今天小編分享的理财經驗：政策利好助推房企加速償債：萬科龍湖年内債務清零，明年房企到期債務仍超7000億元，歡迎閲讀。
在政策利好及多地樓市回暖之下，房企亦加快償還債務的步伐。
近日，龍湖集團宣布完成 "21 龍湖拓展 MTN001" 債券的本金兑付與付息，今年内到期的所有公開債務均已全部清償完畢；萬科今年前 9 月累計償還有息負債約 700 億元，今年内也已無境内外公開債。
《每日經濟新聞》記者梳理發現，截至目前，萬科、龍湖集團、首開股份均已償清今年内到期債券。另據中指研究院統計，2024 年房企到期債券規模為 7703.1 億元，與上一年（到期餘額超 9500 億元）相比下降 19.6%，但整體規模仍處于較高水平。其中，信用債占比 69.0%，海外債占比 31.0%，房企境内債務償債壓力較大。
" 今年雖仍偶有房企發生債務違約，但總體勢頭已經放緩。" 中指研究院企業研究總監劉水 12 月 11 日在接受每經記者采訪時表示，2025 年房企到期債券餘額仍有 7000 多億元，規模較償債高峰期明顯減少。
多家房企已還清今年到期債務
銷售業績持續下滑對房企的流動性提出了嚴峻挑戰。在此背景下，處理好債務問題對房企而言至關重要。截至目前，萬科、龍湖集團和首開股份均已償清今年内到期債券。
以萬科為例，今年以來該企業陸續采用抵債和積極推進大宗資產交易的方式來降低負債。11 月 29 日，萬物雲披露了一項關連交易，萬科向萬物雲出售上海陸家嘴商業綜合體 45% 股權，各方同意以此次轉讓部分代價對前述關聯方結餘中的 5.9 億元到期應收款項進行抵償。
今年前 9 月，萬科實現大宗交易籤約金額 232.6 億元（含印力的資產交易及 REIT 發行），已完成 2024 年年度 300 億元目标的 78% 左右，涵蓋辦公、商業、酒店和公寓等 41 個項目，遍布全國 17 個城市。另外，萬科也在拓展資產退出渠道，與中信、泰康共同設立中信萬科消費基礎設施 Pre-REIT 基金，已籤約深圳龍崗萬科廣場和北京舊宮萬科廣場項目。
據每經記者了解，萬科今年前 9 月宣布償還有息負債約 700 億元，年内已無境内外到期公開債。債務結構方面，萬科境外負債占比降低至 16.1%，加權平均債務期限延長至 5.4 年。
在今年的業績會上，萬科執行副總裁兼财務負責人韓慧華表示，萬科始終把 " 保交房 " 和 " 保兑付 " 放在工作首位，盡管現階段經營上仍面臨着挑戰，但萬科一定會全力以赴過好關，在确保項目能按時、保質交付的同時完成各類債務的兑付。
來源：DM 研究院
而對于現金流尚且還充裕的龍湖集團來説，鋪排償債是另一套打法。DM 查債通顯示，龍湖集團目前的流通中債券約為 213 億元，其中償債高峰在 2027 年和 2028 年。
在今年 8 月召開的中期業績會上，龍湖集團執行董事兼首席财務官趙轶公開表示，目前龍湖在提前歸集、籌劃明年一季度到期的境内債券。中債增信的債券還有約 58 億元，公司會用經營性物業貸款提前審批置換。海外銀團貸款明年 1 月份有約 80 億元到期，目前餘額還剩 70 億元，公司計劃從今年 8 月開始每個月會歸還 10 多億元，逐步有序把明年的相關債務還清。明年年底還有一筆大約 84 億元的銀團貸款，公司計劃從明年下半年開始逐步償付。美元債還有 4 筆，名義本金 20 億美元，公司通過這些年持續回購，目前還剩 13 億美元，均為 2027 年以後到期。
三季報顯示，截至今年 9 月末，龍湖集團有息債務合計為 1566 億元，相較去年同期下降約 80 億元。其中短期債務為 244 億元，相較去年同期下降約 40 億元。
" 為應對流動性壓力，房企在資金方面積極進行‘開源節流’。在‘開源’方面，一是加快銷售去化，二是加快出售資產、回籠資金。此外，還可積極利用融資支持政策加快獲取融資。" 劉水分析認為，如今年前 9 月萬科新增融資與再融資 774 億元，經營性物業貸合計落地 262 億元；今年上半年旭輝有 68 個項目入圍房地產項目 " 白名單 "，43 個項目已獲融資支持。
不過，同策研究院研究總監宋紅衞表示，目前市場上已經明确償還 2024 年公開市場債務的僅有少數幾家，但是也僅限于公開市場的債務。考慮到其他非公開市場的債務，估計很少有公司能夠完全償還。" 這背後的原因在于房企現金流面臨較大壓力，今年整個房地產銷售規模降幅 20% 左右，布局在三四線城市的房企銷售情況更為慘淡，所以房企均面臨着較大償債壓力。"
國家統計局數據顯示，今年前 10 月，全國新建商品房銷售面積 77930 萬平方米，同比下降 15.8%；新建商品房銷售額 76855 億元，下降 20.9%。另據中指研究院數據，今年前 11 月，百強房企銷售總額為 38516 億元，同比下降 32.9%，降幅較上月縮窄 1.8 個百分點。11 月單月，百強房企銷售額同比減少 9.46%，環比減少 18.62%。
房企債務違約勢頭整體放緩
12 月 10 日，榮盛發展公告稱，其發行的 "20 榮盛地產 MTN003" 未能如期兑付本息共計 16.7808 億元。榮盛房地產表示，将積極與債券持有人溝通後續方案，以尋求解決方案，穩定經營。
此前一日（12 月 9 日），龍光集團對外宣布了境外債務重組的最新進展，根據債權人支持協定，最後截止日期已由 2024 年 12 月 9 日進一步延長至 2024 年 12 月 18 日，以獲得更多時間就境外重組進行持續磋商。
11 月 25 日，萬達地產環球尋求 2025 年到期的 4 億美元展期，将債券到期日從原定的 2025 年 1 月 20 日延長至 2026 年 1 月 12 日，并增加一項規定，即在 2025 年 1 月 20 日強制贖回當時未償還債券本金總額的 25%。
"2024 年雖仍偶有房企發生債務違約，但總體勢頭已經放緩。當前商品房銷售額持續下滑，市場仍在築底企穩中，房企銷售回款受到較大影響，依靠經營性淨現金流保持流動性的能力面臨嚴峻挑戰，疊加金融機構對房地產行業信心偏弱，仍将形成一定的償債壓力。" 劉水表示。
對于面臨較大融資壓力的房企而言，尋求債務重組可有效緩解債務壓力。
12 月 10 日，融創中國宣布境内債務重組取得新進展，"H6 融地 01" 和 "H0 融創 03" 兩只債券已通過重組表決。另有 8 只債券還有兩周投票時間，将于 12 月 23 日最終迎來十只債券整體重組投票結果。債務重組方案包括現金要約收購、股票經濟收益權兑付、以資抵債和全額長展期共四個選項。
相關業内人士表示，融創中國兩只境内債券通過重組表決，标志着房地產行業化債由展期邁入了重組的新階段。
來源：DM 研究院
據同策研究院統計，截至今年第三季度，房地產開發企業平均負債率 75%,，仍然保持較高的水平，房企整體負債率下降并不明顯，房企降杠杆償債幅度不大。
"2025 年房企到期債務超過 7000 億元，與高峰時期相比有 20% 多的降幅。但由于銷售持續下滑，現金流情況比高峰時更嚴峻，因此房企償債壓力更大。"
宋紅衞認為，當下房企要做兩個方面工作，一是積極自救，通過資產處置獲取一定現金流，用于償還部分債務，并保持正常的企業運營和再投資能力。對房企而言，失去再投資能力就意味着失去了自我造血盈利能力，并且在資產處于不斷縮水之下最終會導致資不抵債。其次，要積極跟債權人溝通，并給出多種可選擇的化債方案。目前可以看點，旭輝、佳兆業的化債方案都得到大多數債權人同意，最近融創國内化債方案也取得一定進展。
在劉水看來，對于迫切需要解決債務問題的房企而言，在加快銷售去化、加快出售資產、回籠資金同時，還應做細 " 節流 " 方面工作，減少拿地、減少支出，積極進行債務重組，與債權方溝通協商。
值得注意的是，12 月 9 日召開的中央政治局會議強調 " 穩住樓市股市 "，并指出，明年要實施更加積極的财政政策和适度寬松的貨币政策，充實完善政策工具箱，加強超常規逆周期調節，打好政策 " 組合拳 "。
中指研究院政策研究總監陳文靜表示，此次中央政治局會議強調 " 穩住樓市 "，釋放了更加堅定的穩樓市信号，2025 年穩定房地產市場對于穩定宏觀經濟至關重要。
每日經濟新聞
