今天小編分享的财經經驗：北京樓市“小陽春”：以價換量為主流，雞娃家長不再追捧海澱學區房，歡迎閲讀。
騰訊财經《潛望》 特約作者 郭亦非
凌晨 2 點，和賣家 " 鏖戰 "6 個小時後，林峰終于在購房合同上籤下了名字。
這套房所在的北京昌平區天通苑板塊，占地面積 8 平方公裏，擁有 645 棟樓，被稱為 " 亞洲最大社區 "，也是剛需一族首次置業的典型項目。
從最初 418 萬元的挂牌價，到最後 386 萬元的成交價，林峰一夜間砍了 32 萬元——去年此時同户型價格則超過 440 萬元。根據中介提供的歷年成交記錄，小區均價已經跌回到 2018 年的價格。
" 原本沒指望在北京買房，後來看到二套房首付下降到 4 成，加上貸款利率下調，就開始看房。"3 月上旬，在互聯網大廠工作的林峰告訴騰訊财經《潛望》，雖然也擔心未來可能有失業風險，但感覺再降也不會這麼厲害，遇到價格合适的就果斷出手了。
在北京這樣存量房占據主導的市場，" 賣一買一 " 的置換鏈條構成成交主力。因此，只有當林峰這樣的剛需不再觀望，大量入市，置換鏈條才能啓動，市場逐漸恢復流動性。
從 3 月份的二手房成交數據來看，北京樓市似乎有了一點 " 小陽春 " 的迹象。麥田房產統計稱，截至到 3 月 11 日，當月已網籤 3800 套，環比上月同期上漲 74.8%，但同比去年 3 月仍下降 44.8%。
按照中原地產首席分析師張大偉的解讀，現在市場熱度剛剛起來，熱度是去年的 80%，還沒完全反應到新房市場，預計 3 月二手房成交量 1.5 萬套。" 這可能是歷史最弱的一次小陽春。最大的不一樣是，往年小陽春多多少少都漲價，今年量漲了還在降價。"
以價換量，海澱學區房風向标折價四成
雞娃的家長們追捧學區房，這是往年助推小陽春行情的核心因素，但多校劃片、中產觀望等多種因素造成學區房難現火熱的場景，盡管 2024 年仍是幼升小的入學大年。
以蜂鳥家園小區為例，因户型小總價低、對口牛校中關村三小，其素有海澱學區房風向标之稱。
一位深耕萬柳片區超 10 年的經紀人告訴騰訊财經《潛望》，蜂鳥家園 1 月至今才賣了 7 套，而 2021 年 1 月單月就曾賣了 14 套，現在一居室已從最高點的 1000 萬元，直降至 620 萬元，兩居室則從近 1500 萬元降到 1100 萬元，回到了 2016 年的水平。放眼整個萬柳板塊，往年每月成交 25-30 套，但這個月才賣了 8 套。
相較之下，另一所海澱牛校中關村二小因學位相對充足，其劃片的華清嘉園小區成交更熱。上述經紀人統計稱，正常月份該小區成交 3-5 套，雖然 2 月份零成交，但進入 3 月市場開始活躍，截至目前已經成交 4 套，還有兩三個單子卡在價格上，成交一下子活躍之後，業主預期也發生了變化。
榮豐 2008 小區户型小、總價低、樓齡相對新，是西城落户上學的剛需首選。
一位該小區業主對騰訊财經《潛望》稱，自己兩年前買這套房時壓根沒實地看過，20 多平米，總價達到 425 萬元，準備等孩子上學用完名額就賣了。上月滿 2 年考慮賣掉，但市場價已經跌到了 320 萬元，" 當時算次高位接盤，本來也做好了虧二三十萬的準備，但沒想到占坑學區房惡化到這種程度，割肉也舍不得 "。
以價換量，仍是當下二手房成交的主導因素。
麥田房產統計稱，春節假期後，雖然市場帶看量呈現逐步回暖之勢，但回暖速度和力度明顯不及去年同期。3 月份，北京二手房挂牌均價環比上月下降 0.4%，挂牌量環比上月上漲 0.18%，議價空間和上月相比縮小 0.06 個百分點，買方依然占據議價主動權。
挂牌 17 萬創新高，" 先買後賣 " 客户面臨違約
騰訊财經《潛望》了解到，截至到 3 月 12 日午間，北京鏈家後台挂牌量已達到 17.13 萬套，為歷史最高值，環比已攀升了 1 萬套左右。
對于這 17 萬 + 的挂牌量，安居客在近期一份市場報告中分析稱，占比 50% 以上的房源總價在 500 萬元以内，只有 18% 的房源總價超過了 800 萬元，而 2000 萬元以上的豪宅占比僅有 2% 左右，樓市分化越發明顯。
置換鏈條打通，市場才能真正觸底復蘇。而眼下，苦于房子難賣或割肉太狠，一波 " 先買後賣 " 的置換客群正面臨着違約風險。
去年 8 月，家住海澱的宋悦就近定了套四居室，賣家給了半年的周期。同時，她也把自家三居擺上貨架，盡管每周都有好幾組買家看房，但幾乎沒有人出價，想買三居的大多要賣掉自己的兩居或一居，要麼對方付款周期匹配不上，要麼全款客户想要價格砸一個大坑。
眼看合同即将到期，她不得不追加了 50 萬元的首付款，換來了半年的視窗期。
宋悦告訴騰訊财經《潛望》，當時自己的三居室成交價約為 1100 萬元，這半年同户型價格一路跌到了 980 萬元，現在挂牌降到 940 萬元，仍舊沒賣出去，但這已經是板塊内性價比最高的房源。
上述安居客的報告中也寫道，北京樓市就好像疤痕效應，經歷過大蕭條的人，會更少參與冒險行為，越來越多的買賣雙方都趨向保守，" 既怕市場沒變化，又怕市場有變化 "。
眼下，進一步放松限購的市場呼聲連綿不絕。此前 2 月 6 日，北京遠郊通州區放寬了執行 8 年的雙限政策，截止目前，當地成交量雖有短暫提振，但仍受制于大勢低迷。
一位通州新盤項目營銷負責人為騰訊财經《潛望》提供的數據顯示，2 月 6 日至 29 日，項目成交 83 套，籤約 28 套，同比去年春節期間到訪和成交分别提升 30%、50% 左右；2 月的新增成交及籤約，受到新政直接影響的增量部分占比 20%，促進加速成交主要是在 2 月 6 日、7 日。" 春節後至現在，政策影響逐步減弱，客户觀望情緒有所增加，目前仍需更有效果的政策手段鼓勵市場，提振客户信心。"
新房熱度初顯，優質地塊仍需溢價搖号
2 月的春節假期，身為朝陽區某新盤項目營銷負責人，周楠幾乎沒有休假。他原本抱了蠻高的期待，但現實結果卻是每天三三兩兩的客户，整整 8 天零成交。
銷售重壓下，集團批了 5% 的折扣，再加上準成屋交付、新房渠道費提至 3.5% 等多重利好因素下，進入 3 月上半月，項目已成交 20 多套房，而前兩月合計才賣了 30 套。
周楠的壓力卸了不少，但仍有隐憂。他向騰訊财經《潛望》感慨稱，這樣的業績是多方因素促成的，對比去年 3 月 120 多套、周末單日上 10 套的熱賣，現在行情完全沒得比。
從安居客監測的數據來看，3 月 3 日到 9 日，北京新房網籤 435 套，與前一周基本持平。" 目前新房未有起色，但二手房帶看和成交量在逐步回升，市場正在加速修復。"
一位北京改善新盤營銷負責人則對騰訊财經《潛望》表示，從 3 月開始，客户量有了明顯回升，兩周合計達到 170 多組，前兩月分别只有 230 組和 110 組，但目前帶看還沒形成轉化，原本預計能賣四五套，本月至今才賣了 2 套房，這和預期差距很大。
" 年初就預判不會有小陽春行情，底部運行可能是常态化。" 上述負責人稱，改善客户自己房子不好賣，另外越觀望，後續出地的新項目也越多，部分新盤在規劃尺度得以突破，配了大陽台和落地窗，在產品和價格上都更有優勢。
不過，對于仍有投資意願的房企來説，北京土拍依然擁有十足的吸引力。根據 2024 年供地計劃，北京中心城區土地供應規模約占全市土地供應總量 25%"，這是過去 5 年的最高水平。
2 月底，北京出讓海澱和大興兩宗核心板塊住宅用地，分别有 13 家和 9 家房企參拍，最後雙雙觸及 15% 的溢價上限并以搖号成交，成交總價達到 77.62 億元。
一位參與北京土拍的國企開發商投拓人士告訴騰訊财經《潛望》，公司目前投資名單已收縮到北上廣深杭蓉等 10 個一二線城市，雖然北京預售較嚴，結頂才能放款，但五環内尤其是海澱的優質地塊依然稀缺，目前公司也在根據銷售回款收緊拿地力度，歸根到底還是銷售端的問題。
就在 3 月 15 日，順義區一宗優質地塊将迎來土拍，雲集了 37 家開發商報名。這其中，除了保利、首開、綠城、龍湖等老面孔之外，甚至還包括首次參拍的貝殼旗下貝好家置業。
（文中林峰、宋悦、周楠為化名）
