今天小編分享的财經經驗：北京11月二手房賣了1.8萬套，買賣雙方同時發問：會漲價嗎？，歡迎閲讀。
延續 10 月高位成交趨勢，11 月北京二手房網籤量創 20 個月新高。根據北京市住建委官網數據統計，11 月北京二手房網籤量達 18763 套，環比上漲約 8%，同比上漲約 50%。面對市場持續升温，買賣雙方都不約而同地產生了這樣的疑問：房價是否會因此上揚？北京商報記者于近期走訪調查了解到，高成交量的帶動下，業主的心理預期明顯提升，議價空間連續兩個月下降。然而，購房者的熱情并未因此減退，部分購房者選擇先籤單等待契税政策落地後再完成網籤。
在業内人士看來，"930" 新政後，伴随着一系列的政策松綁，買賣雙方信心不斷恢復，随着成交的持續回暖，市場築底态勢開始顯現。等待 12 月契税調整落地後，北京二手房将迎來翹尾收官。
高性價比房源越來越少
北京二手房在連續兩個月高位成交的趨勢下，高性價比房源被快速消化，" 高性價比房源越來越少 " 是多位經紀人的共同感受。豐台麗澤片區某知名房產中介經紀人呂彤告訴北京商報記者，房源是否優質的标準有很多，但最重要的無外乎地段、價格以及户型。如果是在 9 月乃至 10 月，滿足條件的房源還有不少。但随着近期二手房市場的回暖，部分優質房源得到了快速去化，現在滿足條件的高性價比房源确實不多了。
這種情況在馬連道片區同樣存在。位于西城馬連道片區某頭部中介機構經紀人趙興表示，從近期成交的房源來看，一套價值 800 餘萬元的 108 平方米房源僅帶看 20 餘次便成功籤單，而另一個價格 600 餘萬元的 98 平方米的老小區房源，在近兩個月帶看了 40 餘次也未能成交，甚至有意向的人數也并不多。
在趙興看來，之所以會有這麼大的差異，小區環境及户型在其中起到了決定因素。趙興分析稱，購買改善型房源的購房者對于房源價格并不是購房的唯一标準，大多數購房者都是置換現有住房後購買新房，所以購買的户型及小區環境同樣是參考标準之一。兩套房源雖然相差近 100 萬元，但是貴的之所以更快籤單，勝在户型更加合理，樓層合适，小區内的環境更佳。
易居研究院副院長嚴躍進表示，雖然個别區網域存在性價比高的優質房源減少現象，但是從整體市場來看，目前購買二手房的選擇空間依然相對充裕，市場上并未出現大規模的房源短缺現象，購房者仍有較好的選擇餘地。
反觀剛需房市場則仍保持平穩趨勢。呂彤表示，剛需房群體的針對性更強，要麼是為了孩子上學或者是為了在北京 " 扎根 "，所以遇到價位合适的房源，就會弱化剛需房源的户型及小區環境。所以成交速度也更快。而且三環内 300 萬— 500 萬元的 " 老破小 " 房源也相對較多，可選擇空間很大。" 以周二成交的一筆訂單為例，購房者僅看了三次房，并與業主進行了一次價格談判，便在當天凌晨順利籤訂了合同。最終成交價格僅比原價減少了 5.3 萬元，而購房者從店面離開回到家中已是凌晨 2 點。"
合碩機構首席分析師郭毅分析稱，近兩個月來，二手房市場在一線城市展現出了顯著的成交量與網籤量增長，市場活躍度極為高漲。所謂 " 好房子 " 日益稀缺，實際上是指性價比高、價格相對合理且品質、地段及配套設施均較優的房屋逐漸售罄。接下來，市場上剩餘的房屋性價比可能相對較低，買家對此類房屋的期望，往往源于對賣家前期價格預期高于自身接受範圍的不滿。當高性價比房屋被市場消化後，那些原先因價格因素而不被買家接受的房屋能否成交，将成為市場企穩的重要指征。
議價空間連續兩個月下降
" 低于 790 萬元就不必來了 "，北京商報記者與呂彤前往看房的路上，卻被業主告知不要耽誤雙方時間。呂彤無奈地表示，最近這種情況時有發生。在今年 10 月，該名業主就将挂牌價提高了 20 萬元，因為房源户型、樓層以及小區環境都不錯，期間也有幾組購房者和業主取得溝通，但最終都沒成交。
意向人數的增加，也讓售房業主的心理價位明顯提升。呂彤表示，上述小區同户型的房源在 9、10 月時，平均在 760 萬元左右便可成交。但近兩個月該房源帶看量從 10 餘次到近 40 次，業主的心理預期也随之提高，不僅提升了價格，而且議價的機會也變少了。
在該小區的另一處房源，記者同樣遇到了議價難度大的情況。業主也明确表示，" 要不是着急出手去交付新房的餘款，挂牌價就不是現在的價格了 "。
呂彤分析稱，11 月業主普遍存在對于市場預期增強的現象，但是上述兩位業主是個例情況，多數業主在價格上仍有協商的空間，降價幅度有所收窄。如果説此前在 30 萬元，現在可能僅剩 10 萬元的議價空間。
麥田房產數據顯示，11 月北京二手房議價空間下降 0.35 個百分點，新政後，北京二手房議價空間已經連續兩個月下降。
議價空間減少的背後，成交量的提升和挂牌量減少起到關鍵作用。根據北京住建委官網數據統計，11 月，北京二手房網籤量已達 18763 套，環比上漲約 8%，相比去年同期 12545 套，上漲約 50%，創下自 2023 年 4 月以來 20 個月新高。挂牌量也呈現出下降趨勢，根據麥田房產數據統計，和 9 月相比，11 月北京在售二手房源中，90 平方米以下房源挂牌量下降 6.6%，90 平方米以上房源挂牌量下降 2.7%。
年底将迎翹尾收官
議價空間并未減退購房者的熱情，部分購房者選擇先籤單鎖定房源，以待 12 月 1 日契税政策落地後再完成網籤。據豐台成壽寺某頭部中介機構經紀人聶遠介紹，自北京取消普通住宅與非普通住宅标準，并同步調整契税和增值税後，有意向的客户紛紛來電溝通看房時間。在此過程中，盡管部分小業主對房源挂牌價進行了小幅上調，但這與契税降低後省下的費用相比微不足道，恰好符合買賣雙方預期。
以聶遠經手的一套 143.94 平方米房源為例，購房者因兒子即将結婚而購房。在契税政策調整前，小業主将挂牌價從 820 萬元提升至 825 萬元。盡管此舉曾被認為可能降低競争力，但契税政策調整後，購房者作為第二套住房購買者，需繳納的契税從 24.75 萬元降至 16.5 萬元。因此，在雙方協商後，籤訂了購房合同，并等待 12 月 1 日後辦理網籤。
嚴躍進指出，契税繳納問題使部分買賣雙方擔憂税費無法退還或免除，從而放緩網籤進度，導致交易數據滞後。這可能導致 12 月出現集中交易現象。呂彤所在的中介機構也存在類似情況，至少有 5 單已完成購房合同籤訂，等待契税調整落地後繼續後續流程。
中指研究院研究副總監李益峰表示，短期來看，"926" 新政效果持續性強于以往，相關政策在釋放改善性需求上進一步發力，疊加年末房企衝刺業績，預計核心城市新房銷售有望繼續改善，或有助于房地產市場回暖的可持續性。整體來看，市場恢復仍面臨諸多挑戰，若各項政策落實到位，房地產有望實現從階段性回穩到持續性 " 止跌回穩 " 的轉變。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，税費調整正式執行，眾多待網籤的房源會選擇在此時間點集中釋放。這一現象也将導致年底網籤量顯著增加，形成所謂的 " 翹尾 " 現象。
北京商報記者 王寅浩 李晗
