今天小編分享的互聯網經驗：存量盤活成為房地產新的底層邏輯，歡迎閲讀。
根據國家統計局、住建部的數據口徑，中國城市建成區在過去四十餘年中快速擴張，2020 年的城區建成區面積相比 1981 年增長 8.16 倍，城市增量建設和從事人口增長雙雙接近頂峰。
" 存量時代是非常深刻的底層邏輯變革，來得非常迅猛。" 建信住房租賃私募基金管理有限公司副總裁李昆躍認為，房地產行業從增量時代進入了存量時代，企業的相關能力也必須随之重塑。
與此同時，依托于政策發布和產業路徑的不斷完善，存量盤活已經成為主要城市和國央企發展的主流命題。
在 10 月 24 日的領航 · 第六屆住房租賃產業國際論壇上，中國人民大學城市更新研究中心主任秦虹解讀存量盤活的戰略意義時指出：" 城市盤活存量實施更新是城市高質量發展的重要推動力，也是構建住房新制度和房地產發展新模式的重要方面，政策視窗期已經到來。"
存量盤活是城市更新進程中必然要經歷的環節，也在今年成為了國央企的 " 攻堅課題 "。今年 7 月，國務院國資委批準成立總規模 300 億元的國有企業土地資產盤活專項基金，相關央企的存量土地資產盤活試點也已經悄然啓動。
盤什麼：存量盤活背景下，租賃住房再成熱點
在官方表述中，存量盤活是指通過對已有的存量資產（例如閒置土地、老舊建築、未充分利用的商業物業、住宅物業等）進行改造、更新或重新利用，來提升其市場價值、使用效率和經濟回報的過程。
根據 ICCRA 住房租賃產業研究院的政策整理，我國的存量盤活政策自 2000 年前後開始萌芽，經歷了探索、全面鋪開、推進。直到 2021 年，進入了高質量發展期，具有細化存量資產類型，強調持有運營的階段特點。
" 租賃住房是存量資產的重要盤活方向，這表現為長租公寓的大宗交易量逐年上升，以及保障性租賃住房 REITs 的優異表現。"ICCRA 住房租賃產業研究院院長趙然分析稱，2023 年 50 個典型大宗交易的案例中，按建築面積計算，租賃住房占比已經超過 35%，大家考慮到往這個方向投，主要也是基于兩個原因：第一個原因是保租房已經明确納入公募 REITs，有一個完整地退出路徑；第二個是投資穩定性非常強。
ICCRA 住房租賃產業研究院依據 Wind 等平台的數據整理發現，市場給予了租賃住房類資產非常積極的反饋信号，考慮分紅以後的回報率中，保租房的 REITs 相對發行價的漲跌幅平均為 26%，倉儲物流和產業園為負增長，工業廠房類為 13%，消費類基礎設施類為 5%，租賃住房業态具有更好的抗周期優勢。
然而，盡管存量盤活正在成為市場關注熱點，亦有不少企業探索過租賃住房的盤活路徑，但囿于融資難、投資回報周期長、資金成本承壓等原因，導致租賃住房領網域的規模化進展緩慢。
在趙然看來，" 存量盤活的底層邏輯是各利益相關方在短期經濟利益和長期可持續發展之間的博弈與協同。破局的關鍵就在于，利益相關方如何通過有效的合作機制、政策支持和制度保障，在多方共赢的框架下實現短期經濟效益與長期社會效益的平衡。"
例如，以打造元宇宙產業園綜合體為目标的南中軸國際文化科技園，不但在 " 數字文化 + 元宇宙 " 領網域集聚了一批代表性企業，還配套有人才公寓、產業服務等多元業态。在提升城市功能、實現職住平衡的背後，需要的是產業鏈條上不同功能板塊的協同運營。為最大化每個業态的價值，趙然建議：" 存量資產持有方應該從‘投 - 融 - 建 - 管 - 退’全流程視角出發，進行資產盤活的戰略規劃。" 通過全方位的戰略布局，資產持有方能夠在存量盤活中占據先機，不僅提升自身的市場競争力，還能推動租賃住房市場的健康、可持續發展。
如何盤：注重金融助力、吸納更新實踐
《存量盤活背景下住房租賃行業價值發現》報告認為，存量盤活是存量資產價值發現的過程，而 " 識别高質量資產 "" 發掘資產增值潛力 " 則是行業尤為需要發力的兩個關鍵環節。
圖源：《存量盤活背景下住房租賃行業價值發現》報告
據上海聯合產權交易控股有限公司副總經理張君的觀察，" 長租公寓是盤活存量資產的典型形式 "，能夠有效發揮產權市場資源配置功能，促進企業國有存量資產價值發現和有序流轉。
ICCRA 住房租賃產業研究院聯合戴德梁行發布的《中國租賃住房市場：投資潛力與價值洞察》報告顯示，租賃住房憑借穩定的現金流、強勁的政策支持、不斷增長的市場需求、長期資產增值潛力以及抗周期性風險等優勢，正在成為房地產市場中極具吸引力的投資選擇。
" 由于保障性租賃住房的租金定價受政府監管，REITs 具備較強的抗風險能力，能夠有效規避市場或宏觀經濟的短期波動，因而更受投資者青睐。"BOMA 中國研究委員會主席、IFFRE 國際金融地產聯盟常務理事張平表示。公開數據顯示，2024 年上半年保障性租賃住房 REITs 的漲幅達 16.56%，在一眾公募 REITs 中位列首位，展現出較高的投資回報。
首創和園 · 繁星社區就是住房租賃盤活賽道的代表。其前身為華北最大石材批發市場，在首創集團的操盤下，化身北京最大的單體保障性租賃住房社區。論壇上，首創和園營銷總監湯若季将 " 繁星經驗 " 總結為 " 精準定位與客群需求相匹配，是盤活存量資產的核心 "。通過推出适合青年人的開間、一居和 loft 產品，以及為家庭生活設計的二居、三居户型，社區能夠滿足不同年齡段和生活方式的租户需求。
湯若季認為：" 不同區網域和城市的發展階段和經濟結構差異明顯，因此在盤活存量資產時，需要精準匹配當地的實際需求。"
北京關注度極高的大紅門服裝商貿城的更新改造，則提供了另一種綜合體改造的 " 產業鏈思維 " 解法。南中軸（北京）國際文化科技發展有限公司董事長闫福在論壇上分享了城市空間在產業綜合體項目中的關鍵作用。他表示，城市更新不僅是對現有建築的更新改造，更是在空間規劃中實現產業、服務和居住功能的有機融合。" 這也是南中軸的更新運營底層的產業邏輯——只有通過優化空間布局，才能充分激活空間活力，真正實現產業集聚、職住平衡和居民生活質量的提升。"
對此，清華大學建築學院城市規劃系教授唐燕進一步指出，未來城市存量盤活必須特别關注 " 職住平衡、交通便捷、生活便利 " 三大關鍵維度。這不僅是幫助保障盤活存量資產的有效策略，更是提升城市宜居性和推動可持續發展的重要手段。
從南中軸的產業園 " 變身 "，到工業遺存晉升 " 網紅打卡點 "，如果用更新的眼光來梳耙，不難發現各類型的資產盤活已經有了不少最佳實踐。上海聯合產權交易所主要從事國央企資產交易，在國有資產保值增值方面積累了大把經驗。
存量盤活的三個趨勢
ICCRA 住房租賃產業研究院院長趙然預測，存量盤活未來會出現三個趨勢：
第一個趨勢是存量房收儲有望重塑市場供給結構。随着地方上存量房收儲進入規模化階段，10 萬 + 的管理規模，可能會讓一些城市出現運營管理的品牌黑馬。但同時也需要更加市場化的運營思路，防止供給錯配問題的出現。
第二個趨勢是存量資產多元化，增加了盤活難度。企業端會面臨兩個主要挑戰，一個是資產的多元化增加了企業篩選資產的難度，第二是改造復雜的會進一步壓縮我們利潤的空間，特别是北京和上海現在都有城中村改造的問題。
第三個趨勢：存量盤活需要更強的產業鏈思維，需要具備資產組合的視野，投融建管退都需要做到高度的契合。
" 面對租賃行業的新趨勢，我們需要更細致地規範長租市場，賦能長租企業，促進行業的健康可持續發展。" 中國房地產業協會長租房分會秘書長趙曉英表示，在新階段内，存量資產的盤活不僅是對現有資源的重新利用，更是城市高質量發展的直接推動力。
