今天小編分享的互聯網經驗：萬科闖關寒冬，歡迎閲讀。
2023 年 11 月，萬科遭遇了近半年來首次股債雙殺，股價一度跌至 8 年新低的 11.07 元 / 股，但時至今日，這一股價已不是其最低點。
2024 年 3 月 29 日，萬科舉行 2023 年度業績發布會。截至收盤，萬科 A（000002.SZ）每股 9 元，跌幅達 2%。
打破了 31 年來持續分紅的傳統，萬科董事會做出了取消 2023 年分紅的決定。董秘朱旭也對此作出回應：" 萬科一直以來非常注重現金分紅來回饋股東，連續 31 年分紅 1030 億元，歷史平均分紅率 33.3%，也是萬科歷年股權融資的 2.8 倍，這也是我們一直引以為傲的。基于這個背景，董事會在考慮取消 2023 年分紅的時候，真的是非常艱難。"
市場還在超跌、分紅從有到無，在這場近 120 分鍾、超時半小時的年度業績會上，萬科管理層坦言，短期的确碰到了挑戰和壓力，眼下的難關并不是可以輕松度過的。
淨利腰斬，郁亮月薪降至 1 萬元
萬科董事局主席郁亮維持 " 市場還在超跌 " 的判斷。中指院數據顯示，2024 年 1-2 月，TOP100 房企銷售總額為 4762.4 億元，同比下降 51.6%。從 2 月單月來看，百強房企銷售額為 1957 億元，環比下降 29.3%，降幅仍保持在較高位。
2023 年，萬科集團實現合同銷售面積 2466 萬平方米，合同銷售金額 3761.2 億元，同比分别下降 6.2% 和 9.8%。根據第三方統計，萬科 2023 年銷售額排名行業第二。
萬科聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海表示，過去兩年萬科開發業務重點聚焦投資原點、產品原點和操盤效率三項工作，從結果來看，都取得了明顯進展。
過去兩年萬科主動投資的項目裏，有 28 個新項目已在 2023 年上市，貢獻銷售 544 億，毛利率在 20% 左右；2023 年當年獲取、當年銷售開盤的項目有 26 個，銷售金額 481 億，平均開盤周期 120 天。企業新增投資的精準度和投後管理在優化，2023 年新項目投資兑現度達 88%。
盡管投資精确度和效率在提高，萬科還是出現了過去 20 年來的營業收入首次下降。2023 年年報顯示，集團營業收入 4657.4 億元，同比下降 7.6%；歸屬于上市公司股東的淨利潤 121.6 億元，同比 2022 年的 226.9 億元下降了 105.3 億元，降幅 46.4%，接近腰斬。
應對當下的寒冬局面，萬科高管主動進行自願降薪。2023 年年報顯示，萬科董事會主席郁亮、總裁祝九勝、監事會主席解凍自願領取月薪税前 1 萬元。
據悉，郁亮在 2019、2020 年的税前報酬總額超 1200 萬元，同期祝九勝税前報酬總額超 1100 萬元，解凍税前報酬總額超 800 萬元。
2021 年萬科歸母淨利接近腰斬，郁亮也是自願放棄年度獎金，實際年度即時現金薪酬為（税前）144.9 萬元。
融資模式轉型
年報發布三天前，惠譽再次下調萬科評級。将萬科企業股份有限公司（萬科）的長期外币發行人違約評級自‘ BBB ’下調至‘ BB+ ’，并列入負面觀察名單。
惠譽認為，此次評級下調原因是萬科銷售業績不佳，疊加資本市場波動，令其融資途徑進一步收窄。同時，萬科應對将到期債務等因素，可能導致财務靈活性持續惡化。
截至 2023 年底，萬科在手貨币資金 998.1 億元，可覆蓋一年内到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率為 65.5%，從 2018 年 76% 的高點連續 5 年下降。
2023 年，萬科在境内外合計新獲取的融資近 900 億元，其中，境内新增融資 766 億元，新增融資的綜合成本為 3.61%。郁亮表示，未來兩年計劃削減付息債務 1000 億元以上。
雖然獲得了金融機構的實際支持，管理層也坦言，剔除預售監管資金後，2024 年公司在債務償還上，" 有壓力，但能過關 "。
總裁祝九勝解釋稱，萬科與融資有關的挑戰來自于三方面：一是開發業務收支不平衡帶來的挑戰，銷售額快速下降，疊加早前高銷售額帶來的集中交付，主要現金流來源與支出錯位；
二是融資模式改變帶來的挑戰，過往萬科融資模式為 " 總對總 "，現在轉為項目制，使得總部原有的現金流儲備會被逐步消耗；三是經營性業務的收益率不足以覆蓋利息。萬科經營業務布局已接近 4000 億水平，但是經營業務的 EBITDA（税息折舊及攤銷前利潤）還不足以覆蓋利息爬坡的狀态。
關于融資模式帶來的挑戰，一位從事房地產融資的人士對 36 氪表示：" 總對總的融資方式，是企業總部及項目公司需要融資時，由集團直接向金融機構進行融資談判和借款。過去一般是國央企和很強勢的民企、混合制才會用這種融資方式。項目制融資有助于企業控制負債水平，但每個項目都需要單獨進行融資談判和審批，增加了融資流程的復雜性和時長。"
祝九勝也提出：" 過往總對總信用貸，一個好漢三個幫就能解決，今天轉項目制融資，可能要背後 300 個人做經營提效，萬科有 176 人有 3 年以上的金融機構工作經驗，我相信我們能轉得過去。"
談及萬科與銀行合作時，祝九勝表示，26 家銀行長期以來支持萬科，在風險防範方面是同盟軍。中國的銀行家對萬科起到的作用：皺了眉頭、提了忠告、給了寬容。
皺了眉頭是對房地產市場下行感到超乎預期；提了忠告，對于企業如何活下去、保持現金流平衡等方面給很多建議，萬科虛心接受，共同商讨應對之策，尋找解決方案；給了寬容，過往的信用融資監管轉向抵押融資模式，合作銀行給了 1-3 年的過渡期，讓萬科慢慢轉化。
六年前，行業尚在欣欣向榮之時，郁亮悲觀地喊出 " 活下去 "。如今看來，萬科對風險的認知程度還不夠足。
郁亮表示：" 我們雖然很早提出活下去，但現在看來，我們的危機意識還需要加強，改變的決心和力度還需要更大，安全墊還需要更厚。"
3 月 29 日，2 家機構更新萬科 A 評級。華泰證券給予萬科 A" 增持 " 評級，目标價不超過 10.08 元；平安證券給予萬科 A" 推薦 " 評級，但未給出目标價。
