今天小編分享的互聯網經驗：超跌的市場對應超跌的萬科？，歡迎閲讀。
萬科 2023 年中期業績會
面對 " 超跌 " 的房地產市場，一向穩健的萬科（000002.SZ）在财務和經營上應對自如，但緊緊 " 活下去 " 難以滿足投資者的期待。
2023 年 8 月 30 日晚間，萬科發布 2023 年中期業績。财報發布第二天，萬科 A 股價下跌。截至 8 月 31 日收盤，每股報 13.64 元，跌 3.94%；公司每股淨資產為 20.9 元；基本每股收益 0.84 元。萬科如今的股價已經回到 2007 年 10 月的水平。
中期業績發布當天，已經啓動預案超過半年的 150 億元定增計劃也被取消。公司公告稱，董事會審議通過了《關于終止向特定對象發行 A 股股票事項并撤回申請檔案的議案》，同意公司終止向特定對象發行 A 股股票事項，并向深交所申請撤回相關申請檔案。
業績會上，萬科董秘朱旭作出回應。她表示，此次決定終止增發，主要因為這段時間公司股價處于比較低的價位。" 萬科也多次與機構投資人溝通，發現機構投資人對于公司在比較低的價位進行增發表示擔憂和不同意見，認為對現有股東權益的保障需要慎重考慮。"
朱旭還提出，雖然證監會近期也出台了新政策，房地產上市公司在破淨、破發和虧損後都不影響其再融資，但萬科董事會也慎重考慮到機構投資者的意見和建議，決定終止目前 A 股的增發。
" 今天所有從業人員都感到前所未有的壓力，看不清未來，每個人都不容易。" 萬科董事會主席郁亮表示。
1，超跌市場
2023 年中期業績顯示，萬科上半年歸屬于母公司所有者的淨利潤 98.7 億元，同比減少 19.43%；營業收入 2008.93 億元，同比減少 2.91%。
對于淨利潤下滑的情況，萬科總裁祝九勝在業績會上表示，主要原因是開發業務的結算規模下降以及結算利潤率下降。數據顯示，萬科境内開發業務上半年結算收入下降了 4.5%，税前結算毛利率也同比下降了 1.6 個百分點。
祝九勝坦言，總體而言公司的經營安全完全沒有問題，短期的利潤确實有一定的壓力。
2023 年上半年，萬科實現銷售金額 2039.4 億元人民币，同比下降 5.3%。根據中指研究院數據，萬科上半年銷售額位于行業第二位，僅次于保利發展，排在後面的是中海地產、華潤置地。
" 目前這種市場顯然是跌過頭了 "，郁亮如此判斷當下的房地產市場。他認為，目前市場處于焦灼狀态，市場低迷已經持續了一段時間，市場情緒已經受到一定影響。
郁亮用房屋新開工面積的增長變化，分析當下房地產市場現狀，他表示：" 從中國房屋新開工面積數據看，以 2020 年為基數，新開工面積已經下降約 60%。按照這一下滑速度，2023 年全國房屋新開工面積大概 6.6 億平方米，這個水平已經回到了 2006 年。目前中國城鎮人口約 9.2 億人，按此計算，人均新增開工面積只有 0.7 平方米，顯然超跌了。"
此外，郁亮還呼籲了房地產政策盡快落地：" 當前政策已經在發力，希望已出台的政策能盡快落實到位，推動市場回到健康合理的水平。另外，盤活存量資產是對行業中長期發展有着重大影響的課題，我們也看到，7 月 24 日決策層會議也提出了有關要求，這對行業是一個鼓舞，期待具體舉措能夠盡快出台。"
從中長期來看，萬科總裁祝九勝展示了對行業的信心，他提出，市場供需整體格局發生根本性的變化，過往靠高杠杆的模式難以為繼，企業經營模式會發生深刻變化。地產是國民經濟的支柱行業，行業會回歸正常的發展軌道。
祝九勝説道，" 我們是農民，我們是種地的，相信努力會有一定成果。長期來看，我們有信心扛得住挑戰，等得到春天。"
2，投資顆粒度細化到城市板塊
面對當下的市場環境，将财務健康作為底線堅守的萬科，在特殊時期更加謹慎。
數據顯示，2023 上半年，萬科的短債占有息負債比例降至 14.2% 的歷史低點；同時，經營性現金流連續 14 年為正；持有貨币資金 1221.8 億元，對短期債務的覆蓋倍數從年初的 2.1 倍提升至 2.7 倍。
萬科執行副總裁兼财務負責人韓慧華介紹，2023 年下半年，萬科境外沒有債務到期，2024 年主要是有三筆美元債到期，按照目前匯率來看，整體折合人民币大概約 110 億元。
為應對短期市場壓力，萬科主要做了三方面舉措：堅持量入為出、保持融資渠道暢通和多元化、持續優化債務結構。韓慧華稱，" 短期市場是有壓力，但萬科已經築好了最牢固的底線，做了充分的前置準備。"
在地產開發業務方面，無論是投資顆粒度，還是去庫存，萬科也都表現慎重。
實際上，萬科聯席總裁張海在 2021 就收緊了投資拿地标準。從過去的按照每個區網域的回款，做投資額度分配，向安全邊際高的地區傾斜。而如今，這個投資顆粒度細化到了城市中的板塊。
" 項目開發經營容錯度大幅收窄。" 張海提出對于開發業務的觀察，從投資研判、客户洞察、產品定位到操盤效率，現在需要一氣呵成，中間任何斷點和脱節都會帶來難以承受的後果。他表示：" 今年整體市場目前還處于低迷焦灼狀态，萬科在中微觀層面觀察到：一是城市和城市内板塊分化在加劇，在一些市場表現較好的城市，相鄰板塊價格流速也有 10%-50% 差距。"
反映在存貨上，截至 2023 年 6 月 30 日，萬科的存貨賬面餘額為 8417.96 億元，較 2022 年底的 9121.96 億元有所下降。其中計提跌價準備合計為 47.68 億元，較 2022 年底的 51.39 億元也有所下降，包括已完工開發產品 8.58 億元、在建開發產品 30.45 億元、拟開發產品 8.64 億元。
終止 A 股增發後，萬科也在通過其他渠道，籌集相應資金支持業務的發展。萬科分管經營服務業務的聯席總裁朱保全以 REITs 舉例，他表示，未來，伴随物流、商業、保租房 REITs 和不動產私募投資基金等推進，經營性不動產逐步實現 " 投融建管退 " 閉環，萬科經營服務業務的發展也有望進一步提速，為公司的長期價值增長提供新的來源。截至 2023 年上半年，公司經營服務業務全口徑收入 267.3 億元，同比增長 11.9%。
國金證券認為，萬科開發結算面積 & 毛利率下滑，業績略低于預期，不過，經營服務業務各板塊繼續保持增長态勢，有息負債結構改善。其中，短期有息負債占比 14.2%，較 2022 年下降 6.3pct。融資成本降低，1H23 新增融資成本 3.73%。據此維持萬科 " 增持 " 評級。
作者 | 宋虹姗
