今天小編分享的财經經驗：“房屋養老金”熱議背後的試點、規劃及難點，記者實探試點城市項目并采訪課題專家，歡迎閲讀。
每經記者 陳利 劉頌輝 陳夢妤 每經編輯 程鵬 魏文藝
近期，關于 " 房屋養老金 " 的讨論仍在火熱持續。
8 月 23 日，在國新辦舉行的 " 推動高質量發展 " 系列主題新聞發布會上，住建部明确表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周預售屋屋安全管理長效機制。首批試點城市包括上海、北京、西安等 22 城，試點的重點是政府把公共賬户建立起來。
事實上，" 房屋養老金 " 并非今年首次出現，自 2022 年來便已頻繁出現在官方檔案、會議和講話中。2023 年以來，住建部方面更是多次公開表态，要研究建立房屋養老金制度。
盡管上述會議重點強調将建立政府公共賬户，但依然引發了 " 是否會增加老百姓負擔 " 等熱議。對此，住建部司局相關負責人 8 月 26 日回應稱，" 房屋養老金 " 是為了建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。
那麼，" 房屋養老金 " 目前試點城市的具體情況如何？在實際操作中存在哪些問題？未來将會對業主產生哪些影響？
近日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）在北京、上海等地實地調查發現，當地已有老舊小區在改造過程中探索運用房屋養老金，并取得了一定成效。
記者實探：京滬多個老舊小區動工改造
8 月 26 日下午 3 時許，在上海市浦東新區楊浦大橋附近的博山小區裏，5 名工人正将 108 号樓外圍的腳手架由上往下依次拆除。上海建工四建集團的工作人員李振中頭戴安全帽，站在施工警戒線旁引導路人安全通過，指揮工人們有序作業。
這是博山小區今年啓動 " 美麗家園 " 舊住房修繕示範項目以來，較早完成施工的樓棟之一。自 7 月中旬進駐小區起，承建方上海建工四建集團的施工人員便馬不停蹄地在各個樓棟架起腳手架，對屋面和外牆進行修繕，計劃明年 1 月份完成整個小區的公共樓道和局部路面修繕、公共綠化設施提升等一系列工程。
上海博山小區舊住房修繕施工現場 圖片來源 每經記者 劉頌輝 攝
博山小區位于洋泾街道，建造于上世紀 90 年代，有多層住宅共 47 個門洞，25 層住宅 5 幢，共計 1984 户、4100 餘居民，老齡化程度達到 34%。
66 歲的張阿姨是洋泾街道的 " 老土著 "，上世紀 80 年代，她家位于陸家嘴北濱江的房屋被拆除征收後，全家人安置到了博山小區，一住便是 30 多年。
" 老房子住得久了，總會發現大大小小的毛病，比如樓面縫隙、漏水等。" 張阿姨向每經記者介紹，由于房子的建築設計陳舊，油煙管道不合理，影響日常生活，" 有些樓棟的屋頂都鏽掉了。"
今年 5 月，博山小區啓動 " 美麗家園 " 舊住房修繕示範項目，為有效推進項目建設，洋泾街道統籌力量，支持居民區做好各項基礎工作。博山居民區居委會、業委會和物業公司共同開展小區環境及樓道整治，綜合行政執法隊派駐人員常态化開展整治行動，共拆除違建 70 餘處。
博山居民區負責人表示，這些年，小區陸續有人反映屋頂漏水或外牆滲水等問題，物業公司進行過多次小修小補。此次希望通過大範圍修繕解決原有問題，同時對小區公區環境進行美化更新，對污水管道等進行更新，改善居民生活質量，提升生活水平。
上海博山小區部分樓棟牆面滲水脱落 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝
" 原先加蓋的屋頂僅是簡單的鐵皮，老舊鏽蝕之後不隔熱也不防水。" 據李振中介紹，此次施工将進行全部更換，按照最新工藝對屋頂加蓋木板、卷材和瀝青瓦。
就在 8 月 23 日，北京市住建委發布《關于确認第三批央企在京老舊小區綜合整治項目的通知》（以下簡稱《通知》），此次納入改造名單的央企老舊小區項目共 924 個，涉及 3007 棟樓、1072 萬平方米。
今年以來，據每經記者統計，央企在京老舊小區改造第一批次涉及 234 棟樓、70 個項目；第二批次涉及 2200 餘棟樓、432 個項目。據此計算，改造樓棟已超過 5440 棟。
近日，每經記者走訪了最新一批名單中的北京市豐台區北大地三裏 7 号樓、電報局街 5 号樓和西幸福街小區 3 号樓，以及第二批名單中的北大街北裏 2 号樓等，這些小區建成年代最早都在 1980 年前後，距今已有 40 多年，鏈家顯示的物業費多在 1.15 元 ~1.8 元 / 平方米•月。
以北大街北裏小區為例，物業費為 1.3 元 ~1.5 元 / 平方米•月，物業公司為北京天嶽恒房屋經營管理有限公司，系首開集團旗下子公司。
北京北大街北裏小區 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝
每經記者以居民身份咨詢北京市住建委，接線工作人員表示，具體改造樓棟名單由國家機關事務管理局提供，最後由北京市住建委方面負責匯集。
據悉，北京本批次央企在京老舊小區整治将圍繞房屋抗震加固，外牆保温及外門窗改造，屋面防水保温改造，樓道清洗粉刷，水、電、氣、熱、路、通信等基礎設施改造，消防、安防、照明、垃圾分類設施改造等内容進行。
北京某設計院人士向每經記者表示，這部分改造内容很有必要。" 北京的老舊小區建築建設時間普遍比較長，大部分已經達到了設計使用年限。老房子建設的時候，保温和防水措施受當時技術水平限制，加上長時間的老化，重做保温和防水對建築主體是有好處的。"
不過該人士也坦言，很多老舊小區改造缺乏基礎資料，加上常年私搭亂接、管線錯綜復雜，而現在設計周期普遍很短，沒有足夠時間理清現狀，容易出現漏洞。
" 改造很有必要，但是作為業主，讓我出錢，我不願意；讓我去設計，我也不願意。這就是現在的矛盾所在。" 上述設計人士補充道。
老舊小區改造 居民不用額外出錢
每經記者在博山小區采訪其他樓棟的居民了解到，此次啓動 " 美麗家園 " 舊住房修繕示範項目，居民們沒有出錢，也沒有支付額外費用。
" 美麗家園 " 項目是上海市自 2018 年起推進城市管理精細化 " 三年行動計劃 " 中一項重要舉措。數據顯示，2018~2023 年的兩輪 " 三年行動計劃 " 期間，上海完成中心城區成片二級舊裏以下房屋改造任務，舊住房更新改造 7440 萬平方米。
2023 年是上海深化建設新時代 " 美麗家園 " 三年行動計劃的收官之年，計劃實施老舊小區改造 1000 萬平方米，截至當年 10 月底，全市已實施老舊小區改造超過 1300 萬平方米，投資額約 57 億元，讓 329 個老舊小區煥新顏，受益居民達 16 萬户。浦東新區 2023 年全年共完成 468 萬平方米老舊小區綜合整新。
近日，上海市印發《上海城市管理精細化三年行動計劃（2024-2026 年）》。其中提出，要繼續提升居住環境品質，結合城市更新和美麗上海建設，持續深化 " 美麗街區 "" 美麗家園 " 和 " 美麗鄉村 " 建設。如實施 " 兩舊一村 " 改造，完成舊住房成套改造 62 萬平方米，啓動城中村改造項目 30 個以上，到 2025 年全面完成中心城區零星二級舊裏以下房屋改造。
在 8 月 20 日召開的上海市第十六屆人大常委會第十五次會議上，上海市委副書記、市長龔正表示，截至去年底，上海市城鎮既有住房建築面積超過 7.6 億平方米，大量房屋開始步入 " 中老年 "。
為此，上海将探索實施三項制度：一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發成屋屋存在的問題，對症下藥消除安全隐患；二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發揮保險托底作用；三是房屋養老金制度，主要服務于房屋體檢、房屋保險以及房屋 " 小修小補 " 的支付。" 我們考慮分兩步推進：第一步，今年先行在浦東等區開展試點；第二步，在試點基礎上，明年全市推開。" 龔正説。
在北京，近段時間多個區網域均有老舊小區項目在進行改造，每經記者聯系了數家曾參與或正在進行改造項目的建設方，試圖在改造資金來源和使用等方面獲取進一步信息，均未能獲得有效回復。
北京豐台某老舊小區居民告訴記者，自己所在小區建成于 1980 年，今年上半年完成了一次局部改造，改了一户一表和排水立管，沒有額外繳納費用。
北京電報局街 5 号樓 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝
課題專家：建立穩定的房屋 安全管理資金渠道是目的
據浦東新區洋泾街道一位人士透露，博山小區 " 美麗家園 " 舊住房修繕示範項目的資金将大概率采取 " 政府 + 居民自籌 " 的方式，政府專項資金支持其中大部分，小部分從小區居民的維修基金支出，" 維修基金的劃撥由業委會投票決定。"
據其介紹，具體金額要等 " 美麗家園 " 項目結束後才能結算出，但博山小區的維修基金存量較大，不需要居民額外出資。
浦東新區另一處街道的負責人向記者介紹，去年在自己轄區内完成 " 美麗家園 " 建設的小區，全部由政府專項資金出資，沒有向居民籌資，也沒有動用小區的維修基金。
據浦東新區某街道一位基層幹部透露，第一輪和第二輪 " 美麗家園 " 建設試點的小區大多數都由政府出資完成，有的屬于市政項目，政府設立舊城改造項目專項資金。而第三輪小區目前計劃将從維修基金支出，" 支取的維修基金只占工程總付款 5%，其餘部分由政府專項資金承擔。"
在北京，記者在采訪中獲悉，今年第一批央企京老舊小區改造近期已陸續開始招标。比如豐台區韓莊子三裏 1~9 号樓、11 号樓，總改造面積超過 4 萬平方米，工程工期為 300 日歷天，估算價 7900 萬元，工程出資比例為 100% 政府補助及企業自籌；西城區月壇街道全過程工程咨詢項目批復面積為 93807.7 平方米，（估算）投資額 15648 萬元，建設資金來自國有企業部門自籌資金（中央），出資比例同樣為 100% 政府補助及企業自籌。
上海師範大學房地產與城市發展研究中心早年間曾參與上海市老舊住宅小區管理課題研究，該研究中心主任崔光燦告訴每經記者，在浦東探索房屋定期體檢制度、房屋安全保險制度和房屋養老金制度對上海城市發展有着積極意義，通過試點，向全國展現一條可復制、可推廣的經驗。
" 房屋養老金制度實際上是發揮政府托底的作用，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。" 崔光燦表示，當前單純依靠專項維修基金已不足以進行房屋更新維護，而且維修基金的使用效率不高。而房屋養老金由個人賬户和公共賬户兩部分組成，個人賬户是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。公共賬户按照由政府負責建立，地方政府通過财政補一點、土地出讓金歸集一點等方式籌集。
崔光燦建議，房屋養老金制度明年若在上海全市推開，還需要建立相應的協調機制，通過公共賬户帶動居民的個人賬户，更好地推動房屋安全、房屋檢測和維修等方面。此外，在試點的過程中，需要對小區業主、政府和物業公司等不同的主體明确責任權利和義務，最終形成一系列法律法規。
對此，上海社科院國家高端智庫資深專家楊建文也認為，上海探索實施三項房屋制度從宏觀經濟層面十分有必要，不過也需要注意落實過程中的難點。
物業人士：住宅維修資金存在支取難等問題
自 1999 年起，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》開始實施，後被 2008 年 2 月 1 日起實施的《住宅專項維修資金管理辦法》取代。
來源：住房和城鄉建設部網站
随着房屋及其附屬設施、設備的日益老化，維修資金需求逐年增加，存量房屋的安全隐患越來越多且日漸突出，" 房屋養老 " 問題也越發受到各方關注。
8 月 27 日，央行主管的《金融時報》發表文章稱，截至 2022 年底，我國城鎮有接近 20% 的既有房屋建成年份超過 30 年，這意味着這些房屋都将進入設計使用年限的中後期，并且這一比例還将不斷增加，預計到 2040 年前後，有近 80% 的房屋将進入這一階段。
" 我們現在面臨的就是大量存量房進入‘老齡化’，存量房的安全隐患越來越多、日漸突出，如管線老化、設備設施鏽蝕、房屋外牆脱落等事件，都跟房子老化有一定關系。" 中鐵建物業副總經理温婷在接受記者采訪時表示，正如人生病了需要花錢治療，房子要保持健康的狀态，同樣需要 " 保養 " 和 " 維修 "。
在温婷看來，當前住建部試點房屋養老金制度，也正是看到了問題所在，勢在必行。
住建部在談到房屋養老金賬户時強調，房屋養老金個人賬户通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬户建立起來。
上海市房地產科學研究院一份報告指出，目前全國住宅專項維修資金結餘超過 1 萬億元，上海、北京、杭州等城市結餘均超過百億元，但累計使用資金僅占累計歸集資金的 10% 左右，成都和深圳分别約為 4% 和 5%，大量資金沉澱未有效利用，且單項使用率不均。
" 目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自籌資金進行。" 據温婷介紹，住宅專項維修資金最早出現在深圳，之後全國推行。深圳的住宅專項維修資金分為兩種歸集方式：一是首期維修金，繳納主體是建設部門，須按照物業項目建築安裝工程總造價的百分之二，在辦理該物業項目不動產首次登記前一次性劃入市管理機構設立的物業專項維修資金專户；另一種則稱為日常維修金，繳納主體是業主，自入住之日起按照不低于政府确定的繳納标準繳納日常維修金，由業主在按月繳納物業管理費時一并繳納。當前行業普遍來説是采取的第一種首期歸集資金方式，即在買房時由開發商和購房者共同繳納，深圳這種入住後由業主續籌的方式并未普及。
但在實際利用過程中，房屋住宅維修資金的支取卻存在程式復雜、周期太長等問題。
深圳一業主張女士告訴每經記者，幾年前其所住樓棟因為電梯出問題，需動用維修資金，而在使用前還需要業主投票，決定能否動用維修資金、電梯使用什麼牌子等。" 電梯出問題直接影響到業主日常的安全和便利性，如果等投票，時間上肯定來不及，最終我們業主每户出資近 2 萬元先進行更換。"
據張女士透露，在自籌資金更換完電梯後，物業公司補辦了維修資金的申請手續，最終每户退還了 3000 多元錢。" 但這個過程差不多用了快兩年時間。"
" 現行住宅專項維修資金的使用和監管難度都很大。雖然我國住房專項維修資金制度已有 26 年歷史，但維修資金的籌集難、使用難仍是普遍現象。特别是業主數量比較大的社區，根據《中華人民共和國民法典》規定，業主共同決定的事項裏面，涉及維修資金的籌集和使用屬于特殊事項，必須經過 2/3 業主表決、3/4 同意，程式執行的時間成本和表決難度都是比較高的，很有可能第一關就卡在了業主這裏。" 温婷表示，據不完整統計，現行的維修資金制度（《住宅專項維修資金管理辦法》）只有 44 條，卻涉及 12 個不同的法律主體，參與主體眾多，勢必增加了協調成本，降低了工作效率，加大了監管難度。如果要申請動用一筆錢，須住建、财政、街道、銀行、業主大會等多個主體籤字，十分復雜。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經記者采訪時表示：" 按照既有的提取 - 使用規則，專項維修資金用于共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，仍然存在程式冗長、提取和使用難，導致一邊是資金睡大覺，一邊是需要大修大補而不得、不及時，從而損害一個物業管理區網域（一個賬户）全體業主的權益。"
房屋養老金公共賬户推進有哪些難點？
從時間上看，維修資金制度基本覆蓋了自 1999 年後的商品住房，但在此之前的房屋就面臨着住宅維修基金的缺失問題。
不過據新華社報道，8 月 26 日，住建部相關司局負責人在接受媒體采訪時明确表示，房屋養老金由個人賬户和公共賬户兩部分組成。個人賬户就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。
該負責人説，公共賬户按照 " 取之于房、用之于房 "" 不增加個人負擔、不減損個人權益 " 的原則，由政府負責建立，從試點城市看，地方政府可以通過财政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集，目的是建立穩定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。
同策研究院聯席院長宋紅衞分析指出，房屋養老金公共賬户推進的難點在于資金來源的界定，盡管目前可以統籌，但各個資金來源還存在着一系列不确定性。未來一旦整個住房保險大賬户建立之後，由誰來監管、誰來執行也是一個大問題，住房養老金監管制度是該制度落地執行成功的一個重要保障。
此外，也有業内人士擔憂：一些修建超過 30 年的老房子，不僅沒有維修資金賬户，甚至連開發商都已找不到。還有一些曾經的部門共有產權房等，如何進行房屋養老金的繳納、支取，也将面臨不少問題。
不僅如此，若小區已收取的維修資金使用完後，後續資金來源在哪裏？
" 真正的物業管理還是要回到物的管理。房子沒有了，物業管理也就沒有了。物業管理的專業本質應該首先追求業主共有資產的風險最小化。根據‘業主的建築物區分所有權’法理基礎，房屋養老金終究還是要回到‘誰的房子誰負責’上來。"
一央企物業企業相關負責人向記者指出：" 這部分錢不能交由物業來收取，僅從當前物業費繳納情況來看，整體并不理想，好一點的城市物業費收繳率能達到 90% 以上，差一點的可能就 70% 左右，我們甚至希望物業費都不要由物業公司收。若實施房屋養老資金，更希望物業公司只負責提供專業的房屋維修方案，業主同意了就能把錢花出去。"
在該負責人看來，相對來説這一點深圳做得比較好。深圳一直堅持執行首期歸集和日常歸集兩種模式，并與業主共有資金管理形成管理體系。其在深圳的房子日常歸集由業主每個月跟着物業費一起上交，"80 平方米的房子，每個月交十幾塊錢，占物業費總額的 12% 左右。" 根據《深圳市物業專項維修資金管理規定》辦法第十三條規定：" 除物業專項維修資金以外，業主大會可以在一定金額範圍内授權業主委員會決定業主共有資金的使用。" 可以看出，在物業專項維修資金的使用上，還是必須堅持業主大會表決程式，房屋養老金的使用仍然非常謹慎。
事實上，外界的擔心也不無道理，當前部分城市維修基金繳納标準已執行多年未變。以成都為例，當前維修資金繳納标準，電梯商品房，開發商按每平方米建築面積成本價的 3.5% 繳存，業主按每平方米建築面積成本價的 2.5% 繳存；步梯房開發商按每平方米建築面積成本價的 3% 繳存，業主按每平方米建築面積成本價的 2% 繳存。
而每平方米建築面積成本價按照 1100 元 / 平方米計算。粗略計算下來，相當于業主繳納的維修資金：電梯房 27.5 元 / 平方米，步梯房為 22 元 / 平方米。但 1100 元 / 平方米的标準則早在 2004 年定下後至今未變。
中物智庫研究員宋子謙指出，當前亟待解決的問題除使用機制外，還有三個問題需要解決：一是專項維修資金制度實施之前建成的房子如何覆蓋。目前，這類房子恰恰是維修需求和頻率最高的房子。二是續籌機制如何完善。絕大部分業主，在及時、足額續交維修資金這件事上，沒有主動性和積極性。三是資金收益率，如何建立資金保值增值的長效機制。據統計，當前我國住宅專項維修資金平均年收益率僅為 2%。
記者 |陳利 劉頌輝 陳夢妤
編輯|程鵬 魏文藝 蓋源源
校對 |何小桃
封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝
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