今天小編分享的财經經驗:高層住宅不好賣,歡迎閲讀。
導讀
>壹 ||2024 年四季度為近年來北京樓市成交最好的季度,不少項目利用這一機會加緊去化,新房整體成交情況不錯,但高層住宅普遍滞銷。
>貳 ||高層住宅滞銷情況并非突然出現,2024 年下半年就開始出現迹象。彼時多數新建商品房項目去化較差,在一定程度上掩蓋了這一需求偏好的變化。
>叁 ||高層住宅不僅在市場需求層面逐步遇冷,多數城市也開始對建築 " 限高 ",從政策層面不再鼓勵興建地标建築和高層住宅。
房地產市場變化之快,讓一家千億級房企北京區網域的營銷負責人梁薇有點措手不及。2024 年下半年,她所在的公司在北京的一個新項目開盤,本想采取速戰速決策略,但賣了半年,去化率僅兩成多。
梁薇介紹,拿地之後,客研部門對周邊市場需求做了深入調研。根據調研結果,他們将產品客群定位在首次置業高智群體及剛改家庭,產品以高層為主,輔以小高層滿足差異化需求,将三居室作為主力户型。
項目開盤賣得不錯,但 2025 年以來,高層住宅逐漸賣不動了,為數不多的小高層成為去化主力軍。梁薇説,項目開發前調研結果沒問題,但與市場表現出現偏差,可能是市場偏好發生了變化。
高層住宅指 10 層以上(高度大于 27 米)住宅,具有現代化設計和視野開闊等特點;小高層通常指 7 層至 11 層住宅(18 米至 27 米),居住舒适度較高;洋房主要為 4 層至 6 層(低于 18 米)住宅,具有低密度、高品質和私密性強等特點。
梁薇在與同行交流時發現,自 2024 年下半年以來,北京、上海、杭州等城市的高層住宅普遍去化較難,甚至一些大平層豪宅項目也不例外,購房者越來越傾向小高層和洋房。
二手房市場也在經歷類似的變化,一位北京的中介人士表示,兩居和三居的高層住宅原本成交和價格都較為堅挺,但目前不如 " 老破小 " 受歡迎。
一家國有房企的區網域負責人告訴經濟觀察報,他們公司旗下項目也出現高層住宅滞銷的情況。他認為原因復雜,既有市場供需結構變化的因素,也是購房者偏好變化的結果。
風向變了
梁薇所在公司開發的項目有 10 棟高層和 7 棟小高層,共有 900 多套房源。梁薇説,該項目是他們為了适應市場需求推出的新產品,拓客階段即受到了市場大量關注,這也增強了銷售團隊的信心。
項目首次開盤推出百套房源,彼時正值一線城市樓市成交好轉,幾乎被一搶而空。按照項目方估算,如果市場趨勢不出現意外轉折,項目九個月可以清盤,樂觀情況下,年底可完成 80% 去化。
進入順銷階段,項目銷售勢頭不如開盤,但也保持一定量成交。大約兩個月後,梁薇發現有些不對勁,雖然看房的人很多,但成交節奏很慢。到 2024 年底,去化率不足兩成。
梁薇説,2025 年春節假期至 2 月底,銷售套數為個位數,加上節前銷售業績,一共賣了 200 多套。而且,開盤時,為了拉近與周邊市場的距離,銷售價格比備案價下調了約 10%。
該項目高層和小高層房源比例大約為 6:4,已經銷售的 200 多套房源,小高層占比超過六成,2025 年新成交的房源均為小高層。梁薇説,從目前的銷售結果看,項目定位與當前市場需求出現較大偏差。
定位出現偏差的不止梁薇負責銷售的項目。上述國有房企區網域負責人説,他們公司開發的項目,目前二期在售,共有 11 棟樓,總房源超過 700 套。其中高層 6 棟,房源占比六成;小高層 5 棟,房源占比四成左右。
項目二期開盤至今已經超過 6 個月,目前去化率約為 25%。已售出的房源中,小高層房源占比超過三分之二,高層住宅占比不足三分之一。
該國有房企區網域負責人告訴經濟觀察報,他負責的項目一期于 2023 年底開盤,以小高層為主,高層房源相對較少,目前接近清盤。一期項目銷售時,高層住宅較受歡迎,小高層去化相對緩慢。
鑑于項目一期的銷售情況,二期在產品設計時增加了高層房源數量,降低了小高層房源比重。但這次,高層住宅不好賣,小高層反而好賣了。這一變化超出上述國企人士的預料。
北京朝陽區某項目也有類似的困惑。一位渠道負責人告訴經濟觀察報,這個項目共分為三期,一二期是 20 層以上的高層住宅,以兩居和三居為主;三期總層高 18 層,主打四居室。總房源接近 2000 套。
一期在疫情期間開盤,目前已接近清盤狀态,僅剩下少量尾房和清退房源在售;二期項目開盤至今已超過 20 個月,去化率約為六成;三期項目于 2024 年 10 月開盤,共賣出 20 套左右,去化率不到一成。
上述渠道負責人説,2024 年四季度為近年來北京樓市成交最好的季度,不少項目利用這一機會加緊去化,新房整體成交情況不錯,但高層住宅普遍滞銷," 北京高層住宅項目不多,以後會更少,本來是稀缺產品,沒想到這麼不好賣 "。
成因復雜
高層住宅滞銷情況并非突然出現,2024 年下半年就開始出現迹象。彼時多數新建商品房項目去化較差,在一定程度上掩蓋了這一需求偏好的變化。
2024 年 9 月底,随着降首付、降按揭利率、放松限購等一系列房地產政策出台,全國主要城市的房地產市場出現回暖迹象,新房和二手房成交大幅增加。樓市成交恢復也讓房價止跌回穩。
随着市場企穩,高層住宅項目的滞銷情況開始引起房企的關注。一位央企西南區網域的負責人告訴經濟觀察報,高層住宅滞銷的情況在全國主要城市普遍存在,這一情況在 2025 年逐步成為行業共識。
對高層住宅滞銷的原因,多位房地產從業者認為成因較為復雜,但主要有兩個原因。
第一,市場供需變化。以剛需為主的市場逐步過渡到改善需求為主,如北京樓市的改善型需求占比超過八成。即多數購房者為 " 賣一買一 " 或 " 賣多買一 ",首次置業需求占比相對較小。
2024 年二季度以來,以 " 老破小 " 為主的二手房價格出現大幅調整,部分區網域或小區的價格跌幅超過三成,導致二手房與新房的價格差距進一步拉大,部分改善需求賣掉老房子很難換到新房。
在這種情況下,雖然新房市場仍以改善需求為主,但改善門檻提高了,樓市需求進一步向高端集中。2024 年成都等城市千萬級豪宅成交量大幅上升,亦是這一市場結構性變化的案例之一。
" 高層住宅的客户主要是剛改需求,現在這部分需求少了。" 梁薇説,這是導致高層住宅滞銷的重要原因之一。2020 年以來,新房市場以小高層和洋房為主,由于市場競争激烈,小高層銷售折扣較大,吸走了部分高層住宅的需求。
在她看來,買房一般是就上不就下,即購買高層的客户容易成為洋房或小高層的客户,但洋房和小高層的客户基本不會購買高層住宅。而且,小高層和洋房的折後價與高層住宅價格距離進一步縮短,同樣價位,購房者更願意購買小高層。
第二,購房者喜好變化。近年來,房地產市場供需關系發生根本變化,從以投資需求為主轉為以居住屬性為主,購房者的偏好向低密度、高品質住宅轉移。在這種情況下,高層住宅逐步被冷落。
高層住宅雖然視野較為開闊,但也存在密度高、供水供暖不足、電梯故障、消防救援難度大等一系列弊端,尤其對老人和兒童并不友好。而且高層住宅的維護難度大,維護成本也較高。
上述央企西南區網域負責人説,住宅高度達到一定限度後,必須配備兩部電梯,消防通道要求也較高,所以高層住宅的公攤面積普遍較大,得房率一般低于 80%。性價比遠低于小高層和洋房。
上述國企區網域負責人告訴經濟觀察報,不同時代的人對居住的要求不同。1990 年代,筒子樓也曾是市場主流產品,但現在已經沒有人喜歡住筒子樓了;沒有電梯的 " 老破小 " 和高層住宅也是特定時代的產品。
高層住宅怎麼辦
上述國企區網域負責人説,中國傳統民居以平房院子為主,多層和高層住宅在近代才開始出現,高層住宅大規模出現是在 2000 年之後。在房地產高周轉年代,高層住宅一度是各大城市的主流產品,一直到 2020 年。
高層住宅不僅在市場需求層面逐步遇冷,多數城市也開始對建築 " 限高 ",從政策層面不再鼓勵興建地标建築和高層住宅。
2021 年,住建部等 15 部門發布《關于加強縣城綠色低碳建設的意見》,要求縣城新建住宅應以 6 層為主,6 層及以下住宅建築面積占比不低于 70%,住宅建築最高不超過 18 層(約 54 米)。
這一政策出台的背景是,一方面大多數縣城消防雲梯高度僅 50 米,難以覆蓋更高層救援需求;另一方面,部分縣城高層住宅爛尾或空置問題突出,且縣城人口與土地資源适配度不需要通過高層節約用地。
2024 年 11 月,江蘇省住建廳出台《關于加強高層建築規劃建設管控的意見》要求,城區常住人口 300 萬以上城市不得新建 500 米以上建築,嚴格限制新建 250 米以上建築;100 萬至 300 萬人口城市的建築高度限定在 150 米以内。
此外,天津、長沙、武漢、成都、深圳和廣州等城市也開始限制建築物的高度。深圳世茂深港國際中心從 668 米降高至 600 米;長沙 " 世界第一高樓 "、武漢綠地中心等項目被叫停或降高。
從政策導向到市場結構變化,再到購房者需求變化,高層住宅正在逐漸淡出主流房地產市場。梁薇介紹,近年全國主要城市新成交的地塊,高層住宅越來越少,多數是小高層和洋房,高層住宅滞銷會進一步加快存量高層住宅的出清步伐。
梁薇説,高層住宅的住户普遍較多,有的高層小區一棟樓有幾百户。由于居住的人多,在一些諸如小區改造或修繕等公共領網域很難達成一致意見,通過改造修繕提升價值的空間相對較小。
在梁薇看來,未來主流建築為小高層和洋房,高層住宅通過拆遷再開發的商業價值相對較小,一定程度限制了高層住宅的市場價值,但由于商業慣性思維,多數開發商沒有意識到這一點,高層住宅滞銷 " 敲醒了 " 很多人。
(應受訪者要求,梁薇為化名)