今天小編分享的财經經驗：賣了多少？誰在買？我們從2023年以來十大城市的土拍市場，發現了這些變化，歡迎閲讀。
圖源：視覺中國
今年來，随着房地產行業融資與購房端一系列利好政策持續落地，房地產市場逐漸回温，土拍市場也重現久違的熱度。钛媒體 App 從全國 70 個大中城市名單中選取了北上廣深、杭州、重慶、武漢、徐州、惠州、泉州 10 個城市作為一二三線城市代表，通過整理匯總 10 個城市的土拍數據發現，全國土拍市場分化明顯，一二線核心城市土拍熱度高漲，沿海城市土拍更為活躍；從拿地結果來看，國央企仍為拿地主力，民企加速回歸，拿地積極，部分城市民企成拿地主力；一二線熱門城市集中土拍以住宅用地為主，三四線城市更聚焦商業用地，以求招商引資。
一二線熱門城市土拍熱度高漲，沿海城市土拍市場較為活躍
一二線核心城市素來是房企的 " 必争 " 之地，據钛媒體 App 統計，截至目前，北京首輪土拍共計成交 6 宗地塊，其中兩宗以底價成交，4 宗以平均 15% 溢價成交；上海成交 20 宗，半數地塊競拍企業超 10 家；廣州成交 19 宗，首輪土拍 7 宗涉宅用地中，4 宗地塊封頂搖号成交。熱門城市杭州的土拍熱度也居高不下，目前已完成四批供地。
從競拍企業數量來看，北京熱度最高的朱辛莊地塊吸引了 42 家房企參拍報名，創北京地塊參拍企業數量紀錄，其次是近 30 家房企争奪的 " 西紅門鎮 DX04-0102-6005 地塊 "，經 11 輪報價後，由華潤置地和中鐵置地以 27.26 億拿下。上海競争最激烈的地塊是 " 闵行區莘莊社區 MHP0-0201 單元 16A-07A 地塊 "，累計近 30 家企業競拍，最終由中華企業以 20.1 億元競得，溢價率 8.47%。今年上海參加土拍房企總數也達 50 家報名創下了 2021 年上海集中供地以來新高。廣州首輪土拍中，廣州番禺長隆兩宅地競争激烈，均經過 50 餘輪競價後封頂，經搖号環節後，最終均被 " 華潤 + 長隆 " 聯合體摘得。
北京土拍信息匯總，制圖：钛媒體
杭州作為今年土拍的 " 高能 " 城市，不僅供地積極，房企參與熱度也較高。據悉，杭州今年的第三批次集中供地，僅用 50 分鍾就完成了 12 宗地塊出讓，累計攬金 166.6 億元，成交樓面均價 16682 元 / 平方米，平均溢價率 8.5%。此外，第四批集中供地出讓的 9 宗地塊中 8 塊均溢價成交。更有 " 杭政儲出 [ 2023 ] 4 号新街北地塊 " 吸引了 66 家房企報名競價，創下近兩年單宗地塊報名房企數量新高。還有蕭山區蜀山西單元宅地，叫價不到一分鍾即封頂，西湖區地塊、蕭山城區、喬司新城、永久河單元等地塊的競拍次數也比較多，部分地塊競拍超過了 30 輪。
重慶也不乏熱度地塊，如 " 重慶江北區觀音橋組團 J 分區 J38-2 地塊 " 吸引了邦泰、越秀、海成、昕晖、聯發、龍湖、華潤、安溪中科置業等 16 家房企參拍，20 輪競價後，15 家房企經過搖号，最終由安溪中科置業以 3.81 億元收入囊中。
從區網域位置來看，沿海城市土拍市場熱度明顯高于其他區網域，上海、杭州、廣州和徐州等沿海城市集中供地數量明顯高于内地城市。其中杭州四輪土拍累計出讓 44 宗地塊，其次是上海和廣州，徐州土拍累計地塊也達 11 宗。泉州今年首輪土拍雖僅出讓 4 幅地塊，但其中 3 幅都是競價觸頂搖号，1 幅底價成交，合計攬金 21.655 億元，平均溢價率 12.5%，其中，" 城東南埔山 | 豐 2022-24 号地塊 "，吸引了建發、中海、百宏、金控、保利、隆恩、松井、弘橋、國貿等 9 家房企競争，最終由隆恩地產以溢價率 15%、成交價 15.42 億摘得。
分析指出，當前土地市場熱度延續性顯著好于新房市場，雖然整體來看城市之間有分化的格局，但土地的火熱一定程度上提振了整體市場信心。
國央企仍為拿地主力，部分城市民營房企成主力
今年上半年，土拍市場拿地主力仍是央國企。如在上海拿地參拍環節中，華潤置地、象嶼地產、保利發展和招商蛇口等國央企頻繁現身，且均參與了上海半數土拍。從成交的 20 宗地塊結果看，八成地塊被央企和地方國企競得，北京成交的 7 宗土地中，僅有最熱門朱辛莊新區地塊是被民企大華集團競價收入，其他地塊分别被中建、首開和華潤等國央企拿下。
廣州半數地塊也被國企競得，在今年 3 月 23 日舉廣州的首輪土拍現場，共出讓兩宗涉宅用地，分别位于天河區智慧城和增城區寧西街，合計成交建面 72 萬平方米，前者被廣州城投以底價 44.4 億元競得，增城城投則以底價 19 億元斬獲增城寧西街地塊。深圳今年第一批集中供地有 5 宗地塊，其中坪山區碧嶺街道地塊、光明區新湖街道地塊和寶安區沙井街道地塊均被國企拿下。
與一線城市北上廣不同，杭州、惠州和泉州等地的土拍市場吸引了不少民營房企，尤其杭州土拍批次多，且民營房企為拿地主力。從杭州今年的四輪供地的成交結果來看，超八成地塊被民企斬獲。例如，杭州本土的濱江集團，成四輪土拍最大赢家，每輪供地均有所獲，拿地數量占四輪供地的 1/3。此外，惠州和泉州雖多涉商地塊，但拿地房企也均為民營企業。" 博羅縣羅陽街道梅花村陳屋小組四方丘（土名）地段 " 的三塊商業用地均被惠州寶禾實業競得。
惠州土拍信息匯總，制圖：钛媒體
還有惠州知名本土民營企業德威集團也拿下惠城區為數不多的住宅用地，即激流坑片區 JLK06-01-05-02、JLK06-01-07 地塊。
值得一提的是，在當下房地產市場逐步企穩的背景下，部分知名房企在拿地戰略方面也頻頻表态。在今年的業績會上，濱江集團董事長戚金興針對土地投資方面表示，杭州是全國最好的城市之一，今年将繼續加大在杭州的投資力度。戚金興還表示在拿地策略上，濱江集團依然是保持三省一市的戰略布局，除了杭州，省内重點考慮寧波、金華等，省外重點考慮南京、蘇州、上海、深圳、廣州等。
許久未拿地的碧桂園也現身杭州第三批土拍，以溢價率 11.9%、總價 28.25 億元拿下江南單元地塊，這也是時隔近 4 年碧桂園再度于杭州落子。碧桂園素有 " 三四線之王 " 之稱，不過似乎自從 2022 年以來，碧桂園的拿地策略就變了。此前，碧桂園集團總裁莫斌曾在 2022 年業績發布會上表示，今年碧桂園已經重啓投資拿地，接下來将更多聚焦一二線核心城市、核心區網域，逐步提升一二線城市的投資額和土地儲備占比。
民企積極拿地的同時，杭州土拍市場還出現了不少 " 新面孔 "，如德清宇誠集團和舟山恒尊置業都是首次進擊杭州的民營房企。前者以 21.50 億元斬獲餘杭區東西大道東側、禹航實驗學校南地塊，後者以 6.76 億将蜀山西單元 XSCQ.2301-11 地塊收入囊中。
最後從拿地方式來看，北京和上海多出成屋企聯合拿地。如中鐵和華潤聯合體通過搖号以總價 37.26 億元摘得北京大興區西紅門地塊，北京建工地產和北京城鄉建設聯合體收入北京市豐台區青塔地塊，成交價為 27.485 億元。
上海聯合拿地現象更為頻發，如招商蛇口和象嶼聯合拍下浦東新區新場鎮 PDXC-02 單元 02-02 地塊，象嶼分别聯合招商蛇口和浙江交投以總價 16.24 億元、37.78 億元競得浦東新場、普陀桃浦地塊，上海萬怡景置業和中鐵聯合以 75.49 億元拿下闵行區梅隴社區 MHP0-0306 單元 5-3、6-3、5-5、6-5 地塊，成為上海土拍市場最高成交額。
房企采取聯合拿地現象近兩年在一線城市更為常見，因為聯合拿地不僅可以減輕聯合企業資金壓力，還能共擔項目風險。同時若目标地塊產品類型多樣，如有住宅有商業寫字樓或者其他，聯合體可以更好地發揮自身開發優勢，将產品做到最好。
一二線城市多住宅，三線城市更聚焦涉商用地
2021 年，針對土拍的 " 兩集中 " 模式被推出。" 兩集中 " 即集中發布出讓公告，且發布住宅用地公告不能超過 3 次；二是集中組織出讓活動。目前，國内有包括北上廣深一線城市以及南京、武漢、杭州、重慶、鄭州等 22 個重點城市實行 " 兩集中 "。從 " 兩集中 " 城市過往的土拍來看，集中土拍地塊多為住宅地塊。
而非 " 兩集中 " 城市土拍則多為涉商用地，如惠州和泉州，據兩地土地交易系統和資源規劃局數據，今年以來，惠州和泉州分别累計出讓 6 宗地和 7 宗地。其中，惠州全部為涉商用地，泉州則有三宗地塊用途為商業用地。
4 月 10 日，惠州市自然資源局曾發布《惠州市市本級 2023 年度商住用地出讓計劃》，惠州市本級今年計劃推出 21 宗商住用地，面積規模共計約 70.74 萬平方米。根據計劃表，市本級 21 宗出讓地分布在 11 個片區，江北區網域是重點供應區網域，共有 14 宗商住用地計劃出讓，用地面積合計約 42.81 萬平方米，占整體出讓土地六成以上。此外，鹿江瀝片區、河南岸片區、激流坑片區、馬安中心區等成熟區網域均有地塊出讓。
泉州也于今年 4 月 27 日舉辦出讓土地招商推介會，大會現場共推出 21 宗拟出讓重點地塊，約 1700 畝進行招商推介。這 21 宗地均位于泉州中心城區重點片區、核心區網域，是房地產市場交易最活躍的地方。泉州市人民政府副秘書長劉雲峰稱希望通過本次活動尋求更多的合作機會，拓展更大的發展空間，争創更實的發展成效，加快建設 21 世紀 " 海絲名城 "。
泉州土拍信息匯總，制圖：钛媒體
房企拿地既是房地產行業的先行指标，也是房地產企業現金流狀況的重要反應，從上半年十個重點城市的土拍數據來看，市場對超一線城市圈的追捧熱度依舊很高。綜合資金實力來看，民營企業更願意在具備產業支柱和人口吸引力的新一線城市拿地。部分二、三線城市則通過商業地產的投入，提升整個城市商業綜合體的建設，從招商引資和消費更新角度進行土地布局，這對一些具有地方優勢的房企更具吸引力。（本文首發于钛媒體 APP，作者 | 章橙）
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