今天小編分享的财經經驗：韓國房產，普通人的生存豪賭，歡迎閲讀。
在東亞，房價 " 居高不下 " 令人 " 望而卻步 " 的國家從來不止中國一個。
比如韓國首爾，其房價之高一度令人咋舌。2021 年，首爾市中心公寓價格就已經達到每平米 2.2 萬美元，僅次于中國香港和美國紐約，排名全球第三，在疫情期間甚至還能保持 5% 的價格漲幅。
然而，這份光鮮的價格表卻在今年被打破了。除了房價的全面下跌外，一至四月期間近一千家房地產企業先後宣告破產，并快速波及到普通人的生活。
2023 年 4 月，一個叫樸熙順的韓國女生決定赴死。壓垮她的最後的一根稻草，是 6 萬韓元的水費催繳單，折合人民币 338 元。
在此之前，她曾是韓國最年輕的亞運會田徑選手，在職業生涯的後期，她花費 9000 萬韓元在仁川租下一套公寓，決心開啓自己的新生，而攜款潛逃的全租房主打破了她對生活的希望。
韓國房市特產：" 全租房 "
盡管在中國本土的文化語境之下，擁有一套屬于自己的房子十分重要，但這樣的文化觀念在韓國卻并不絕對适用。對于韓國的居民而言，租房遠比買房更合适，而這則源自于韓國市場的特殊的制度——全租房。
在今天，所謂的全租房，就是以 " 保證金 " 換取 " 使用權 "。具體來説，就是指租客一次性交給房東房價全款 50% 以上的押金後，就可以 " 免費 " 獲得房子的使用權，除日常生活開銷外，不再支付租金，待租期結束後，就可以拿回當初交付的全額押金。
這相當于一場誇大成本也放大優惠的 " 月租 " 政策。顯然，長租總比短租的租金更低廉，一次性交付的房租總是比月付房租更容易得到優惠——只是在韓國，一次性交付的房租會更多（房價全款的 50%~80%），一次性得到的優惠也更大（免房租租住兩年左右）。
那麼既然都要一次性進行大額支出，為什麼這些租客不幹脆嘗試直接購買房子呢？
事實上，為了避免過度炒房，韓國銀行限制了購房貸款的要求和名額，這使得大多數韓國人既無法一次性交付高昂的購房款，也難以通過貸款的方式獲得自己的房產——當然，高昂的貸款利息也是他們選擇放棄買房的一大原因。
與此同時，有關全租房的押金貸款業務卻十分火熱，銀行提供給全租房住户的超低利率貸款一度僅有 1%，變相推動了缺乏本金的租客邁向全租房的市場。
由于不必額外支付房租，在全租房模式下，租客交付的押金就更像是寄存在房東手中的、沒有利息的定期存款，租客則只需要支付給銀行貸款利息，在銀行利率不高的情況下，以利息代房租顯然是比 " 月租 " 更劃算的買賣。
而對于精于打算的房東來説，一次性收繳的高昂押金則是最好的投資本金——比如説，再購置一套新的房產，然後繼續出租給願意繳納押金的新租客，循環往復，在泡沫中形成自己的 " 房產帝國 "。事實上，在 " 出租舊房換新房 " 的模式下，韓國的房東中手握上百套房產的人比比皆是。
正因如此，" 全租房 " 雖是租房制度，實際上卻與房地產購房市場息息相關。
全租房：居住問題解決之道
從歷史上看，韓國的全租房制度源自于土地的 " 典當制度 "。由于農户不願直接出售土地，因而在需要錢的時候，農户更傾向于 " 典當 " 自己土地的使用權，即轉讓土地的使用權以獲取金錢，等期滿後再退還金錢并重新獲得土地的使用權。随着經濟的發展，交易對象逐漸從土地擴展到房屋。
盡管全租房在出現之初更像是一種居民之間的互助活動，但對于政府而言，全租房的推廣有助于解決城市住宅問題，是解決低收入和中等收入家庭住宅需求問題的重要舉措之一。
二戰期間，韓國農村人口向城市大量湧入，導致城市住房供應不足。在購置房產困難的情況下，形成了以古董等貴重物品抵押以獲取居住權益的出租模式——賣掉農村房屋渴望來城市發展卻又買不起城市房產的農户，和擁有城市房產卻資金緊張的城市群體，一拍即合，有效緩解了城市人口增加與城市住房的矛盾。
而随着戰後重建和城鎮化的推進，住房問題再次出現，由于全租房的租房模式不僅能一次性收取租金避免風險，還能夠快速籌措資金，成為房屋主人的首選租賃方式。
進入現代化發展階段後，城市住房問題的解決策略顯得固化而單一：鼓勵購買自住房，建立穩定的租住市場或提供足夠數量的政府保障性住宅。顯然，大城市總是人滿為患，房價也總是居高不下，而強迫政府一次性的大規模支出又顯得過于理想化，穩定的租住市場成為不二之選。
正如前文所説，全租房模式适應了出租雙方模式需求，因而具備良好的 " 民間基礎 "。對政府而言，全租房的推行不僅有利于解決城市居住問題，還有利于削減房地產市場的熱度，從而抑制房價的不斷攀升——當租房優勢明顯，一些踮着腳尖買房的人就不再投身其中，通過轉變供銷關系抑制地產的 " 投機炒作之風 "。
壓垮駱駝的稻草
然而，全租房并非全無風險，其中最大的問題在于過度豐盈的房產 " 泡沫 "。譬如今天韓國房產市場所面臨的降價風暴，而在這場風暴中，很多人都認為全租房制度應當為此負責。
為什麼呢？
就像我們前面分析的那樣，全租房一端鏈接着租户與房東，一端鏈接着銀行——在整個購房和出租的過程中，無論是房東還是租户，都需要向銀行貸款實現購房和租房的活動，也就是説，全租房的運轉和維持，一方面依賴于不斷升值的房產，另一方面依賴于偏低的銀行利率。
然而事實是，随着美聯儲加息，具備投資能力的 " 商人 " 們就更傾向于兑換美元趕上資產升值的直通車，而韓國政府就不得不提高銀行利率以避免這部分的資金外流。但是，為了避免虧損，銀行的借貸利率往往與存儲利率同高同低，這就自然造成了借貸利率的水漲船高。
△韓國利率走勢
首先受到影響的是租客，銀行利率提升意味着用于支付保證金的貸款利息上升，當要交還的利息甚至有可能超過月租金的時候，更多的人就會選擇提前退租，收回保證金并償還銀行貸款。
由于房產是通過房東向銀行借貸獲取的，因此，面對短期内大批量的退租行為，房東只能選擇抛售房產以獲取資金償還保證金，房價就面臨進一步的下跌。
顯然，由于房產價值縮水，房東既無法按時，也無法足額償還保證金，作為弱勢群體的租客，不僅面臨無家可歸的境地（房子被房東拍賣或被銀行收回），還要面臨高昂的銀行貸款（向銀行借貸的高額保證金），全租房也在雙重杠杆的加持下，成為了壓垮普通人的最後一根稻草。
在韓國仁川，二月至四月，兩名男子留下遺書，先後告别了世界。而這兩名男子，和樸熙順租住的是同一位 " 仁川房產大王 " 的房子。
4 月 18 日，仁川的一個廣場上舉辦的悼念活動用于紀念這些逝去的年輕生命。
有句話説，時代的一粒沙，落在普通人的身上就變成了一座山。也許在時代的車輪下，大多數普通人都只是一粒塵埃吧。
參考文獻：
[ 1 ] 金昶暻，首爾公共租賃住房政策研究
[ 2 ] 唐燕等，基于融資和儲蓄理念的住房供給途徑——韓國 " 傳贳房 " 運作機制研究
[ 3 ] 陳傑 張鵬飛，韓國的公共租賃住房體系
[ 4 ] 姚允濤，韓國傳贳租房制度研究
本文來自微信公眾号：一只建築精，作者：白鹿，編輯：白雎，審核：言西早
