上海樓市新政落地，銀行房貸利率最低僅4.1%，審批最快兩周内出結果

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本文來源：時代周報作者：周潔

圖片來源：圖蟲

近日，上海出台了一系列樓市新政，宣布自 12 月 15 日起調整普通住房标準和優化差别化住房信貸政策，并涉及到首套房及二套房首付比例調整、貸款利率調整。此新政旨在促進房地產市場的平穩健康發展。

這些新政對于上海的購房者來説，無疑是一個利好消息，也引發了市民的廣泛關注和讨論。諸葛數據研究中心對此認為：" 利好信号明顯，促進購房需求進一步釋放，促使成交端具備一定的增長動力。"

為了了解新政的具體内容和影響，近日，時代周報記者走訪了上海多家國有行、股份行等銀行的營業網點，通過采訪上海地區的房貸經理，掌握了新政策中房貸利率細節、審批流程和需要的時間以及新政策後市場反應。

首套房利率下降 45 個基點

首先，從銀行利率調整情況來看，首套房貸款利率相比此前總體有所下調。

" 現在的首套房的利率，是 LPR 減去 10BP，之前是 LPR 加 35BP，就是差 45 個點。" 中國銀行的一位房貸經理告訴時代周報記者。

" 二套房呢，之前是 LPR 加 105BP，現在要分類了。如果是主城區的話就是 LPR 加 30BP，非主城區的話就是 LPR 加 20BP。" 上述中國銀行房貸經理補充道。

最新 12 月的數據顯示，5 年期以上 LPR 為 4.2%。也就是説，上海首套房貸款利率下限由 4.55%（LPR+35BP）降至 4.1%（LPR-10BP）。

而主城區二套房貸款利率下限由 5.25%（LPR+105BP）下降至 4.5%（LPR+30BP），自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山這 6 個區的二套房貸款利率下限由 5.25%（LPR+105BP）下降至 4.4%（LPR+20BP）。

此外，新政提及，銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制确定的最低首付款比例和利率下限，結合本機構經營狀況、客户風險狀況等因素，合理确定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

從首付比例來看，房貸首付比例也有所調整。

" 首付的話，你首套房房貸首付的比例就是不低于 30%，這是統一的，不用區分是不是主城區的。" 招商銀行的一位房貸經理告訴時代周報記者。

" 但是二套房需要區分是否是主城區，市區二套房首付款比例不低于 50%；五大新城及寶山和金山區網域，二套房首付比例就少了 10%，是不低于 40%。" 上述招商銀行房貸經理補充道。

也就是説，在新政實施之前，首套房的房貸首付比例分普宅、非普宅，調整前首套房普宅的房貸首付比例為 35%，首套房非普的房貸首付比例為 40%。

而新政實施後，現在的首套房統一調整為了 30%。可以説，首套房的房貸首付比例普遍下降了 5%-10%。

而二套房來説，在新政實施之前，而套房房貸首付比例也是分普宅、非普宅的。調整前，二套房普宅的房貸首付比例為 50%，二套房非普的房貸首付比例為 70%。

上海樓房新政實施後，現在的二套房抽成了主城區、非主城區。主城區調整至 50%，非主城區（臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山）則調整至 40%。可以説，二套房的房貸首付比例最高下調了 20%。

圖片來源：國金證券研究所

" 新政後北京上海網籤表現亮眼，底部仍然需要大量的政策去堆砌。" 國盛證券于其研報中寫道。上海購房新政落地後一周，從國盛證券跟蹤的高頻數據看，上海（12.16-12.22）的一周，" 新房成交面積同比 +64.0%，本周一線城市整體同比 +48.0%。"

國盛證券認為，新政後初期成交主要是前期存量客户的逼定，然後才是政策帶來的增量客户，另外北京普宅認定标準執行時間是 2024 年 1 月，因此對于政策的最終效果仍需更長的時間維度去觀察。" 回顧 9 月以來核心城市陸續出台寬松政策，至今政策進度相較 2014 周期仍有空間。我們重復強調過，底部需要大量的政策去堆砌，而非靠單一兩個政策去扭轉市場信心，最佳的方法依然是把握視窗期持續加碼政策。"

上海房貸審批最快兩周

在貸款審批時間方面，部分銀行表示如果資料齊全、程式順利的情況下，從申請到獲批一般需要半個月到一個月的時間，其中包括網籤、查房、過户和放款等步驟。

交通銀行的一名房貸經理告訴了時代周報記者具體審批的流程：" 假設你現在要買一個首套房，你資料都全的話，如果去網籤，網籤當天一般就會把貸款合同一起籤掉的。因為銀行有一個交易中心的查房這類流程，這個是政府定的，一般都是 7 天，銀行審批的話大概三五天，快的話半個月就有審批結果了。你拿結果之後就可以去過户了，過户之後要產證出來之後，銀行才可以放款，就一般半個禮拜。"

" 審批方面，其實我們這邊只要材料齊全還是蠻快的。" 上述中國銀行房貸經理表示，" 不過，不同的支行審批速度也不一樣。此外，審批其實要看新房還是二手房，新房它審批是一方面，它還有涉及到放款，還要看工程的進度、開發商那邊的情況的。"

值得注意的是，農業銀行的一名房貸經理提醒時代周報記者：" 如果是購買新房，需要是開發商與本銀行達成合作的，銀行才能辦理房貸貸款。一般開發商會有他們自己準入的銀行的。"

" 一手房一般來説，房產商都是指定銀行進行房貸貸款的。" 建設銀行的一名房貸經理也表達了相同的意見。至于二手房，" 你要看中介公司的，一般審批資料全的話，審批基本兩到三個星期會出來。"

新房、二手房成交量分化

新政策出台已有半個月，對市場刺激作用如何呢？購房者是否有增加呢？

" 一方面，新政策剛出台時間不長，市場反應還未有足夠時間釋放。" 工商銀行一名房貸經理告訴時代周報記者，" 另一方面，近年來多次政策調控效果不佳，因為大家其實都在觀望。加之疫情衝擊，民眾購房積極性不高。"

" 有錢的人還是有錢買房，沒錢的人還是沒錢買房。" 上述招商銀行房貸經理表示，" 只能説新政策會帶來一波購房者，但是長期會不會保持很難説。我們目前的感受來説，相對于上一個月末來説沒什麼特别大的變化。"

" 我覺得這次調控政策對二套房購房者比較有利。" 上述農業銀行房貸經理表達了自己的看法。" 因為二套房的首付比例由過去的七成調整到現在的四成，門檻下降了不少。同時，雖然首套房貸款利率只是由過去的 3.5% 略微下調到 3%，但二套房貸款利率下調更多，所以對準備買二套房的消費者更加友好。另外，由于調整了普通住宅的标準，二套房的相關税費也可能會減少一些，所以這次調控政策對買二套房購房者還是有一定吸引力的。"

上述中國銀行房貸經理也表示，" 新政策對市場還是有一定的刺激作用的，但具體的數據我們銀行這邊掌握不夠，因為我們只知道來我們這邊辦貸款的情況。"

據諸葛數據研究中心統計，12 月 11 日至 17 日，也就是上海地區政策發布的一周，漲價房源量在近 12 周内首次突破兩千套。

而據諸葛數據研究中心統計，上海新房成交動力略顯不足，二手房成交量持續上漲。

關于新政落地的新房成交量，諸葛數據研究中心表示：" 從新政落地超一周的新房成交表現來看，上海新房成交動力則略顯不足，本周（12.18-12.24）新房整體成交量出現下滑，周内 19 日成交大幅上漲至高位水平後，自 20 日起成交持續回落到新政前水平。"

圖片來源：諸葛數據研究中心

至于二手房成交量，" 值得注意的是，京滬新政持續顯效，本周（12.18-12.24）2 城二手房成交量雙雙上漲。上海繼續保持上漲态勢，本周二手房成交 3896 套，較上周上漲 11.7%，從日度走勢來看，周初 18、19 日上海二手房成交量出現短期回落，随後自 20 日起大致呈現’先穩後升’态勢，雖然周内日均成交量不及新政後首個周末，但仍高于新政前一周平均水平 20%。" 諸葛數據研究中心補充。