今天小編分享的财經經驗：日本核心地段二手房價格猛增 海外投資者糾結中保持密切關注，歡迎閲讀。
财聯社 5 月 11 日訊（編輯 史正丞）較低的融資利率、體面的租售比，以及日元劇烈貶值等因素，使得近些年來國際投資者時不時就要惦記一下日本的樓市。随着日本核心區網域房價近年來加速上漲，有關讨論的熱度也不斷升高。
根據周六的最新報道，東京房地產研究機構 Tokyo Kantei 在過去一年裏，對日本主要鐵路、地鐵站附近建成十年左右的公寓平均挂牌價進行了調查，并與這些房子十年前建造時的售價進行了比較。
在完整報告發布前，Tokyo Kantei 率先劇透了一些核心地段的房價變化。例如位于東京地鐵千代田線的新御茶之水站地區，十年前一坪（約 3.3 平方米）公寓的平均價格為 424 萬日元（約合 19.7 萬人民币），現在已經漲到 1255 萬日元（約合 58.2 萬人民币）。
而在日本西部的大阪，大阪站附近的公寓價格在過去十年翻了一倍；西部的名古屋市，類似的公寓價格增長了近 40%。
這一批房產大漲的背後還有一層歷史原因：這些房子都是在 2011 年東日本大地震之後建的，地震、海嘯與核泄漏事件給日本帶來了巨大的不确定性，房產價值自然難以獨善其身。
而在過去幾年裏，又一重因素開始接棒推動日本房價上漲：持續貶值的日元，以及湧入的外國買家。
" 按美元來算依然不貴 "
主要向外國人銷售東京市中心公寓的 Housing Japan 公司董事長 Joe Rigby 表示，自從新冠疫情緩和開始，外國買家奔赴東京的熱情一直都很高昂。Rigby 特别補充稱，按照美元計價，（近幾年）東京房價并沒有漲。
在 2021 年 1 月時，1 美元差不多能換 103 到 104 日元，在上周甚至能換到 160 日元。也就是説，短短 3 年多時間裏，外國人在日本的購買力提高了至少 50%。
（美元 / 日元日線圖，來源：TradingView）
從這個角度來看，2021 年以後的東京住宅價格漲速陡然抬升，恐怕并不是巧合。
（2019-2023 年東京都區網域住宅價格指數，來源：statista）
當然，上漲的不只是二手房，新公寓的價格也在上升。根據東京房地產經濟研究所年初發布的數據，2023 年東京 23 區新公寓的平均價格為 1.14 億日元（約合人民币 528 萬元），同比增速達到 39.4% 的同時首度破億。從過去 5 年的維度來看，東京新公寓的平均價格上漲了 60.8%。
新房交易交易價格飙升的背後還有一層原因：房地產商更多将目光投向市中心區網域的高收入人群，開發單價更加昂貴的項目。
還有吸引外國投資者的要素
對于外國投資者而言，日本核心區網域的住宅還有兩大優勢：價格低于新加坡、紐約等國際大都市，同時租售比也更加可觀。
日本房地產研究所曾經把 2023 年 10 月時全球各城市的公寓價格編制成指數，其中把東京高端港區的價格設定為 100，相比之下，倫敦為 205.4、紐約為 142.9。與此同時，根據全球生活成本數據庫 Numbeo，東京市中心公寓的租金回報率約為 3.2%，而在千代田或者港區，10 年樓齡的公寓租金回報率能夠達到 5%-6%。
橫向對比回報率，新加坡約為 3.1%，而中國香港約為 1.8%。
根據日本政府 4 月公布的人口數據顯示，東京仍是日本 47 個都道府縣中唯一一個近一年人口淨增長的地區。社會資源的高度集中和租賃部門的短缺，也是支撐租金的核心因素。
當然，這裏的比較只計入了購買房產的價格，而持有房產的長期成本并沒有計入，例如日本的房地產税（固定資產税和都市計劃税）。簡單按照 1.4% 的 " 固都税 " 率來計算，持有 71 年房子交的税金就等于當年購買房子花的錢。而對于外國投資者來説，日元匯率下一步的動向也是不得不考慮的難題。
