今天小編分享的财經經驗：螞蟻集團退杭州地塊，導致周邊房價猛跌200萬？真實情況如何？我們去現場問了下，歡迎閲讀。
前些天，杭州螞蟻集團總部退地消息坐實，關于之江板塊 " 房價大跌 "" 直降百萬無人問津 " 等傳言甚嚣塵上。
一家企業對周圍房價的影響究竟有多大？近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了之江板塊，試圖找出真相。
之江板塊東臨錢塘江、西靠龍塢、北部緊依山麓低丘地，南部為錢塘江淤積平原，和錢江新城、未來科技城等 CBD 定位和產業規劃并不相同，定位為國家旅遊度假區，之江的住宅開發，也一直保持着不温不火狀态。
杭州之江未來社區建設工地 每經記者 包晶晶 攝
2020 年 -2021 年，螞蟻集團先後拿下之江度假區錢塘江岸 XH1710-B1/B2-23 地塊和 XH1708-02，" 獨角獸 " 企業坐擁巨幅土地打造全球總部的消息一出，之江板塊房價連夜猛漲，甚至有二手房單價從三四萬元直接漲到六七萬元，買家也聞風而動，殺到之江搶房。
" 現在很多出售的業主都是當時高位買進的，那時候連商住公寓也超級火，全部賣出去了，現在基本上都砸手裏了。" 當地中介朱華（化名）對每經記者説。
兩年前 550 萬，現在 350 萬
" 禹洲 · 濱之江 89 平方米真實成交價大概是 275 萬 -280 萬元，單價 31400 元左右。" 我愛我家置業顧問劉軍告訴每經記者。
禹洲 · 濱之江是目前整個區網域内最接近螞蟻地塊的住宅，通常被視作 " 螞蟻概念 " 二手房。
傳出螞蟻拿地概念前後，禹洲 · 濱之江曾登上過杭州主城區二手房成交榜榜首。每經記者記者查詢了當初的樓棟開盤信息，其中高層住宅開盤均價 28000 元 / 平方米、低密度花園洋房 33500 元 / 平方米，若按照目前成交單價 31400 元來看，幾乎覆蓋不了資金成本。
" 跌幅最大的項目，之江九裏可以算一個。兩年前 89 平方米户型最高賣到 550 萬元，現在同户型價格有一套 340 萬 -350 萬元。" 之江九裏附近的鏈家置業顧問朱華説。
中指研究院華東大區常務副總高院生在接受每經記者采訪時表示：" 現在杭州市場買二手房的，已經變成了實打實的剛需客户，炒房客也很少了，剛需客其實就看性價比。"
據劉軍介紹，之江板塊的住宅都是整拆整建的，規劃建設和其他區網域相比更為整齊。
當概念炒作的潮水退去，同一個區網域能撐得住二手房價的，可能就是交通、學區和品質。
" 單價曾經漲到 7 萬多塊，當時就這個地方（祥生雲溪新語）的房子最貴。" 幾位中介都有同樣看法。
"110 平方米户型在 2021 年賣 800 萬元，現在賣 600 萬元。"每經記者調查發現，現階段房價比較穩的是雲溪新語、珊瑚世紀雅園和雲荷廷。
朱華告訴記者，這些小區都有共性：房型好、質量好，除此之外各有各的優勢。比如雲溪新語小區規模适中，在生活配套、學區上更有優勢；珊瑚世紀雅園更臨近新規劃的地鐵站點；雲荷廷是港資開發的小區，在房型和綠化景觀方面很受歡迎。
作為當時之江板塊的紅盤，珊瑚世紀雅園的中籤率曾經只有 2%-6%，導致現在房東在價格上并不太願意松口，整體降幅還是有限。目前 105 平方米的房源在售挂牌價 480 萬 -490 萬元，個别急售的可能降到 470 萬元。
就在 3 月 29 日，珊瑚世紀雅園一套 14 樓建面約 145 平方米的法拍房，最終總價 620 萬元成交，只比市場成交價低 20 萬元。
猛漲猛跌
退地因素前期已迅速消化
盡管置業顧問認為近預售屋價變動和退地關聯度不大，但高院生指出，實際影響非常大，只不過已經在前期被迅速消化了。
作為同樣受阿裏巴巴影響房價的板塊，之江和未來科技城最大的不同在于：之江房價在利好消息下突然跳漲，又在利空時猛然下跌，來去匆匆。
" 影響其實不在于退地的節點，而在于螞蟻金服上市終止的節點。" 高院生説，" 螞蟻金服籌備上市之前，其實房價跳漲過一輪，單價直接從三四萬元飙漲到了六七萬元，但維持時間很短，前後差不多也就兩三個月，上市被叫停之後二手房價格立刻就回調到位了。"
高院生分析，上市會 " 創造 " 一批高淨值的人群，疊加了拿地、建設總部基地，這類人群可能會產生的置業需求，是這波二手房跳漲的邏輯。
而比起未來科技城房價的持續下跌，之江板塊在經歷了概念炒作的波動之後，反而穩住了。
" 去年 10 月新政之後，一直到 12 月二手房交易都很火爆。" 朱華説，" 其中 12 月份門店總提成做到了 100 萬元，今年 3 月份到現在也有 40 多萬元了。"
" 未來科技城的產業支撐近兩年慢慢變弱，所以市場價值也在慢慢變小，這兩年的整體降幅更大，反而之江的房價其實相對還是比較平穩的。"
對于板塊内整體房價，朱華也坦言，大部分小區在接近半年的時間跌了将近 15 萬 -20 萬元，并沒有因為退地消息傳出而暴跌。
不過，另一個現象是，即便 3 月份杭州官宣不再審核購房資格，二手房的交易量也沒有迅速拉升，在新房供應不足的情況下，中指研究院數據顯示，3 月份杭州新房成交 5856 套，二手房成交 8102 套。
" 二手房現在以價換價，相對性價比更高，加上杭州上半年有學區房購買的傳統熱度，所以成交量高于新房。"
對于 2024 年杭州市場的量價走勢，高院生認為可能難以復制 2023 年的熱度，
"2024 年市場會比較理性，二手房如果成交量上來之後，可能又會進一步置換一些改善需求流入新房市場，所以接下來新房市場可能會兩極化，位置不是特别好的項目，流速會變慢，只能靠產品去加持。"
記者| 包晶晶 編輯|盧祥勇 陳夢妤 杜波
校對 |段煉
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