今天小編分享的财經經驗：上海市區次新房到底有多稀缺？，歡迎閲讀。
在這個成交異常火熱的 3 月，上海一二手房的數據都在飙升。讓人意外的是，有一類改善客群卻犯了難。
聽一個朋友吐槽，自己就想買個市區好點的次新房。結果問了一圈中介，都説沒什麼小區好推薦的，數來數去就那麼幾個。
圖源：真叫盧俊
再問他為什麼不考慮看看新房，原來這幾年中環内的新盤有限，所需的積分相當高，動辄七八十分起步。
即便交付後，也因為 " 限售 " 沒辦法流通交易。更别提自打取消 " 限價 " 之後，上海新房的價格更是水漲船高。
數據整理自網絡，僅供參考
單價變高、面積變大，意味着總價更高，内環内新房套均總價差不多超過 3000 萬，中環也要 2000 萬左右。
對于這些想在市區買新房的人來説，上車門檻大漲。
部分新房項目分布和預計價格示意圖，僅供參考
在這樣的情況下，他們哪怕手握千萬預算，其實選擇餘地并不多，不禁感嘆，2025 年想在市區買一套性價比較高的房子，也沒有那麼容易。
01市區竟然都快沒什麼次新房了
先解釋一下是怎麼定義次新房的，主要是兩個标籤：屋齡 20 年以内，還必須是商品房。
目前市場上究竟有多少次新房，先打開鏈家網做一個簡單的篩選。加入屋齡和商品房兩個限定後，房源數展示的上限是 100 頁、每頁 30 套，也就是僅為 3300 套房。
圖源：鏈家網
按照現在鏈家全網約 10 萬多套的挂牌總量，這個次新挂牌量是真的少，占比也就 3%左右。
而據兔博士統計，2021 年到 2024 年，次新房平均每年供應量在 9.6+ 萬套。
乍一聽是不是感覺還挺多的，但其實大部分都在中環外，差不多每 100 套僅有 20 套左右在中環以内。
數據來源：兔博士 APP
這樣算下來，每年只有 2 萬套左右的次新房在中内環和内環内。對比二手房平均每年 25.5+ 萬套的供應總量，占比還不到 8%，也比每年超過 6.4 萬套的新房供應量要少得多。
二來也主要集中在剛需總價位段，近幾年成交的次新房裏，只有不到 10% 的總價在 1000 萬以上，勉強算得上是準改善。
數據來源：兔博士 APP
再看這些市區次新房，主要都分布在哪些地方。在鏈家網又加入對部分市區的板塊區網域，還有總價的兩大限定條件。
數據手動整理自鏈家網，僅供參考
可以看到黃浦、靜安、徐匯還有虹口，四個區所有的次新房加起來也只有 3055 套，其中 1000 萬以上的總套數不足 1900 套。
數據手動整理自鏈家網，僅供參考
像楊浦五角場這樣的老牌中環板塊，挂牌價在 1000 萬以上的次新房，目前連 30 套都沒有，就這還有不少是聯排和獨棟。
顯著感覺到，滿足這些多條件次新房的房源确實不多，這就是上海目前樓市的格局，已經出現了明顯的供應分化。二手老破小和新房供應遠比我們想象的多得多，市區次新房的總量相較而言就極速萎縮。
從開頭提到的改善客群的需求出發，他們如果又要屋齡新、又想總價在 1000 萬以上、還要最好在市區。就必須要做好在 100 套房子裏挑 1 套的準備。
02就連在房價上，也是市區次新房領漲
每輪成交量價漲幅裏總有領漲全市的板塊、領漲板塊的小區、領漲小區的户型，尤其是每個板塊的品質次新，都基本具備領漲和抗跌的雙重屬性。
中介同樣稱，" 每次上海樓市上漲，漲得最厲害的就是中環以内的次新房 "。
有的中環像大寧甚至比内環競争還激烈，以挂牌價為例，多個市區熱門板塊的次新房挂牌均價，都比整個板塊要高出一截。
數據整理自鏈家，僅供參考
通過翻閲鏈家網上的市區次新挂牌，也能看到各個房源的賣點并不相同。
有賣家強調自帶地下室和花園，有的是景觀、學區、車位、會所，還有的突出了最近熱門的 3 米以上層高。
圖源鏈家
落到成交方面，今年以來大寧金茂府和靜安府成交均價，同比去年漲了 2.5% 到 4% 不等，真如兩個次新盤也吃到了板塊提振的紅利，成交均價比去年漲了 1% 左右。
數據來源兔博士 APP、大棋在魔都
議價空間逐漸收窄，從側面印證這些次新房的業主心态比較好。因為他們知道中環内的好房子一房難求，很多好房子并不會輕易拿出來賣，在和買家博弈的過程中處于一個較為強勢的位置。
此外，市區次新的去化周期也在随之縮短。現在拿出來賣的次新房，去除掉低樓層有硬傷，還有極少數業主急用錢拋售的，真出一套高品質的房源很容易快速成交。
數據來源：大棋在魔都
不少次新房的成交量在去年有明顯抬頭，大寧金茂府、復地新都國際、士林華苑、老西門新苑等小區，光 2024 年一年，就賣了有 2022 年和 2023 年的成交量之和，甚至還多。
數據來源：兔博士 APP
即便是在當下上海樓市回暖，也是市區次新房的表現更為突出。受去年年底的税費政策影響，144 平以上的房源帶看和成交有顯著提振。
圖源：真叫盧俊
我們在踩盤過程中，還發現很多次新房就和新房一街之隔，但是新房的總價和積分屬實把很多改善客户擋在門外。
對二套置換群體來説，如果近 5 年買過房，那麼基礎分只有 30 分，就算社保接近滿分，也就 50 分上下。
像黃浦老西門板塊的公館 77，斜對着就是中海順昌玖裏，去年一期的單價高達 17.2 萬 / 平，最低的總價也要 2098 萬一套，最貴的更是接近 7000 萬。
大寧金茂府更是正對着靜安天悦，後者四次開盤積分從 77 到 83 分不等。兩者的配套完全共享，到商圈、學校、公園，以及地鐵站都是一樣的距離。
在價格和積分不斷攀升的新房，和 " 所見即所得 " 的品質次新之間，這類千萬預算的改善置換客群正在用腳投票，更多開始選擇後者。
03為什麼市區次新房這麼稀缺
這個問題和之前我們寫為什麼市區洋房這麼稀缺，較為類似。
一是因為 2000 年以後土地供應端的要求嚴格。
分布上主要向五大新城等外環外傾斜，中環以内供應極度失衡，直到 2024 年，中環内的地塊數量占比首次突破 30%。
數據整理自網絡，僅供參考
二是從產品端出發，對每個小區的容積率、户型也有很多限制。
自 2006 年上海出台了 7090 政策，新房也就基本進入了小户型時代。結合近年的成交數據來看，144 平以上房源在全市成交中大概占比只有 5%。
因此，改善客群想買住宅屬性大平層的難度還在繼續上升。
更何況這類千萬預算的改善客群，起步着實不算低，也是樓市購房群體中活躍的主力軍。他們買過一次甚至更多次房，經驗豐富，對房子理所應當有更高的要求，本來就更挑，希望在自住的同時兼顧到投資的屬性，最好能跑赢大盤，未來還有繼續置換的打算。
在挑房子的時候既要看地段，選擇未來有上升空間的板塊，也更認綠城、仁恒為代表的品牌房企。
圖源：真叫盧俊
最後還看一個區網域内标杆產品，偏好較新屋齡和較好的户型。
這樣的房源注定是稀缺的，也都數得上名的，畢竟能在户型、公區還有物業等多個緯度完全碾壓老破小。
既兼顧了公區适宜的尺度，也實現了相對舒适的室内空間，還有一定的圈層價值，給中產業主們提供了高質量的居住體驗。
圖源：真叫盧俊
與此同時，還有年輕的客群正在源源不斷地導入。
近兩年上海落户政策持續放松，吸引了更多留學生定居上海，2022 年和 2023 年兩年都突破 3 萬人大關。
加上部分家庭資產的幫助，有購房資格的人在變多，部分購房者也變得更有錢了。
最終結果就是，市區的改善房源不論是新房還是次新，開始不夠用了。
04
生意場上人們常説，" 嫌貨才是買貨人 "。手握重金的改善客群買房越發挑剔，" 既要又要 " 也是有理由的。
在這樣的市場行情下，自住屬性優先于投資屬性，大家對房屋的品質要求還是具有一定的共識。
這些屋齡更新、服務更好的次新小區，稀缺的只會更稀缺，它們在市場上受到的認可度越來越高，溢價能力也就越來越強。
當然，這樣的溢價能力不是短時間内就能產生的，也意味着接下來老小區和次新房的價格差還會繼續拉大，購房者也要從自身出發，選擇适合自己需求的板塊和房子。
