今天小編分享的财經經驗：房地產新格局，很明确了，歡迎閲讀。
房地產新格局，加速形成。
幾年前，明源君曾在一篇文章中提到，房地產未來會分裂成四個行業，房企也已将分化成四類企業：
投資商：利用便宜的錢，在地產全產業鏈尋找投資機會，從中獲利。開發商：類似于傳統手藝人，靠品牌輸出及項目開發管理能力賺錢。運營商：圍繞存量物業運營賺取租金；以及自持物業增值產生收益。服務商：通過為客户提供服務，賺取服務費用。
這四種角色，可能會有所重合，也就是説，一家房企可能同時扮演着其中兩個或以上的角色。
過去，住宅市場處于上升周期的時候，絕大部分房企都屬于開發商的角色，大家的業務模式大同小異，都是以住宅開發為絕對核心甚至唯一業務。
而随着住宅業務縮水，房企轉型不斷深入，目前行業分化已經逐步成型，上述這四種身份，在房企身上體現越來越明顯。一種新的房地產格局，正在加速形成。
01 地產行業分化重整，呈現出 2 大變化趨勢
一方面，投資與開發加速分離。
過去開發商多數是大包大攬模式，投資 - 設計 - 招采 - 建設 - 銷售，每個環節都抓在手裏。
這種模式，在過去市場良好，房價上漲的時候，是沒問題。房企雖然借了很多錢，付了很多利息，但上漲的房價帶來的利潤空間，可以覆蓋掉這部抽成本。
依靠負債驅動發展，一旦遭遇融資收縮，風險便暴露無遺。而在供需逆轉之下，這一模式也難以為繼。
據七普數據，截至 2020 年末，我國家庭户人均住房建築面積為 41.76 平方米，這個數據，已經達到發達國家水平。
房子緊缺的時代過去了。
購房需求已經從追求 " 有房子 "，更新到追求 " 住得好 "。改善型置業成為絕對購房主力。
這對很多開發商來説，也是致命的打擊——沒有造好房子的能力，在這個市場沒法立足。
行業的變化，加速了投資與開發的分離，帶動了地產代建快速崛起。據不完全統計，目前已有 90 多家房企涉足代建業務，其中，大多數是民企。
代建企業通過輸出專業能力，為委托方提供項目建造、咨詢、銷售等服務，賺取代建費。有的代建方具有較好品牌認知度、美譽度，還可以輸出品牌，讓項目產生溢價，獲取利潤抽成。
這幾年，在城投托底拿地、出險房企纾困、保障房建設等需求的共同作用下，地產代建迎來了飛速發展。僅去年一年，代建企業新項目建面預計就達到 17312 萬平方米，同比大增 56%。
代建的崛起，宣告地產開始步入投資與開發分離時代。
另一方面，運營商與服務商規模漸成。
過去高周轉模式下，房企與項目之間的關系，從項目交付出去那一刻就結束了。
而事實上，建築的生命周期才剛開始。在整個生命周期上，還有很多環節可以賺錢，比如，做項目運營，為項目裏的人提供服務，做項目維護甚至重建。
商品房年銷售額最高規模是 18 萬億，去年下滑至 11.6 萬億。未來是否還會縮水很難説，但極大概率不會重回巅峰。
市場趨于飽和，增量空間很難養活過去那麼多的房企，也很難支撐現有房企規模持續增長。
房企不得不從存量空間去尋找機會：
一是通過存量物業運營，如商業空間、產業園區、長租公寓等，通過運營使物業增值，并獲取租金收入。二是給予存量物業提供服務，賺取服務費用。典型的如物業管理，產業園區管理服務，大型場館運營服務等。三是介入存量改造，也就是城市更新，房企可以參與各地老舊小區、老舊廠房等的改造。
當前，增量開發與存量運營之間，已經形成此消彼長趨勢。
多元化發展的房企，存量運營及服務收入在總營收占比不斷提高。
比如以運營能力見長的華潤置地，多年來積累的購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓等優質資產，為其的持續增長打下了堅實基礎。财報顯示，今年前六個月，華潤置地經常性業務收入 227.8 億元，在集團業務中的利潤貢獻占比已經達到利潤貢獻占比已經達到 51.4%。
" 住宅 + 商業 " 雙輪驅動的新城控股，商業板塊也在繼續增長。數據顯示，今年上半年，新城控股實現商業運營總收入為 62.12 億元，同比增長約 19.44%，其中，物業出租及管理業務毛利 41.91 億元，在公司總毛利中的占比由去年同期的 43% 大幅提升至 57%。
挖掘存量物業的價值，不僅是房企發展的需求，也是政策引導的方向。尤其是體量龐大的住宅。
住建部數據顯示，2023 年全國共開工改造城鎮老舊小區共 5.37 萬個，共完成投資近 2400 億元。
中國住宅建成時間集中，老齡化也集中。按照中央的規劃，" 十四五 " 期末，将力争完成 2000 年底前建成需改造城鎮老舊小區的改造任務。這樣的老舊小區，大約有近 17 萬個。這個體量，也足夠養活很多房企了。
02 活下來的房企，各有各的拿手戲
如前文所言，以前房企全都做住宅產品的時候，大家的模式高度重合，就連產品都高度同質化。即便如此，由于市場空間大，容錯率高，就算房企資質平平，也能野蠻生長。
這一輪的洗牌，使一批房企離開牌桌。活下來的房企，也出現明顯分化：不僅差距拉大，差異也在放大。行業呈現出 " 百花齊放 " 的趨勢。
做住宅開發的房企，各有各的護城河
這幾年，地產百強榜座次發生了劇烈變動，國央企整體上行，而民企普遍回落。而那些仍然穩住、甚至還逆襲的房企，都有自己一套殺手锏。
有的在布局上占領優勢。
統計顯示，去年 top20 房企中，均價在 3 萬元 /㎡以上的有 3 家，依次是：濱江（43073 元 /㎡）、越秀（32790 元 /㎡）與華發（31545 元 /㎡）。
銷售均價主要取決于兩個因素，
布局，城市能級越高，地價越高，項目售價也水漲船高；產品定位，改善乃至豪宅產品具有更高溢價空間，能為房企争取更多的利潤。
這與當前改善主導的需求結構也是匹配的。
這幾家房企的共性，就是布局高度集中，且重倉核心城市：濱江重倉在杭州，華發重倉在上海，越秀重倉廣州。
有人可能會認為，高能級城市房企都搶着進，這構不成什麼獨家優勢。
其實不然。很多人可能也注意到，這一輪深耕型房企反而抗風險能力普遍更強。房企長期深耕一個區網域，對城市發展、客户特征的了解更深入，有助于精準投資及產品研發。
口碑建立也并非一拓而就，房企在一個區網域長期扎根，其知名度和影響力也并非一個新進者所能比拟的。
有的在開發能力上有獨到之處。
上述提到的越秀地產，除了布局優勢外，還有一個殺手锏，就是 TOD 項目開發能力。
TOD 項目體量大、業态復雜、開發難度高，很多房企對此望而卻步。
越秀地產的前身是廣州城建總，先天具備參與城市建設的基因。在高難度的 TOD 項目開發上，越秀地產如魚得水。
截至今年六月份末，越秀地產在廣州和杭州共開發 10 個 TOD 項目，TOD 項目的總土地儲備更是達到了 310 萬平方米，約占總土地儲備的 12.4%，約占總土儲面積的 12.4%。
上半年 TOD 項目貢獻了 94.6 億銷售額，對整體業績的貢獻率達到 17.1%。
有的積累了良好的產品口碑。
比如綠城，算是少數有品牌效應的房企之一。
今年前 10 個月，綠城實現了約 2150 億的總銷售額，其中自投項目銷售額 1303 億元，位列行業第六，較去年排名又提升了一位。代建項目的銷售金額更是達到了 847 億元。
綠城的口碑效應，也影響着綠城體系的各個板塊。
比如其代建板塊 ，得益于母公司的背書，綠城管理不僅能輸出項目管理能力，也能為委托方輸出品牌，幫助項目溢價。單憑這一點，便足夠吊打許多同行。
有的管理能力遙遙領先。
説起管理，業内有兩家房企為人們津津樂道。
一家是濱江地產，以超高人效為人所知。
近年來，濱江的人均銷售額一直保持在 " 過億 " 的水平，遙遙領先于同行。
超高人效的背後，一是布局高度集中，管理半徑小，效率極高；二是強大的供應鏈，減輕了濱江的管理壓力。
很多房企都在學習 " 濱江模式 "，但至今沒有哪家能超越。
另一家是中海，素有利潤王之稱，雖然這幾年利潤率有所下滑，但依然遙遙領先。中海最有名的，是其成本管理能力。A4 紙雙面打印的故事，在業内幾乎人盡皆知。
中海仍持續強化其成本費用管控優勢。
中海去年的分銷費用與行政費用合計占收入的比例為 3.4%，同比下降了 0.2 個百分點。同時，還通過供應鏈集中采購方式将招采成本降低了 13%。
當然，中海 " 利潤王 " 的身份，還得益于精準拿地布局，以及超低的融資成本。其融資利率一直以來都處于行業最低區間。
轉型多元化的房企，已逐步建構起新增長極
部分房企轉型已見成效，他們不僅是開發商，更是地產運營商、服務商。
最有代表性的，當屬華潤置地。前瞻性的多元化布局，讓華潤置地在面對行業調整時有了更多勝算。
目前，華潤置地經常性業務的利潤率已經超過開發業務，第二增長曲線已正式形成。旗下的萬象系購物中心，已成為内地高端商業的代表，也是華潤置地最閃亮的一張招牌。
未來，華潤置地的目标是轉型大資管。戰略核心是将 " 經營性不動產業務 " 調整為 " 經營性不動產與資管業務 "。
作為民企之光的龍湖，多元化轉型成效更加凸顯。
截至去年，龍湖的運營及服務業務對集團核心權益淨利的貢獻率，已經達到 60% 以上。換言之，現在的龍湖，與其説是一家開發商，不如説是一家地產運營商 / 服務商。
早在多年前，其他房企還在住宅市場跑馬圈地的時候，龍湖便開始将眼光轉向存量市場，并逐步确立了一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道的 "1+2+2" 三大業務板塊。
經過多年培育，運營和服務業務已進入收獲期，成為龍湖集團利潤企穩、重回增長的重要引擎。
這些率先突圍的房企，有力的推動着行業走向一種全新格局。
本文來自微信公眾号 " 明源地產研究院 "，作者：若可，36 氪經授權發布。
