成河 " 也不要意外。
這不是危言聳聽。
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數據最有説服力，比對最能説明問題。
攸克君對過去十年北京 10 萬 + 豪宅的成交情況做了個統計，2015 年 ~2020 年，年均成交面積大約在 12 萬平方米左右，當然，這要考慮到當時 10 萬 + 豪宅的供應量本身也不大。成交量開始大幅上漲的，是 2021、2022、2023 年。三年平均下來，年均成交量大約在 50.47 萬平方米。2023 年最高，賣了 56.67 萬平方米。
圖源：攸克地產
2024 年就比較慘了，到 11 月 17 日，成交面積實際上只有 25.3 萬平方米，時間只剩 1 個月，成交面積還不到去年的一半。
也就是説，如果把 2024 年全年成交面積算進來，2021~2024 年的年平均成交面積可能更低。即便就按照表現最好的 2021~2023 年的年均去化速度算，市場上存量 + 新增形成的将近 200 萬平方米供應量，恐怕四年都賣不完，這還沒有算未來繼續出讓土地之後，形成的新供應量。
形勢有多嚴峻，應該已經十分清晰。10 萬 + 豪宅不愁賣，是不是個錯覺？
近身肉搏，恐怕已經不可避免。如果還抱着舊有認知對待競争環境的變化，還用老一套辦法，應該可以想見悲慘結局。忽視變化的人，都會被環境和時代懲罰，無一例外。
攸克君覺得，關于 10 萬 + 豪宅項目的認知，必須從以下幾個方面更新了：
其一，地段不再是唯一的決定性因素 。的确，地段是基礎，在相當長的時間裏，地段是價格的主要支撐因素。然而，近兩三年的市場變化表明，當房地產市場告别單邊上漲的周期後，地段就不再是唯一決定因素了。
這兩年的市場中，不斷出現傳統好地段項目賣砸的現象，這充分説明了，如果市場認為房價如果不再 " 無腦漲 "，那麼，能繼續增值的項目，必定是在好地段的基礎上，再拼好產品，有的時候，產品因素甚至還可能勝出一籌，北京樓市中這樣的案例已經不少，就不再贅述了。
其二，" 拿對地 " 只是開始，所謂 " 安全區網域 " 消失。 過往很長時間，北京樓市有幾個傳統的安全區網域，例如海澱區、朝陽區的部分核心和熱點地區，這些區網域供地相對較少，資源和購買力相對豐富，因此，只要能在這幾個區網域拿到地，業績就有了基本保障。
但是，從去年開始，" 拿對地 " 就萬事大吉、無往不勝的局面迅速改變。這些 " 安全區網域 " 供地雖然仍然稀缺，但是相較從前，已經有較大改觀。再加上樓市整體環境變化，同區網域内存量上升，新老項目疊加的情況開始出現，存量項目也不乏降價。這徹底打破了 " 拿地安全區網域 " 的傳統規律。
其三，客户 " 本地化 " 态勢明顯。 過往 10 萬 + 豪宅的客户，基本上遵循的是 " 跨區網域買房 " 的邏輯，項目輻射和覆蓋面通常較大，海澱項目的客户有可能來自朝陽，也會有朝陽項目的客户從海澱來，這是當時 10 萬 + 豪宅項目供應相對較少，資源相對稀缺導致的。跨區網域購房，也有相當大的資產配置邏輯發生作用，客户很大一部分決策因素是追 " 保值增值 "。
市場環境劇變之後，升值預期減弱，生活便利性，工作社交活動範圍契合度等居住本身屬性的權重增加，這使得客户回歸 " 本地化 "。攸克君詳細了解過若幹項目去年和今年的客户結構，本地化的态勢非常明顯，全城追着豪宅買的邏輯已經不復存在。
再加上供地節奏變化和新老項目疊加等因素，同區網域的競争烈度也明顯提升。
其四，靠少量產品優勢點已經難以打動客户。 多年以來，北京樓市總有 "XX 區客户不挑房 " 的説法。出現這種情況，大多是因為區網域内常年少有新房供應，只要新房項目相較于區網域内的次新房、老房有幾個明顯的改進和優勢，客户認可度就會極高。在這樣的體系中，一個飄窗、一個陽台等類似的產品細節，都有可能讓 10 萬 + 豪宅成為爆款。
如今，這種 " 低烈度 " 也已經不復存在。規劃指标方面的優化和放松，使得卷產品體系化。單點爆破成為歷史，新項目都是在全方位的卷品質，從園林小品，到客廳面寬，再到外立面，陽台等等。其實，相比于上海、杭州等南方城市的頂級豪宅，北京在產品方面仍然有較大的提升空間，這也預示了未來卷產品的烈度只會越來越高。
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一般來説，2015 年被視為了北京 10 萬 + 頂級豪宅的元年。
那一年，諸多的 10 萬 + 項目次第進場，從萬柳書院、保利海德公園，到使館壹号院、西宸原著等等，也是在那一年，攸克君總結出了至今都被大家廣為傳誦的豪宅段子：萬柳的牆，西宸的缸，霄 8 的頂兒，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住着誰？
這些都存在在大家記憶中的項目，轉眼已經要開啓 2025 年，可以説，北京的頂豪元年也要進入第十個年頭。
十年之間，白雲蒼狗，市場已然劇變。這種變化，與巨大的供應量一起，帶來了很大的挑戰，團隊專業性首當其衝。
毛主席説，" 正确路線确定之後，幹部就是決定因素 "。
都知道 10 萬 + 豪宅的競争烈度将大幅提升，能不能應對這個挑戰，首先就是看團隊。如果説剛需、初級改善類型的項目，可以通過标準化等手段達成較為理想的效果，對團隊專業水平的要求相對不那麼嚴苛的話，頂級豪宅競争烈度的增加，直接考量的，就是操盤團隊的專業水準，這種考量，甚至會具體到個體部門。
攸克君和不少操盤手交流，一個共識就是很多關鍵的產品細節，不同的團隊，甚至不同的人做出來，就是不一樣。在某種意義上，這無法通過标注化的方式復制。一棵樹，是擺在這裏還是那裏，看起來更有意境，考量是專業崗位人員的審美能力。其他領網域也有很多與之相仿。
但是，現在具備這樣能力的人才并不多。如何通過管理機制，管控模式等手段，快速提升關鍵崗位人員的專業水平和素質，迫在眉睫。同理，供應鏈、供應商的專業水平也需要一并提高，否則，最終還是會慘淡收場。
與此同時，10 萬 + 豪宅的 " 調性 "、" 個性化 "、" 獨特價值 " 的彰顯和構建，在競争烈度空前增加的情況下，也變得更加重要。這一點，在 " 營銷 " 中屬于 " 營 " 的層面，只有把價值體系 " 營 " 的問題構建好，" 銷 " 才有可能順利。
這源于客户不再只買 " 升值 " 之後，買產品、買生活的同時，也買身份、買情緒、買價值認同感。如何構建一整套價值叙事體系，對應客户的這種需求變化，已經不再是簡單的 " 高價值 "、" 稀缺 "、" 漲價 " 的慣有方式能解決的問題，" 營 " 的準确，" 營 " 的個性将是關鍵。
其實，賣頂級豪宅，是真比專業能力，之所以要強調 " 營 " 的重要，就是要警惕 " 把一切扔給渠道 " 的狹隘認識。渠道不是沒用，但在頂級豪宅上起不到根本的作用，客户能不能認可頂豪的完整價值體系，是認知層面的問題，渠道或許在一定程度上能夠解決 " 客户在哪 "、" 把客户帶來 " 的作用，但卻無法左右認知與思想。構建這樣一套體系，是開發商的本領，以及核心能力。
這只是軟性競争力的一方面，還有另外一方面，就是服務。從過去 2~3 年的情況看，不少熱賣的豪宅帶有公共資源屬性，尤其是學區。但并不是説，沒有學區的 10 萬 + 豪宅就賣不好。現在回購頭去看，服務這個要素非常重要。
這裏説的服務，絕非是簡單地端茶倒水，引導停車，開門行禮，而是對業主入住之後的生活全方位服務，用高質量的供給，提升整體居住水平。例如，缦合北京給業主的配屬的服務，很多都是開發商不提供，業主自己都還想不到還有這樣的服務。卷服務，恐怕要在這個基礎上繼續卷，然後剩者為王。
不打無準備之仗。市場态勢已是如此，惟有應對，方有出路。在北京 10 萬 + 頂豪走進第十個年頭的時候，最嚴峻的考驗終于到來。闖過難關，才有通途，打過真正硬仗隊伍，才能成長。
生活不會像你想象的那麼美好，但也不會如你想象的那般糟糕。
以上種種，我們和業内的好友也做了深入交流，有一種觀點頗有價值：雖然 10 萬 + 豪宅進入紅海已成事實，但若以細分視角看，多集中在總價 2000~3000 萬的價位段，最大户型也不過在 200 多平方米，而更大户型、更高總價段，如 300~400 平方米的户型，其實相對較少。
橫向比較上海、深圳，此類户型供應并不鮮見，市場反饋也并非不積極。如果北京看清 10 萬 + 細分賽道裏哪裏擁擠，哪裏還是空白的話，打開想象力天花板，敢于做更大户型、更高總價的產品，對應最頂端的居住需求，也不失為一種錯位競争的方法。當然，這要充分考慮集團對項目現金流的要求，大户型、高總價，在當下，勢必要犧牲一些速度。
圖源：攸克地產
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