今天小編分享的财經經驗：售樓處中介苦等客户、剛需盤85折賣不動，新政組合拳難救深圳樓市，歡迎閲讀。
本文來源：時代周報 作者：梁争譽
開發商使勁吆喝，購房者觀望等折扣，密集出台的利好政策仍難以撮合交易雙方。這不是單個樓盤的問題，多數開發商都面臨去化大考。
市場冰封多時，政策組合拳密集出台。自 11 月 23 日起，深圳二套住房最低首付款比例統一調整為 40%。與此同時，深圳大幅調整豪宅認定标準，解除總價 750 萬元以上的價格限制。這一組合拳被多數業内人士認為是近年來最重磅的樓市政策。
政策落地後，深圳樓市出現波動。深圳市住建局披露數據顯示，11 月深圳一手住宅成交 2773 套，環比增長 4.5%，同比增長 7%；二手住宅成交 3133 套，環比增長 12.9%，同比增長 44.5%。
值得一提的是，11 月深圳的二手住宅成交量是今年以來第三次突破 3000 套，前兩次分别發生在 " 小陽春 " 的 3 月（3949 套）和 4 月（3192 套），但與行業公認的 " 榮枯線 "5000 套仍有一段不小距離。
市場仍未走出陰霾之外，豪宅盤與剛需盤深度分化。一方面，豪宅買家跑步入市，多個項目捷報頻傳。政策落地當晚，前海豪宅招商瑧玺成交 2 套，新政後的周末（12 月 1 日）成交 8 套。另一方面，剛需市場仍未破冰，開發商貼身肉搏，将折扣 " 卷 " 至 85 折。
冰火兩重天的市場為年終業績衝刺增添不确定性，留給開發商掐秒狂奔的時間不多了。進入 12 月，深圳開發商折扣加碼，有開發商推出 0.5 成首付政策，二手業主降價百萬亦不在少數。
克而瑞研究中心認為，12 月恰逢房企業績衝刺季，供應或将持續上升，市場對于雙項新政持續消化的效果值得期待。基于政策邊際效應遞減，加上多數微觀項目來訪、認購已有逐步走低态勢，成交有望 " 翹尾 "，但漲幅有限。
新政後首盤入市，中介排隊搶客
12 月 2 日一早，龍華北站新盤中洲迎玺售樓處就便人潮占領了，門口的馬路也停滿了車，一群身着白襯衫黑西褲的中介在等待客户。這一天是中洲迎玺的首個認籌日，前去提交登記資料的購房者向儀告訴時代周報記者，" 中介比買房的還多。"
中洲迎玺是深圳執行首付新政後的第一批入市樓盤，這一政策将二套住房首付比例從最高 80% 下調至 40%，因此被認為有利于釋放改善性購房需求。
推售產品建築面積在 100 平方米左右的改善樓盤中洲迎玺，用誠意接住了這 " 潑天富貴 "。據時代周報記者了解，中洲迎玺給到 87 折優惠，包括開盤 9 折、準籤 98 折、司慶 99 折，折後均價約 6.33 萬元 / 平方米，最低約 5.83 萬元 / 平方米，一舉将北站片區房價拉到 "5 字頭 "，創下在售新盤價格新低紀錄。
" 還有大驚喜。" 中洲迎玺置業顧問反復強調。這一 " 驚喜 " 是返傭。向儀透露，如果成交，買方和中介分别能拿到大約十萬元，認籌并凍結誠意金開發商還贈送價值一千元的購物卡。
賣力宣傳加上大方讓利，中洲迎玺累計吸引 1310 批購房者登記，最終凍結 10 萬元保證金的購房者有 926 批，認籌比例接近 1.4:1，是近期認籌量最高的樓盤。
不過業内認為，中洲迎玺認籌量的含金量并不高。一名帶看了多批客户的中介告訴時代周報記者，" 部分客户是衝着購物卡去的，十萬元凍結一周就能拿到一千元購物卡，還有比這收益率更高的理财產品嗎？"
中洲迎玺售樓處門口的中介們，受訪者供圖
多名一線從業者説，即使折扣打到底，很多購房者還是不為所動，尤其是剛需買家，" 都在等更低的價格，更大的折扣。"
豪宅市場起漣漪，幾家歡喜幾家愁
新政落地，剛需按兵不動，豪宅市場已泛起漣漪。
樂有家研究中心監測數據顯示，首付新政發布前一周，深圳總價在 800 萬元及以上房源的成交比例為 21%，新政後這一比例小幅增長至 23.7%。
據深圳市房地產中介協會統計，11 月深圳 90 平方米以上房源的成交錄得占比環比提升 1.2 個百分點，南山、羅湖等區網域成交占比上升明顯。南山主要是改善型購房者較為關注的區網域。
樂有家研究中心指出，高總價房源市場活躍度有所提升，高端改善客入場。
新世界臨海攬山是新政後首個開盤的豪宅項目。該項目位于南山蛇口，推出建築面積約 116-378 平方米的 155 套成屋，備案均價約 12.2 萬元 / 平方米，最低總價約 1100 萬元，于 11 月 26 日選房。根據開發商公開的數據，項目凍資客户 114 批，銷售 90 套，去化率接近 6 成。
前海的豪宅項目亦有不錯表現。
前海前灣的一灣臻邸置業顧問稱，新政出台後，項目的成交量、轉化率表現較好，最近一周可以賣四五套房，平時兩三套左右。" 政策出來後很多客户過來看房，他們的購房意願比較強，但之前 8 成首付的壓力确實很大。" 一灣臻邸于今年 6 月獲批入市，推出 645 套住宅，備案均價約 10.7 萬元 / 平方米，目前去化 50% 左右。
前海桂灣的待入市新盤前海時代三期更為從容。該項目由深鐵置業開發建設，于今年 5 月開放展示中心，計劃在 12 月中旬推出兩百多套建築面積約 189-249 平方米住宅，" 截至目前已經接待了一千多批客户。" 一名置業顧問透露。
該名置業顧問進一步表示，二套住房首付比例下調的政策特别利好改善群體，但對其目标客群影響有限，" 能買我們項目的客户資金實力都比較雄厚，去年我們另一個項目全款客户就占了一多半，今年這邊全款的比例也不會少。"
樂有家營銷總裁賀玲向時代周報記者表示，新政後改善性購房者入市速度加快，樂有家的客户復看率提升 20% 以上。" 二套首付 4 成利好改善型需求，直擊痛點，有利于剛需、剛改、學位、大改、豪改五種自住需求輪動交易，百花、華強、前海、龍崗中心城等片區成交有復蘇。"
短期表現尚可，但放進更長周期來看，走出一段時間獨立行情的深圳豪宅市場也未能獨善其身，從業者已感受到寒意。
趙敏在深圳從事豪宅銷售近 10 年，在她看來，出于對收入預期的不樂觀，客户正在變得保守。" 這幾年市場熱度一直在降，前年開盤能‘日光’，去年去化一半就不錯了，今年很多樓盤開盤只賣了一成兩成，甚至幾套房。‘再考慮考慮’的客户越來越多，出手慎重，決策周期拉長。"
深圳中原研究中心的數據顯示，今年 11 月，深圳總價在 2000 萬元及以下的一手豪宅成交占比保持上升态勢，占比高達 93.1%，較去年同期提升 10.4 個百分點，2000 萬元以上的豪宅占比下滑。
剛需盤折扣打到底，買家不為所動
相比之下，剛需樓盤更為 " 煎熬 "。" 折扣不打到底，基本賣不動 "，多名深圳房企營銷口人士告訴時代周報記者。
85 折，是深圳開發商目前能夠給到的最低折扣。根據《深圳市商品房預售價格備案辦法》，房地產開發企業在商品房預售過程中，價格調整幅度超出最近一次備案價格上下 15%（含）時，應在調整之前辦理商品房預售價格備案變更。
已有項目通過分批入市的方式下調備案價。
靜安府是華潤置地、保利置業在深圳龍崗開發建設的樓盤。11 月 24 日，靜安府第二批次產品獲批入市，備案均價約 3.72 萬元 / 平方米。可供對比的是，該項目在今年 6 月首次備案的均價約為 4.16 萬元 / 平方米。
備案價下調的同時，靜安府仍有額外折扣。該項目的主推户型 80 平方米 3 房 2 衞，總價最低約 230 萬元，單價僅約 2.88 萬元 / 平方米。高性價比吸引了一批購房者。時代周報記者走訪了解到，靜安府拿證後首個周末累計接待兩百多批客户，已售出四五十套房。
靜安府周末有不少購房者看房，時代周報記者攝
據時代周報記者了解，深圳多個由民企開發的剛需、改善型樓盤已給到 85 折優惠，部分央企開發樓盤給出的優惠譬如裝修禮包、贈送物業費、成交抽獎等，疊加起來也能夠達到 85 折水平。
相當于市場價 5 折的安居商品房也放出折扣吸引客户。
由深圳人才安居集團開發的安居商品房項目安居梓和苑釋出的宣傳信息顯示，成功選房并籤訂認購協定可獲贈價值逾 10 萬元的置業禮包，準時籤約還可獲贈 3 年物業管理費，" 約等于 9 折購房 "，深圳人才安居集團稱。
安居梓和苑位于深圳坪山，于今年 9 月備案入市，推出 1152 套房，配售均價為 1.65 萬元 / 平方米。來自深圳市住建局的信息顯示，首次配售完成後，安居梓和苑剩餘 702 套房。
整體來看，在二套住房首付下調等政策的助推下，深圳市場成交量略有回升。11 月深圳一手住宅成交 2773 套，環比上漲 4%，實現 " 兩連漲 "；二手住宅成交 3133 套，環比上漲 13%，是今年以來第三次突破 3000 套。
" 新政還是有效的，主要針對改善型住宅產品，讓很多剛改户型受到追捧。新政後咨詢量大幅增加，説明有意向的客户大增，成交自然也同步增加。只不過政策太有針對性，不是全面性政策，導致很多人覺得沒有效果。" 深圳中原總經理鄭叔倫表示，" 現在看跌占主導，覺得已經見底的還是少數，但是當這個少數變成多數，市場就會活躍起來。"
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在收入、就業、房價等預期并未好轉的情況下，需求釋放很容易出現短期回升後再次下滑的情況。" 進一步的行情，寄希望于明年一季度，屆時還要視政策、房價、新房供應等來綜合判斷，但季節性回升是确定的。"
" 房地產市場一環扣一環，二手房賣不出去，只是不斷消耗新房需求，難以持續。只有将新舊置業換房的鏈條打通，樓市才能恢復到正常狀态。" 鄭叔倫表示。
【文中向儀、趙敏均為化名】
