買房也能“以舊換新”了，我們需要注意什麼？

今天小編分享的财經經驗：買房也能“以舊換新”了，我們需要注意什麼？，歡迎閲讀。

" 收舊房促買新房，是在‘憑空’創造購買力 "，但如何保證這些購買力的 " 舒心 " 與公平呢？

文 / 巴九靈（微信公眾号：吳曉波頻道）

" 以舊換新 " 的風，還是刮到了房子這裏。

當人們還在思索是否要換掉不好使的家電、轟轟突突的老汽車、内存爆炸的手機時，鄭州給大夥提了個醒，除了上述消費品，親們是否也考慮下房子？

4 月 1 日，鄭州市住宅與房地產業協會發布了關于印發《鄭州市促進房地產市場 " 賣舊買新、以舊換新 " 工作方案（試行）》的通知。

細看通知，有幾個方面需要劃線關注：

第一，鄭州城市發展集團有限公司——隸屬鄭州國資委——将在 2024 年，收購 5000 套二手房（試點期間目标先收 500 套），以促成老百姓通過 " 賣舊買新、以舊換新 " 的方式購買改善型新建商品住房；

第二，與此同時，政府同步采取政策，鼓勵老百姓通過市場交易實現 " 以舊換新 "，希望完成的目标也是 5000 套；

第三，采取任何以上方式 " 以舊換新 " 的賣 / 買房者，将享受契税補貼 30% 政策。

實際操作時，無論選擇哪種方式，有意向的換房者都需要在信息平台登記代售二手住房的信息，同時選定意向購買的新建商品住房。

在這份通知的紅頭檔案上，鄭州市住房保障與房地產管理局、鄭州市财政廳、鄭州市自然資源和規劃局、鄭州市商務局、鄭州市金融工作局、國家税務總局鄭州市税務局六大部門赫然在列。

關聯的部門越多，落地的決心越大。

宏觀上看，" 以舊換新 " 的最終目的是鼓勵消費者換房，從而在盤活二手房的同時，激活一手房成交。

不過，對鄭州來説，即便執行順利，激發市民換房熱，這 1 萬套砸到市場裏，能激起的水花卻并不大。

一位鄭州的房產中介在視頻裏吐槽道，鄭州去年平均每月二手房成交量為 8000 套，" 收一萬套再買一萬套，不過就是多了一兩個月的銷量 "。

另據廣發證券測算，按這一萬套二手房的目标狂奔，鄭州有望用 4% 的二手房庫存，換取 2% 的新房去庫存，交易量達 2023 年整體交易量的 6%。

但這位中介同時又欣喜于這件事的 " 信号意義 "，他認為，收舊房促買新房，是在 " 憑空創造購買力 "，這正是當下房地產市場最需要的 " 活力 "。

鄭州不是全國第一個開展 " 以舊換新 " 政策的城市，卻在房地產圈引起了廣泛讨論，原因之一，在于微觀的實操性上，鄭州向前了一步。

财經評論員劉曉博告訴小巴，早期的 " 以舊換新 "，一般是地方政府協調中介、開發商、銀行等，為換房客户提供一條龍服務。

例如，2023 年 6 月以來，濟南率先推出 " 以舊換新 " 政策，随後山東的淄博、泰安，江蘇的南京、南通、徐州以及浙江的寧波、麗水等地都有跟進。

而這類政策的實質，淄博曾向記者點出：" 房屋以舊換新是非政府性的，而是倡議性的行業間活動。"

直到去年 10 月，江蘇連雲港提出，由國企平台限期收購 " 賣舊 " 的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障 " 換新 " 無後顧之憂，" 以舊換新 " 的政策這才有了地方國資的介入。

劉曉博認為，在政府介入前，市場上 " 以舊換新 " 的換房行為都是自發進行的，但實際效果不如預期。

原因在于，換房者有一大痛點難以解決，即在沒有賣出二手房之前，不敢輕易買新房，具體如下：

◎第一，可能存在限購，沒有騰出購房名額；

◎第二，如果先交了新房定金，但二手房賣得不順利，可能出現新房違約，帶來經濟損失；

◎第三，等到二手房成交，再買新房的時候，心儀的樓盤或户型有可能賣完了。

但政府介入後，購房者可以先交訂金鎖定新房，等二手房成交後再辦理新房網籤和貸款等手續；如果二手房賣得不順利，可以保證無損失的情況下，退訂新房。

但繼續往微觀裏探究，國資收購二手房，也存在不少難題待解。

首先是 " 收舊 " 名額，據統計，目前鼓勵住房 " 以舊換新 "、并出台新政的城市有 30 多個，其中有 " 國企回購二手房 " 條款的城市，約有七八個，但許多城市僅推出幾百套 " 以舊換新 " 的名額試水，這也是鄭州頗受關注的原因，它是一次性宣布收購 5000 套，屬于大手筆。

其次是交易範圍和其他各種限制。

例如，4 月 2 日，就在鄭州宣布 " 以舊換新 " 政策的第二天，無錫梁溪區公布了相關政策：

居民在梁溪區擁有自有商品住宅的，可以申請由梁溪城發集團收購其二手房，前提是需要在梁溪城發集團下屬控股在售項目新購商品住房，而且二手房總價不能高于新房總價的 60%。

這意味着，換房者要在這個條件下進行 " 以舊換新 "，可選的新房範圍就比較有限，另外還要綜合考慮自家的二手房價格等各種因素。

對此，房產律師王玉臣提醒道，買房 " 以舊換新 " 中，具體實施時如何确保每一個環節都能正常運轉，是政策成功與否的關鍵，流程的設定以及流程控制至關重要。

不過，我們對于買房 " 以舊換新 " 的追問，并未到此結束。

◎宏觀上，我們還想問，地方國資收購 " 舊房 "，錢從哪裏來 ?" 以舊換新 " 的政策能夠帶動樓市嗎？除此之外，是否還有其他提振樓市交易的方法？

◎微觀上，我們想問，地方國資們收購 " 舊房 " 能給到公平合理的價格嗎？提供置換的 " 新房 " 質量如何？

這些将由專業的大頭們接棒解答。

張波

58 安居客研究院院長

從鄭州的 " 以舊換新 " 來看，最大的亮點就是，其中一半的房源是通過政府指定的收購主體進行收購，另一半才是通過常規的市場化交易實現。

" 以舊換新 " 效果的核心點主要有兩個，一是能否保障新房的價格在購買時有競争力，二是如何拉動潛在的置換需求入市，而不僅是助力已着手置換人群。

鄭州的 " 以舊換新 "，在拉動潛在需求入場有一定作用，通過政府介入收購舊房，不但容易影響已入場開始置換人群，而且還可對暫未決定置換人群形成影響。

不過，對于新購房的價格保障層面，鄭州也沒有實際影響到。如果通過一定期限内的買賣差價補貼，并且是政府介入的直接補貼，就會更有影響力，效果也會更為明顯。

不過，目前要做好去庫存，核心還是提升一手房的去化速度。

自去年以來，不少城市的二手房占比就開始明顯提升，一方面是由于二手房在價格層面更為靈活，不少房源調價幅度明顯，相比新房有一定價格競争力，另一方面則是由于二手房 " 所見即所得 " 特點，不存在交付問題。

提升一手房的去化速度需要從兩方面着手，一是提升房企的信用，尤其是在項目交付層面的信用，各地方在強化 " 保交樓 " 的基礎上，強化對項目的資金支持力度，沒有交付保障，去化提升無從談起；二是新房價格限價政策适時退出，讓商品房回歸商品屬性，讓房企根據市場化的原則來合理調整價格。

劉曉博

" 劉曉博説财經 " 新媒體創始人

知名财經評論員

搞官方收購、鼓勵以舊換新的城市，要麼是普通地級市，要麼是地級市下面的區，而鄭州是省會城市、國家中心城市，而且 " 以舊換新 " 直接在全市核心區推進。

那麼這種做法将給市場帶來什麼影響，我的看法是：地方政府指定地方城投公司下場，收購二手房，推動住房以舊換新，的确有助于改善市場氛圍，讓老百姓感覺到政府在實實在在支持市場回暖。

除了政策信号意義外，其他作用比較有限。在當前經濟環境下，地方政府、城投公司資金都比較緊張，各地官方收購二手房、推動以舊換新的額度，往往只有幾百套，最多的是鄭州也不過全年 5000 套。

這些額度對于一個城市、一個城區來説，有點杯水車薪。這種做法還有一個 Bug 值得關注：地方政府只能支持地方城投做這件事，所以換購的新房一定是地方國企開發的，這可能涉及到市場公平的問題。

這就好比一個城市，鼓勵 " 以舊換新 " 将燃油車置換成新能源車，但只能購買本地生產的新能源車，這顯然不利于統一大市場的構建。除非換房者可以選全市所有的新盤。

今年一季度拿地金額最多的企業，基本上都是央企和地方國企了；至于拿地面積前 20 名，更是一連串的 " 生面孔 "，甚至還出現了縣級的城投公司，這些企業拿地之後，能把房子建好嗎？他們有足夠的市場經驗嗎？房子能順利賣出去嗎？

土地市場的這種局面，意味着土地只是從 " 左手 " 賣給了 " 右手 "，給地方城投提供融資的，恐怕只能是地方中小銀行。

将來會發生什麼？縣級城投公司拿地面積都排入了全國前 20 名，将來房子賣不出去怎麼辦？希望 3 月 22 日國常會明确的，" 要進一步優化房地產政策 "" 系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求，加大高品質住房供給，促進房地產市場平穩健康發展 " 的方略，早日變成政策落地。

除了一線城市和幾個強二線城市，地方上能出台的、并能產生一定影響的政策都已經盡出了。更大力度的政策，需要中央和各部委發布了。

劉德科

德科未來城市總編輯

現在是兩種版本的 " 以舊換新 " 并行存在：一種是政策型，即國資出手收購二手房，在實施該政策的城市中，目前級别最高的是鄭州；另一種是服務型，即政府搭台提供服務，國資不出手收購二手房，在提供該服務的城市中，目前級别最高的是寧波。

那麼國資出手收購二手房，會砸在手裏嗎？其實政府的思路很清晰：如果砸在手裏，那就把它們作為人才房或保障房；如果将來增值了，也可以再出售。

那麼收購的錢，從哪裏來？首先，建設保障房或人才房，本來就需要錢，現在這些錢可以拿去收購二手房。其次，這些收購的二手房，可以抵押，又可以把錢套出來。

不過，更重要的是，" 以舊換新 " 還需要預防可能存在的權力尋租空間。

本來，二手房價格是純市場行為，現在政府出手收購，以什麼價格收購？政府當然設定了價格評估機制，比如鄭州的方法是 " 委托專業房地產評估機構，對待收購二手住房進行價值評估 "，太倉的實施細則是" 在 5 家具有專業資質的機構中随機抽取 3 家，分别對舊房進行估價，取平均值得出最終收購價 "。但即便如此，二手房估值仍然存在着很大的彈性空間；只要有彈性空間，就有權力尋租的可能。