今天小編分享的财經經驗：海景房狂跌！多地房東的度假投資“夢碎”，歡迎閲讀。
導讀：海景房價格神話正在一個又一個城市消逝。
群山、海浪、飄雪，這三個元素結合在一起，便是 " 新晉網紅 " 威海的社交媒體形象。
這個冬天，一些網友不去瑞士、不去北海道，而是到我國山東半島的威海，感受暴雪後海邊城市的靜谧與冷寂。停泊的巨船成為打卡地，暴風雪塑造出極致的浪漫美學，讓一些網友直呼 " 雪後威海，給去不了北歐的我點點震撼。"
海景永遠是旅遊的 " 黃金名片 "。從北方的青島、日照、威海、到南端的北海、惠州、三亞，這些知名海景城市，總會因其旅遊資源，出現一輪又一輪的人流旺期，同時吸引資本争相下注，帶動當地文旅、住宿、餐飲等投資熱潮。
這其中，海景房是一個顯著的存在。自我國商品房概念成熟後，海景房熱潮便從海南一路向北襲去，開發商蜂擁扎進海岸線，用美景與投資吸引外地購房者。但如今，因行業調整疊加產品屬性問題，大量低價海景二手房待售，已不復曾經高光。
從近期被讨論的惠州、到 " 老網紅 " 威海乳山，海景房價格神話正在一個又一個城市消逝。
風口浪尖的海景房
近幾日，惠州碧桂園十裏銀灘海悦灣備受關注，起因是一張某二手房源成交圖顯示，"4 室 2 廳的 154.11 平方米房源，成交價僅 25 萬元，折合單價約 1623 元 / 平方米。"
海景房、深圳周邊、超低價，這幾個關鍵詞組合，讓網友震驚且不解。事後經當地中介證實，該房源實為 " 雙拼房 "，一套成交 25 萬元，一套成交 35 萬元，加上各類費用，實際成交單價折合約 4200 元 / 平方米，但仍引發網友對海景房的又一輪熱議。
在社交媒體上，被網友熟知的 " 白菜價 " 房源地，一個是鶴崗，一個是乳山。前者地處廣袤東北，後者位于山東、标籤便是 " 海景房 "。雖然乳山實際房價比鶴崗高，但因遍地低價 " 海景房 "，使其在社交媒體上的形象十分獨特。
從整體看，乳山所屬的山東威海，經歷了樓市尤其是海景房的多年起伏。
威海市位于我國山東半島東端，三面瀕臨黃海，有近千公裏的超長海岸線，轄環翠區、文登區、榮成市和乳山市。這片土地風景秀麗，海水清澈，有 30 多處港灣，被 168 個大小島嶼環繞。在北方大地上，擁有這種風景的城市确實屬于少數。
威海一處知名旅遊景點，湛藍的海岸線水天一色，沙灘附近分布着一排排洋房别墅，雖然并非夏天旅遊旺季，但海邊擠滿了打卡的年輕人。在離岸的劉公島上，海鷗與郵輪上的遊客親密互動，極富海濱城市魅力。
正是這種得天獨厚的旅遊資源，讓威海曾成為海景房的熱門之地。
一種廣為流傳的説法是，" 威海的海景房一大半是北京人買走的，而三亞、北海的海景房，大多是東北人買走的。" 據稱，在 2005 年至 2010 年間，北京人的手機短信常能收到威海海景房的小廣告，中介公司會組織看房團坐班車去威海買房。
當時，北京房價逐年上漲，而在山東威海，" 首付幾萬就能擁有一套海景房 "，這對當時的中產階層產生了極大誘惑。他們向往着 " 面朝大海，春暖花開 " 的日子，懷揣着對海景旅居生活的憧憬，成為當時購買威海海景房的主力軍之一。
威海的乳山銀灘，更是 " 造夢 " 的集中地。公開信息顯示，最熱的時候，乳山銀灘一天能成交 500 套房，買房要靠搶、甚至托關系。大量外省人被看房團帶到乳山，還來不及好好考察當地自然環境、斟酌房價是否合理，便交錢上了海景房的車。
因大量開發、供應過熱，乳山銀灘海景房不久便出現變局。2013 年及 2015 年，央視曾接連報道乳山銀灘的海景房爛尾、開發商跑路、市場去庫存問題。不過，受房地產行業新一輪上漲影響，從整體來看，威海市場又迎來了一波熱炒期。
克而瑞曾發表研報表示，2016 年威海房價伴随旅居市場快速上升，市區均價由 5000 元 / 平方米翻倍至 8000 元 / 平方米，其中恒大海上帝景入市房價率先破萬元。2017 年，樓市進入量價齊升期，保利、華發等品牌房企集中進駐，帶動全市一、二手房價破萬。
然而好景不長，海景旅居產業将當地房價炒至高位後，市場開始下行。2018 年下半年，威海市場轉折向下；2019 年後長期量價下行，2021 年進入價格普降階段，市區在售樓盤較高點普降 2000 元 / 平方米，2021 年後樓盤普遍 " 低到訪 "，不復此前熱鬧。
在過去的 2023 年，騰策機構數據顯示，2023 年威海商品住宅市場平穩運行，供應量同比下降 6.6%，降幅收窄；成交量同比上升 10.1%，成交均價同比下降 4.1%。" 客户購房态度仍較謹慎，觀望情緒顯著，購房周期長，更傾向選擇成屋、準成屋項目。"
停靠在岸邊的遊艇
大量二手房待售
" 海景房 " 聽起來美麗，但到實際居住環節，則是因人而異。有人設想着旅居生活，卻發現一年到頭去不了幾次，房屋長期空置；有人則發現，買房時最中意的近海房源，後續換來的是環境潮濕、維護麻煩、生活配套不便，無奈降價出售。
記者在某房產平台看到，在威海乳山銀灘旅遊度假區，一套面積 64 平方米的房源，售價僅 10.6 萬元，該房源去年年底挂牌，即便價格已經如此之低，近期還是降價了兩次。
從平台圖片看，該房源為開發商交付時的狀态，陽台較為破舊，沒有近期居住過的痕迹。負責該房源的中介説，業主自從多年前買下這套房後，便很少來居住，如今低價出售。" 小區平時冬天人很少，夏天人多些，大多是外地老人，頂層房源沒有電梯不好賣。"
圖為在售的海景房 圖片來自網絡
威海乳山之外，同樣有不少類似房源，比如威海榮成某小區一套 55 平米的房源，目前挂牌價 17 萬元，" 出門就是大海，養老度假好地方 "，該房源宣傳語顯示。另一套房源簡介直接稱，" 一線看海房子，躺在床上看大海 "，而其售價也僅十幾萬元。
在遍布海景房的其他城市，上述情況也非孤例。比如惠州大亞灣片區一套 38 平方米的房源，目前挂牌售價僅 12.5 萬元；在惠東某品牌房企開發的小區，一套面積 79 平方米的房源，目前挂牌售價 35 萬元，其宣傳語也标明 " 一線海景房 "。
整體來看，多個海景房城市，二手房市場都出現跌價情況。比如威海，安居客平台顯示，3 月其二手房挂牌均價 8089 元 / 平方米，同比下跌 9.72%，而在 2021 年初時其二手房挂牌均價超九千元；惠州 3 月二手房挂牌均價 9926 元 / 平方米，同比下降 5.99%，2021 年初時其二手房挂牌均價過萬。其餘城市如北海等地，也出現了二手房跌價的情況。
" 市場冷淡導致一些海景房二手市場供應量增加，低價房源出現。" 諸葛數據研究中心高級分析師朱麗平告訴第一财經，這些低價房源有的是業主急需資金，或對海景房市場前景持悲觀态度。旅遊火熱之際，一些消費者更傾向于選擇短期租賃度假，而不是購買房產。
值得注意的是，大量海景房待售，與曾經的過量供應不無關系。以乳山為例，早期銷售火爆時樓盤大量開發，銀灘 20 多公裏海岸線上有多達 200 多個小區，供給遠遠過量。
威海整體市場，也有過一段土地過量供應期。克而瑞表示，2018 年以前威海本土房企密集囤地，後續遭遇市場下行滞銷。2018 年，市場下行但政府土地出讓并未收斂，2020 年更是成交 37 幅宅地。進入 2021 年，政府供地才明顯減少，給予了樓市一定喘息之機。
" 現在賣二手房的，很多都是虧錢在賣，整體市場都不太好。" 威海當地一位中介人士表示，政府方面也在控制土地供應，以調節樓市供需關系，消化現有住房。
值得注意的是，盡管海景房跌價案例頻現，但在現實生活中，靠信息差吸引外地人買海景房仍然屢見不鮮。近日記者在河北某商場看到，有銷售正鼓動一位老人籤訂合同，買房目的地便是山東日照，老人表示疑惑與不安，銷售則建議她賣掉老家房子遷往遠方的海景房。
不過，海景房的度假性質，也決定了其空置率高，人流量少，配套也很難跟得上，正因為此，在這一輪房價下跌周期中，海景度假房幾乎成為下跌幅度最大的產品類型。
