今天小編分享的财經經驗：遠洋集團爆雷，壓垮巨無霸的稻草是什麼？，歡迎閲讀。
圖片來源 @視覺中國
文 | BT 财經，作者 | 無忌
碧桂園爆雷很多人預料到了，但遠洋集團爆雷很多人完全沒想到。
遠洋集團（03377.HK 以下簡稱遠洋）不僅是國資房企，也是最近兩年為數不多債務未違約的企業，2022 年遠洋還全額完成到期債務兑付。但 8 月 14 日遠洋一紙公告撕下了光鮮的外衣，正式官宣爆雷。
資本市場被此消息震驚，當日遠洋港股股價下跌 5.13%，次日再跌 8.11%，截至 8 月 15 日收盤，遠洋股價為 0.34 港元，總市值 25.89 億港元，而遠洋的股價巅峰時為 13.076 港元，總跌幅達 97.4%，市值蒸發了 970 億港元。
遠洋去年銷售額還達 1002.9 億元，是不折不扣的千億房企，這樣的巨無霸轟然倒塌，引發了行業以及全社會的廣泛關注。
十年之功，毀于一旦
遠洋在 2022 年的業績表現可謂慘不忍睹，但因為是國資背景，很多人并不擔心其會爆雷。
财報顯示，2022 年遠洋總營收 461.3 億元，同比 2021 年的 642.5 億元下滑了 28.2%，歸母淨利潤為 -159.3 億元，同比上一年同期的 27.29 億元，下滑了 683.71%。從下表可以看出，成長能力指标的各項數據均為負數，是遠洋上市以來的首次虧損。同時下表也説明遠洋營收和淨利潤的不穩定，忽高忽低。2020 年，疫情讓其逐漸觸底，這種不穩定演變為震蕩下滑，直到 2021 年地產的 " 小陽春 " 才讓營收變得漂亮一些。
與之對應的是毛利率和淨利率均創新低，2022 年，遠洋毛利率僅為 5.15%，相比 2021 年的 17.52% 的毛利率下滑了 12.37 個百分點。淨利率 -33.93%，同樣是遠洋自上市以來的新低。而同為國企房企的保利發展在同期的毛利率為 21.99%，淨利率為 9.61%，另外兩家國企房企中海地產和華潤置地毛利率和淨利率分别為 21.29%、26.22% 和 17%、15.65%，遠洋的毛利率都不如這三家同為國企房企的淨利率高，這説明遠洋自身存在巨大問題。
因遠洋是港股上市房企，并不強制發布一季報，而半年報尚未發布，但遠洋今年上半年業績預告已經在 8 月 14 日發布公告，預期集團上半年虧損約人民币 170 億元至 200 億元，2022 年同期虧損僅為 10.87 億元，虧損繼續拉大。若算上 2022 年的虧損，虧損金額預計最高可達 359 億元。
而 2014 年至 2021 年這 8 年間，雖然遠洋從沒虧損，但淨利潤最高的是 2017 年的 51.15 億元，除了 2014 年的 45.97 億元和 2018 年的 35.74 億元以及 2016 年 38.12 億元之外，其他年份均在 23 億元至 28.66 億元之間，這 8 年總利潤約為 277 億元，即使算上 2013 年的 40.75 億元和 2012 年的 37.96 億元，此前 10 年總利潤 356 億元，這意味着 2012 年至 2021 年 10 年辛苦賺的錢，都填不上自 2022 年至今虧損的虧空。可謂十年之功，毀于一旦。
對于巨額虧損，遠洋在财報中認為有三個原因，一是境内整體房地產市場低迷等情況，導致毛利率下降，進而導致虧損；二是物業項目計提的減值撥備增加，分占合營企業和聯營公司的業績下降，三是人民币貶值造成的匯兑虧損。但此類解釋市場并不認可，因為遠洋面臨的三個問題，其他房企同樣需要面對，但有的房企不僅營收得到較大提升，利潤也并未受到影響。
地產從業者葉方偉對遠洋的爆雷深感意外，" 我們和遠洋有過一些項目合作，結算一直很正常，沒有出現債務違約的情況，遠洋今日的爆雷也説明整個地產行業下行的趨勢，我以前一直堅信爆雷的只會是民營房企，沒想到國企同樣可能出現爆雷。這或将對整個行業都是一種打擊，會嚴重影響投資者的信心。"
真爆雷還是 " 緩刑 "？
但據《華夏時報》最新報道，遠洋雖然債務違約，但未必真的會判 " 死刑 "。遠洋正在對票據進行同意征求。遠洋已經收到足夠的同意指示以達成将于 8 月 17 日下午舉行的會議所需的法定人數和足夠的贊同特别決議案的同意指示，将在會議上通過有關特别決議案。據悉，自 7 月份以來，遠洋集團多次召開債券投票會議，已成功将另外一筆債券的兑付争取到展期，展期期限為 30 日。
因恒大、碧桂園等大型房企相繼爆雷，已經引起相關部門的高度重視，在遠洋宣布違約的第二天，國家統計局新聞發言人付凌晖回應了房企債務問題，對房企債務問題表達了樂觀的觀點，表示房地產仍處于調整階段，出現的問題是階段性的，随着調整機制和後續的政策發揮作用，住房消費和房企投資意願有望改善。在這種官方意願的加持下，遠洋有望豁免違約。
一旦債務人同意豁免可能不算是爆雷，但遠洋的債務違約，還是帶來巨大的商譽損害，即便後期通過展期等手段獲得 " 緩刑 "，其違約的行為已經為整個行業蒙上了陰影，大大挫傷投資者的投資熱情。
至于遠洋國企的身份，有業内人士表達了不同觀點，該人士介紹稱，遠洋集團最早是由中遠房地產開發公司成立的國有企業，但經過 2003 年的二次改制，已經變為擁有 7 家股東的中外合資企業，并于 2007 年更名重組，最終成為外商獨資企業。盡管遠洋集團現在是中華人民共和國中央人民政府直接管理的 53 家直管特大型的部級中央企業之一，但其實遠洋和萬科、綠城、金地這樣的房企一樣，都是混合所有制房企，只是有國企背景，而不能簡單稱之為國企。
該人士還認為，即便遠洋展期成功，同樣面臨實質性違約的巨大風險。"8 月 1 日的 "18 遠洋 01" 債權人會議通過《關于增加 "18 遠洋 01" 本金兑付寬限期條款的議案》，給予本金兑付日連續 30 個自然日的寬限期。同時，債權人反對展期方案，要求按期全額兑付 "18 遠洋 01" 本息。一旦 9 月 1 日遠洋仍無法兑現，且債務人不同意繼續展期，遠洋就構成實質性違約，而面對官宣爆雷的這筆債務，如果債權人不同意展期，同樣構成實質性違約。"
" 不管業内究竟如何看待此事，遠洋集團這種情況将嚴重影響遠洋未來的融資和發展，負面作用不可估量。" 該人士強調稱，本次債務違約影響巨大。
短期債務壓力巨大
BT 财經從遠洋财報中發現，遠洋近期面臨較大短期債務壓力，财報顯示截至 2022 年末，遠洋總貸款增加到 970.23 億元，一年内到期債務 380.92 億元，占總負債的比例最高，達 39%。而這一數據在 2021 年僅為 186.68 億元，一年内增加了近 200 億元。1 到 2 年内到期的債務 210.62 億元，占比 22%，2 至 5 年到期的債務 300.61 億元，占比 31%，而 5 年以上的到期債務僅有 78.08 億元，占比只有 8%。由此可見在 2 年内到期的短期債務合計近 600 億元。
與此同時，遠洋的資產負債率顯著上升，2022 年，遠洋資產負債率高達 80.54%，超過三道紅線的硬性要求，屬于 " 觸雷 " 房企。而 2021 年遠洋資產負債率只有 72.82%，一年内資產負債率提升了 7.72 個百分點。其實自 2018 年以來，遠洋一直在努力降負債，2018 資產負債率為 74.68%，随後三年一路下跌至 2021 年的 72.82%，盡管總體降負債并不明顯，卻在三年内下滑了 1.86 個百分點，也體現了遠洋降負債的決心只是 2022 年的資產負債率猛漲，甚至超過 2018 年 5.86 個百分點。
" 房企負債不怕長期債務，最怕的是短期債務，長期債務可以通過各種手段來閃轉騰挪，畢竟未到期，多少債務房企都可能不怕，但短期債務會給房企帶來巨大壓力，因為一旦無力兑現，就構成事實違約，嚴重影響房企下一步的 " 借新債還舊債 "，一旦房企無法順利融資來還債，基本會爆雷。" 葉方偉強調了短期債務對房企的巨大影響。
而遠洋在 2022 年年末的現金流卻出現大幅下滑，2022 年年底現金及現金等價物餘額為 46.23 億元，較上一年同期的 146.2 億元減少了 100 億元，手中可用現金已經無力覆蓋短期債務。上半年其實遠洋的銷售并不差，前 7 月份，遠洋集團及聯營公司累計協定銷售額約為 381.5 億元，但從業績預告中虧損 200 億元，也就是説，上半年看似不錯的營收數據并不能為遠洋帶來實質性的盈利，甚至會加劇遠洋自身的債務基數，讓遠洋負債金額進一步提升，資產負債率也會進一步提升。這意味着前 7 月賣出了 381.5 億元的房子，卻無法為遠洋帶來經營性現金流增量，還讓自身現金流更加難以覆蓋短期債務。
前 7 個月的銷售額看似不少，但具體來看，總銷售額 381.5 億元，銷售面積 300.83 萬平米，每平方米銷售均價 12700 元。而去年同期的數據分别是 520 億元、311 萬平米、16700 元。三項數據均出現較大下滑，每平方米均價下滑 4000 元，跌幅近四分之一。銷售額跌幅更是高達 27%。
不僅遠洋一家面臨短期債務壓力，2023 年整個房地產行業境内債到期規模達 19942 億元，前 4 月僅償還 9053 億元，仍有超過萬億境内債需要在年内償還。BT 财經統計發現，房企償還債務的高峰期集中在 6 月至 8 月，這也是碧桂園和遠洋爆雷的原因之一。
利好的是 2024 年到期境内債規模相比 2023 年有明顯收窄，債務總額為 13748 億元，降幅達 6194 億元，同比收窄超過 30%。需要重視的是 2023 年到期的美元債金額高達 770 億美元，同比增幅約三分之一，今年前 4 月，因各房企本身資金面臨巨大壓力，僅償還 62 億美元，尚有 708 億元美元待還，随着償債高峰的臨近，或有更多房企爆雷出現。
暴力擴張釀苦果
遠洋走到今日或與其暴力擴張有關。
2021 年，遠洋集團、遠洋資本合計以 40 億元獲得紅星地產 70% 股權。這次收購不止跟着大筆債務，還給遠洋帶來一堆二三線乃至三四線城市的庫存。遠洋高層的這招也被市場認為是 " 昏招 "。
在地產整體下行的時期，白衣騎士的結局都不太好，比如融創孫宏斌、富力李思廉，雖然當時做白衣騎士有自己的小算盤，卻是确實救了萬達，而如今融創爆雷、富力也早已經爆雷。如今李明貌似也步他們後塵。
從原來的買買買到如今的賣賣賣，遠洋歷時時間更短，如今遠洋通過變賣資產和抵押，已回籠資金超百億元，卻依然無法填上前幾年擴張時挖下的大坑。
遠洋和紅星美凱龍的合作遠非 40 億元，在收購股權之前，遠洋以 10.3 億元的代價獲得紅星企發 18% 股權，随後又以約 23.12 億元收購紅星美凱龍旗下 7 家物流子公司全部股權和債券，遠洋在紅星地產身上總耗資達 73.42 億元。
就在同年 8 月遠洋對中國華融進行戰略投資，接着收購了新加坡大信商用信托管理有限公司 70% 股份。除了大肆收購之外，遠洋資本還發起成立了 4 億美元物流地產私募基金，以及 6 億美元的地產特殊機會基金。此時的遠洋一副财大氣粗的模樣。
但好景不長，2022 年 10 月，遠洋以 64.15 億元的價格，出售了北京朝陽東三環商務中心核心區 Z6 地塊，該地塊為 CBD 正在興建的甲級辦公樓。能出售手中優質項目，説明遠洋真的遭遇資金難題。
知情人士透露，當初收購紅星地產的諸多項目，最終将遠洋集團" 拉下了水 "。" 遠洋旗下多個原紅星地產的項目公司，作為融資主體的信托債務出現逾期或違約，遠洋作為擔保人，無可避免地成為債務人。" 以長沙紅星天鉑項目為例，已經出現展期，而這個項目原本是紅星地產的，遠洋只是接盤俠，因為并購，遠洋還觸發了另外多個項目融資的逾期。" 遠洋收購紅星地產後，所有項目管理人員都是遠洋空降，紅星員工大部分被裁，而紅星債務糾紛較多，遠洋現在面臨着總包高額索賠，很多項目不得不停下來了。"
遠洋重資砸向紅星地產，是和紅星體量有關。全國布局超過 50 個城市、100 多個項目，土地儲備 1800 萬平米。其中僅在 2020 年就耗資 168 億拿下 553 萬平方米土地。而因其有央企背景支持，遠洋融資成本極低，比如 2021 年 7 月 13 日發行的一筆 3.2 億的美元債，票面利率僅為 2.70%。而另外一家知名房企泰禾的美元債票面利息一度高達 15%。
" 遠洋的融資成本一直不高，相比民企有絕對優勢，他們能出現資金壓力，説明自身經營并不好，加上擴張的步子太大，導致可能出現債務違約。" 葉方偉将遠洋的爆雷歸咎于自身經營不佳，" 融資成本低、央企背景加持，各種利好集于一身，遠洋是把一副好牌打得稀爛。"
目前説遠洋爆雷或為時過早，畢竟遠洋還有中國人壽和大家人壽兩個 " 金主 "，這點債務，在險資面前不是多大問題，但救急不救 " 窮 "，" 金主 " 已經為遠洋數次輸血，能救遠洋的只有自己。
不知此時的李明，是否會為當初的激進擴張而感到後悔？
