今天小編分享的财經經驗：上海為什麼這個時候調整普宅标準，歡迎閲讀。
2023 年 12 月 14 日上海放寬普宅标準的界定，從原先的均價和環線限制改為 144 平以下這個單一維度，放寬後上海二手挂牌幾乎一夜之間都變了普宅
今年的 9 月 27 日中央層面提倡取消非普，意思是連 144 平這種界定都不要了
9 月 29 日上海跟進了 9 · 27 的會議精神，實行了增值税免征年限從滿五改滿二等政策，但其中取消非普這條暫時擱置
這之後還沒買房的或者交易在途的都在關注這條什麼時候落地
直到昨天早上一錘定音，上海正式取消普宅界定
這意味着從 2014 年 11 月 20 日施行的《關于調整本市普通住房标準的通知》的普宅概念正式退出歷史舞台
這事大麼
是不是普宅這件事關系最大的就是那個接近總房款 5.3% 的全額增值税，以 500 萬房子為例，如果征收全額增值税，那這就意味 26.5 萬的增值税
好像只是税費的事，但如果我們将 5.3% 放進全市 25 萬套挂牌市場、放進每年接近 18 萬套二手成交的背景裏去看又會怎樣
我也挺好奇這個答案的，一起去看看
01
這波流量會流向哪
這次真正受影響的是全市是滿二 & 非普房源
首先滿二房源在二手市場是怎樣的存在
兩年前鏈家房源端有份全畫像數據，所謂畫像數據就是框架性的結構數據
在這份數據除去無法界定是否滿二房源之外，全市滿二房源是 91% 左右的存在
也就意味着 10 套房源裏滿足滿二條件的房源就有 9 套，所以滿二基本是房源庫裏普适性存在
所以比較重要的是非普房源是怎樣的存在
我從 10 月二手住宅的成交數據帶各位去看看非普住宅到底是怎樣的存在
首先新政前界定非普住宅的标準就是 144 平以上房源
這部分房源在全市成交體系裏是接近 5% 的存在
分環線看内環内最多，但也不到 10%
上海 10 月二手住宅成交明細
分區看挺逗的，青浦和黃浦的 " 兩浦 " 占比最高，但也将近 10%
上海 10 月二手住宅成交明細
分屋齡看，也是比較新奇的的兩頭分布，占比較高的要麼是 1960 年以前的房子、要麼是 2020 年以後的房子
上海 10 月二手住宅成交明細
反正總的來説這就是個全市均值 5% 左右的存在，相當于每成交 100 套房子裏 5 套是非普住宅
也就是説這次税費影響标的是市場裏這樣的存在大概是
1 ✖ 91% ✖ 5%=4.5%，相當于 100 套房子裏 4.5 套的存在
尤其是其中将将過 144 平的滿二房源所在板塊
徐泾、陸家嘴、古北、聯洋等等
其實還有老靜安、黃浦新天地、黃浦濱江等等這類房東的房源有不少都瞬間少繳近百萬的税
還記得那個被調侃的 145 平的泰府名邸，新政後這類房源的税費都會大幅減少
02
為什麼這時候出這個政策
嚴格意義上這不是政策，更像是政策補丁，但各位如果去問任何豪宅中介，比如老靜安或者陸家嘴的中介，或者 144 平以上的房東朋友
他們一定為這個政策歡欣鼓舞，因為這可能直接意味近百萬的税費消失
好，那為什麼出台這個補丁
直接的回答應該是上周三中央層面的契税減免等政策
但其實這件事有些比較深刻的市場根源
在今天的成交背景裏，144 平以上的產品其實是存在成交堵點的，我為各位拉了下 10 月的成交明細
10 月成交算很好的，但各位會發現一個問題
就是同樣的環線、區網域、屋齡維度裏非普房源的挂牌占比是近 10% 的存在，但成交占比只有近 5%，這是個不對稱數據
兩者之間如果是絕對量的比較是沒問題的，但如果都是占比數據的話這似乎説明了 144 平以上存在成交效率的問題
直白説是 144 平以上住宅存在成交堵點
于是非普取消這件事不僅有着政策層面的直給，但政策背後其實有着更深一個層面的市場因素
144 平以上的高總價或者改善產品的交易成本正在被重視被減輕
所以這次税費調整潮裏還有契税
二套人群從原先的一刀切 3% 降低為 1%-2%
140 平以下的二套客户是首當其衝受到影響的人群
哪怕是這次非普取消本身，不僅是增值税，減免的還有個税
有人開玩笑説一次取消，兩次收益，确實，税費調整潮裏這次政策前不滿五或者不唯一的個税是 2% 左右，新政後變為 1%
© 上海鏈家
這似乎是税費改革一攬子計劃，可能工具箱裏沒有一攬子那種豐盛程度
房屋買賣交易過程中的增值税、個税、契税，都在這幾天的時間被減免，類似房屋交易税費體系的一次不小的改革
而一旦一件事上升到體系維度它影響的東西就不是簡單的多幾萬還是少幾萬，而是全市範圍内圍繞大标的而重構的交易籌碼
03
接下來樓市會肉眼可見的發生三個變化
税費調控政策的出台大家最關心的可能就是接下來走勢
先説個挺小眾的變化
就是價格可能會微漲，倒不是因為市場行情太好而漲
而是因為原本網籤價格和真實成交價格的差距，現在可能會因為增值税的減免而微微反彈
但我們前面測算過這次政策标的成交房源規模是 4.5%，所以事情很小，但會挺奇異的帶來短期機械化價格變化
當然
這次最值得關注的是接下來對成交的影響
首先量肯定會提升，不管是挂牌還是成交，尤其其中 144 平以上的產品
現在每天挂牌量走勢就受到 929 新政影響始終處于高位
新政後這件事只增不減，尤其 144 平以上房東
另外成交周期的壓縮，現在房源成交周期 109 天左右，相當于一套房子進入市場後大概 3 個月左右賣掉
客源成交周期在 30 天左右，相當于一位購房者進入市場一個月左右就可以上車
這個趨勢在 11 月會走出怎樣的趨勢尚未可知，但可以确定的一件事是，144 平以上房源無論房源還是客源成交周期大概率會縮短
議價空間收窄也同樣
這件事的趨勢目前是在不斷收窄的階段
11 月的走勢也還是未知，但 2000 萬以上的議價空間大概率會收窄
也就是説 2000 萬的房東的挂牌價和成交價之間距離會縮短
這些都是每次新政調節措施後的技術性操作，是接下來大概率要發生的事
04
這次新政落地時間不是即刻，而是 12 月 1 日
其實這個時間可能會帶來一件事，首先 11 月二手截至目前的二手成交成績單很不錯，很快就破萬（二手房，非二手住宅）
這次税費改革落地還會帶動一撥成交，不過應該是 12 月的事了，相當于這把成交熱正在以超出我們預期的進程往下推進
這次税費體系的改革必然對成交有影響，這次的新政雖然是補丁，但其實你看它的波及範圍其實挺大，關鍵百萬規格的税費是确實影響決策天平的金額，這才是最關鍵的
現在鏈家每周的成交依然維持高位，在 929 新政後第 8 周新政效果依然強勁
更誇張的是現在每周末的看房人數也維持高位水平
種種數據在説明一件事——這次新政似乎正在衝自己的獨立行情
接下來有沒有政策我不知道，但接下來還有兩個重要的經濟會議
按照瞭望智庫這篇文字的基調，今年所有經濟會議的重點内容之一都該是房地產
所以接下來年底的市場數據可能跟我們想的不一樣
有什麼想説的我們繼續評論區見吧 ~
以上為正文，來自巧克麗麗
