今天小編分享的财經經驗：重點城市開始卷“得房率”，約70個城市得房率超100%，歡迎閲讀。
購房者将是最大的受益群體
2024 年以來，越來越多的城市開始卷起了 " 得房率 "。同樣產權面積下，通過減少公攤、增加贈送面積，提升項目的實得面積。
近日，河北張家口、湖南衡陽兩地發文，商品房銷售實行套内建築面積計價。随後，關于 " 取消公攤 " 的多個話題一度登上熱搜。
以套内面積計價銷售從根本上改變商品房的定價規則，計價方式更直觀透明，進而更公平地反映房屋的實際使用面積和價值。
實際上，除了商品房銷售實行套内建築面積計價，多地還通過優化容積率計算規則、鼓勵發展第四代住宅等，推動得房率提升。
在政策推動下，重點城市得房率 " 破百 " 已成為常态，對購房者而言，計容規範放寬、取消公攤等将推動產品品質和實得率得到明顯提升，新房性價比會更高。 長遠來看，這也是建設 " 好房子 "，探索房地產發展新模式的題中之義。
01 重點城市出台多項新規提升得房率以降低購房成本
今年以來，為了滿足群眾多樣化的改善性需求，支持高品質住宅開發建設，各地出台了一系列新規，除了探索商品房按套内面積計價外，還包括優化容積率計算規則、鼓勵發展第四代住宅等，推動得房率提升。
實際上，市場上所説的 " 得房率 "，更多是偏營銷宣傳口徑的" 實得率 "，除了套内面積之外，還包含額外 " 贈送 " 的陽台、飄窗、花池，甚至設備平台改房間、獨立電梯廳、入户花園的面積。
12 月河北張家口、湖南衡陽兩地發文明确 " 取消公攤 "，在此之前，廣東肇慶于 2024 年 5 月發文，明确商品房實行按套内面積計價宣傳銷售。安徽合肥、湖南湘潭也都在近期公開表示，積極探索商品房銷售按套内面積計價。
商品房銷售按套内面積計價并非新鮮事物，早在 2002 年，重慶就規定商品房銷售按套内面積計價，至今已實行二十餘年。
實際上，以套内面積計價銷售從根本上改變商品房的定價規則，降低公攤面積及得房率的影響，讓房企定價更合理、對購房者而言房價更直觀透明，進而更公平地反映房屋的實際使用面積和價值。
相比于以套内面積銷售，CRIC 通過數據及政策梳理發現，市面上出現的 " 高實得率 " 項目與城市土地供應端的政策支持密不可分，即通過放寬計容标準提高實得率。
一方面，在套内空間，廣州、珠海、長沙等城市放寬陽台面積和飄窗進深限制，提高實得率。以單套產權建築面積 120 平米的户型計算，陽台和飄窗面積計容标準的放寬可以增加實得面積約 5-7 平方米。另一方面，在公共空間，通過減少公攤面積，将建築物屋頂的公共梯間、電梯機房等不計容，進而提高套内空間的得房率。
此外，各大房企也通過四代宅超大尺度、外挑式露台花園等空間 " 贈送面積 " 提升 " 實得率 "，可提升實得面積 30-50 平方米不等。目前，長沙、重慶、鄭州、廈門、成都、武漢、合肥、南京等多城市都發布了第四代住宅相關的政策支持。
02重點城市得房率顯著提升西安 " 破百 " 項目占比最高
政策推動下，房企競争焦點轉向 " 得房率 "，重點城市得房率 " 破百 " 已成為常态。
根據 CRIC 不完全統計，今年上半年全國主要城市超 100% 實得率的項目達 70 個，西安、廣州、長沙、成都、武漢等城市市場上 " 得房率 " 超 100% 的項目頻頻出現。
其中西安 " 得房率 " 領跑，占比達到 30%，不少項目 " 得房率 " 甚至超過 105%，主要是因為四代宅項目落地較多。
廣州計容标準最早放寬，實得率超 100% 的項目有近 13 個，占比接近兩成左右。
此外，長沙、成都、珠海等城市新盤項目實得率甚至超越 110%。
這意味着 " 高實得率 " 将成為未來新房市場标配。
不過，随着高實得率項目增多，項目的去化率也開始表現出明顯的差異。
根據 CRIC 數據顯示，70 個實得率超 100% 項目中，整體去化率中位數僅 54.9%，去化率超 60% 的不足半數，去化率超八成的項目占比只有 18%。
目前行業下行期，疊加市場預期不足、購買力有限，同樣是高實得率的產品，入市更早的優先搶占了市場，而入市較晚的產品則面臨更激烈的產品競争，随着高實得率產品集中入市，進一步加劇產品競争。
03產品性價比和投資積極性提升整體仍需理性看待
一系列新規将給行業帶來什麼影響？
購房者将是最大的受益群體，新規将推動產品品質和得房率可以得到明顯提升，新房性價比會更高，從而降低購房成本，提升市場信心。
具體來看，其中商品房按套内面積計價能夠降低公攤面積及得房率的影響，房價更直觀透明，進而更公平地反映房屋的實際使用面積和價值。而通過将公共開放空間列為不計容，公攤面積将會降低，放寬陽台等半開敞空間的計容比例，則意味着購房者可以獲得更多的 " 贈送面積 "，兩相疊加，未來 100% 甚至 120% 的得房率都将成為可能，較過去普遍 8 成左右的得房率将有顯著提升。
對房企來説，無論是計容規範的放寬，還是部分城市對第四代住宅相關的政策支持，都保證了新入市產品的市場競争力和去化預期，提升房企投資積極性。
但值得注意的是，随着部分城市高實得率項目的集中入市，不可避免地導致產品同質化問題加劇。未來房企應更多地在項目定位、户型配比、產品品質以及交付品質上下功夫，做出相對差異化且更高品質的產品。
長遠來看，一系列新規有利于推動商品房產品更新，并進一步拉開與保障房差距，有助于雙軌制供給體系的建立。
04 結語
在市場止跌回穩的過程中，探索行業發展新模式的利好政策不斷被推出，無論是商品房銷售計價規則變化，還是計容規範放寬、四代宅等新規，住宅產品通過增加贈送面積和優化設計，實現了更高的實得率，為購房者帶來了更多的居住空間和更高的性價比，這将推動市場向更透明、產品向更高品質方向發展。
本文來自微信公眾号 " 丁祖昱評樓市 "，36 氪經授權發布。
