今天小編分享的财經經驗：上海豪宅價格在慢慢抬頭，歡迎閲讀。
我不太能接受現在這個時候跟我説房價漲了，尤其看到那種零點幾的漲幅或者那種因為不同樓層不同朝向導致的兩套價格差異然後跟我説漲了。
但最近有些豪宅盤的成交走勢裏确實出現了價格抬頭的意思。
最先冒頭的例子是世茂濱江花園這個陸家嘴豪宅裏的流量盤，僅 2024 年僅鏈家就成交 36 套、哪怕是成交不太妙的 2022-2023 年也在這成交了 23 套，這個流速放在幾年可能都成交不了一套的豪宅市場最棒的一件事，就是用它來看豪宅價格。
以世茂濱江 129 平 H 户型為例， 129 平的 H 户型只存在于 2 棟、3 棟、8 棟。從去年到今年世茂濱江 129 平的 H 户型成交了兩套，都位于 28-35 樓區間，均為二線看江 ，同時車位和裝修等附加值也趨同。
去年 9 月 3 号樓該户型成交價 1450 萬。
而今年 1 月一模一樣的户型、同樣的江景，成交價 1478 萬。
在此之前哪怕是此時此刻豪宅的出貨節奏都是這套踩着上套同户型成交價往下談價的案例居多。
所以從 1450 萬到 1475 萬意味什麼？
首先這是個例還是一種現象？
01市調的越多，這樣的點狀案例越多
説豪宅價格比説剛需價格難，上海豪宅最大特色是非标，能進入 1500 萬的房子有的是圍合排布、有的是湖景和江景，朝向和樓層都是變量，朝向是西還是西南，樓層是 40 層以上還是以下，都會影響價格。
所以最好的比對就是同樓棟上下層或者景觀資源基本相同的同户型的比較。
這樣可以比對的案例不多，但有，而且價格走勢跟世茂濱江如出一轍。
翠湖天地三期嘉苑128 平中樓層的兩室。去年 11 月成交價 2458 萬，今年 2 月成交價在 2482 萬。這户型因為東北角缺角影響了方正所以并不是最受歡迎户型，但即便如此價格也能看到在抬頭。
仁恒河濱花園152-162 平面積段比較火。
163 平户型最近有成交，但價格比年前要高。去年 12 月 12 号樓成交了一套 9 樓的 163 平户型， 成交價 1630 萬（非鏈家成交），今年 2 月 25 日同樣的 12 号樓又成交了一套樓上的 14 樓，但成交價已來到 1710 萬（還未更新到網籤）。
同是 163 平的橫廳户型、同樣的開發商原始裝修、甚至同樓棟，但價格已經相差 80 萬。
最上面一條成交記錄，下圖為 163 平户型參考，并非今年成交的 163 户型
更有意思的變化發生在成交前。
仁恒河濱花園兩室價格，16 棟和 17 棟在 1000 萬上下，今年目前兩房還沒有成交。但上周 16 棟某兩室户型的談判現場，客户出到 980 萬，房東也沒同意，因為房東心理價位 1000 萬。
同樣的情緒也發生在 152 平小四房户型，去年 5 月 152 平小四房成交價在 1500 萬（ 9 号 1502， 靠天山路 朝向東南）。現在同户型有客户出到 1700 萬，房東不想賣。
參考 152 平在挂同户型，非成交房源
有套兩室户型的房東，980 萬挂牌，但這兩天打算撤牌重新出租。
他跟自己的中介 説先不賣了，後面可能市場會好一點。
參考 84 平在挂同户型，非成交房源
前灘的東方悦耀可以觀察的标的是 51 平户型。
今年 1 月 2 号樓成交了一套 18 樓的 51 平，697 萬 成交。這個 3 月 5 日的 2 号樓又成交了一套，就是樓下的 17 樓，727 萬成交。
兩套學區都沒用過，也都不帶車庫，因為開發商統一裝修，所以裝修水平也持平。可以看到幾乎同等條件下價格的微微抬頭。
參考 51 平在挂同户型，非成交房源
前灘的中糧前灘海景壹号也是。
92 平上套成交是去年 11 月，成交價 1430 萬。目前同户型還沒最新成交，但同户型有客户出價 1450 萬，房東不願意賣。
參考 92 平在挂同户型，非成交房源
如此種種的案例可能不是所有豪宅成交的現狀，但此類案例也不勝枚舉。
02
我去咨詢了陸家嘴、徐匯濱江和前灘等板塊的情況。
豪宅成交是低頻的，更多的豪宅成交看不出價格變化的背後是壓根還沒成交，所以除了上面點狀案例的一一比對之外，板塊之間的打包比對也可以看出一二。
因為同板塊的不同户型在同一時間段内會發生的成交其實有規律可循。
比如仁恒河濱花園在三房是同板塊稀缺品，但總價超過 2000 萬的四房則不是，因為超過 2000 萬可以考慮徐匯濱江、老靜安等。
再比如前灘每年三月的小户型因為學區的關系會賣的比較火。
所以我們可以以年維度打包一個小區所有成交房源的成交均價去觀察平均值的變化。
比如徐匯濱江板塊，板塊内最值得觀察的兩個樣本就是百匯園和尚海灣豪庭。
2025 年截至目前百匯園二期共計成交 7 套，均價在 15.36 萬 / 平，而 2024 年百匯園二期的成交均價在 15.05 萬 / 平。
此處參考鏈家 2024 年百匯園二期全部成交記錄，成交價為實際成交價，去除 2024 年 9 月 30 日總價 65 萬成交案例
尚海灣豪庭 2025 年截至目前發生成交的是一期和三期，均價在 16.08 萬 / 平。
2024 年尚海灣豪庭一期和三期共計成交 12 套，成交均價在 14.08 萬 / 平。
2024 年成交均價參考鏈家 2024 年尚海灣豪庭一期 & 三期全部成交記錄
前灘板塊也是此刻特别值得看的一個方向。
核心區最後的成片規劃板塊，被説有泡沫，但這也恰恰給了前灘一塊敏感标籤，處于市場風口浪尖的前灘，它的漲跌也視同豪宅市場的風向标。
目前前灘可交易的小區只有 14 個，像 01 部分那種完全可對标的兩套很少。東方悦耀的 51 平户型算一個。此外，東方惠禮，江月名庭也有類似情況發生。
沒有東方悦耀那種上下樓前後發生成交的完全對照，但同價段客户可選擇的可對比标的裏，最新一套的成交價都踩着上套可對标户型的成交價 往上走。
2024 年成交均價參考鏈家 2024 年中糧前灘海景壹号全部成交記錄
前灘的鏈家小哥跟我説了一個房東心态：面積一樣、樓層差不多、但不是在同一幢的，賣掉一套後下一套要稍微貴一點點，然後剩下的貴一點的房子也去化了，表現在數據上就是成交價往上走。
有點類似的心态也發生在陸家嘴板塊。
陸家嘴的豪宅中介跟我分享了上面世茂濱江花園的市場細節，2 号樓 29 樓 H 户型的 124 平，去年 11 月底，1430 萬成交，後面再挂出來的同户型就在同樓棟的 26 樓，挂牌價 1490 萬，底價不便透露，但底價是穩穩踩在 1430 萬之上的。
這個月有客户出到 1430 萬，房東不籤字，一分不讓。
房東給到中介的原話是：低于前套的價格就不賣了。
我找兔博士拉了全市典型豪宅板塊，發現陸家嘴、新天地、老西門等這些板塊的價格有上升。
數據來源：兔博士
這部分數據只能用作參考是因為豪宅成交量少，受單個案例影響大。
同時我又拉取高總價段的成交價變化。
數據來源：兔博士
似乎點狀案例在這裏才找到一個現象級的普遍存在，只不過這點還沒被更多人知道而已。
03為什麼會這樣
我将這個問題給到已經在這個翻過年來的豪宅市場經過幾輪談判的中介。
他們給到的第一個反應是價格有點談不動。去年年底同户型挂牌 1490 萬能談到 1430 萬成交，翻過年來的現在同户型同樣的 1490 萬的挂牌只能談到 1450 萬。
逼急了房東就一句：先這樣吧，實在不行就轉出租。
這部分房東大多已經做好置換，不着急通過買賣變現來完成置換。
與此同時他雖然不确定未來市場走勢，但确定現在的價格是肯定不劃算的，有的甚至不足以覆蓋他們當時買進時候的中介費、税費、利息成本。于是轉出租就成了緩兵之計。
談不動的同時，房東的心态也發生了改變，不管是客户還是房東在買和賣之前都會參考上套同户型的成交價。
客户的心态還沒變，就是踩着上套成交價往下砍。但房東的心态是低于上套成交價就不賣。
最典型例子就是上面世茂濱江花園那套 124 平 H 户型房東，上套成交價是去年 11 月的 1430 萬，有客户出到 1430 萬，房東不願意，因為他的心理價位是踩着上套成交價往上走的。踩着上套成交價往上還是往下也成了此刻市場心态轉變的分水嶺。
最後不得不説能在這個市場抬頭的房源大多都是有底氣的。
這個底氣來自稀缺。
比如説你是世茂濱江花園的 124 平這類景觀資源最好的户型、或者你是仁恒河濱花園總價 1600 萬左右的三房户型、或者你是前灘那種四五十平的小户型，否則價格抬頭這件事還是跟你無關。
最典型例子就是仁恒河濱花園。152-162 平是仁恒河濱花園最受歡迎的面積段，前面説的仁恒河濱價格抬頭的户型裏主要就是 80 多平的兩室、152-162 的三室，而像 183 平總價超過 2000 萬的大户型就略微有點吃力。
比如最近仁恒河濱花園三期挂牌的一套 183 平的次頂樓，挂牌價 2080 萬，按單價算屬于高性價比，但看的人寥寥無幾。主要就是因為 2000 萬價段以上可選的标的開始走向古北、徐匯濱江、靜安老錢。
就都是這種板塊内或者小區内的稀缺户型才有在這個走量的市場能博一聲價格。
04
市場已經高位運行了五個月，哪怕春節前後兩個月都是分别 1.5 萬套以上的成交。
鏈家單日 1.9 萬人次的看房人數破了它有記錄以來的記錄，全市單日網籤 1400 套也破了近三年成交記錄。
關于量的突破哪怕是不買房不賣房的人都有所耳聞，但價格呢？
而這時候之所以關注豪宅價格，它本身的價格波動并非去關注的全部原因。
更本質上無非兩點：
首先，豪宅產品因為產品力拔尖也成為這個市場抗跌和領漲那部分的存在。其次豪宅背後有時候不僅僅是需求，而是聰明的去處。
而這可能也是眼下市場在成交量之上最值得關注的部分。
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