今天小編分享的财經經驗：萬科開始“闖難關”，歡迎閲讀。
圖片來源：萬科 2023 年度業績推介會
萬科盈利能力再次面臨挑戰。
據萬科 3 月 28 日晚間發布的 2023 年度财報，其營收同比減少 7.56% 至 4657.39 億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤同比下滑 46.39% 至 121.63 億元，這也是萬科管理層為 2021 年淨利潤腰斬致歉後，萬科再次出現年度淨利潤下滑。
針對淨利潤下降，萬科方面表示，主要原因是開發業務結算規模和結算毛利率下降，部分開發項目計提了減值。
經營服務業務則實現增長，全口徑收入同比增加 8.9% 至 558.1 億元，經營性業務税前毛利率提升 5.2 個百分點。
同時，據萬科 2023 年度報告，當年度将不派發股息，這也是萬科上市以來首次不分紅。
萬科董事會秘書在 3 月 29 日的業績推介會上對此作出回應：" 萬科一直以來非常注重現金分紅來回饋股東，連續 31 年分紅 1030 億元，歷史平均分紅率 33.3%，也是萬科歷年股權融資的 2.8 倍，這也是我們一直引以為傲的。基于這個背景，董事會在考慮取消 2023 年分紅的時候，真的是非常艱難。"
利潤承壓的同時，萬科貨币資金同比減少近三成，淨負債率指标有所增長，市場對萬科經營可持續性及債務問題有頗多疑問。對此，萬科管理層在業績會上一一解答。
" 希望與金融機構互相成就 "
去年底以來，萬科卷入債務展期傳聞，疊加前兩個月全行業銷售大幅下滑，對企業現金流入造成影響；包括标普、惠譽、穆迪在内的評級機構下調萬科信用評級。
在 3 月 29 日的業績會上，萬科總裁祝九勝坦言，公司短期内确實碰到了挑戰與壓力，也在不斷迭代經驗，相信只要能力深，還是不會有太大的問題。
針對近日評級被下調，他表示，公司基本面沒有根本性的大的變化，評級下調對公司确實有影響，但沒有大的根本性的影響，目前來看影響有限。
一系列債務展期傳聞之下，萬科與金融機構的合作成為投資人關注的重點。
針對與銀行的合作，祝九勝回應稱，萬科長期以來和銀行建立了良好的戰略合作關系，長期合作銀行有 26 家，這些銀行長期都很支持萬科，跟萬科一起共同發展、共同控制風險，在行業下行、銷售下滑、回款減少的情況下，銀行在風險防範方面是萬科的同盟軍。
"26 家長期合作銀行和銀行家們對萬科皺了眉頭、提了忠告、給了寬容。" 據祝九勝分享，合作銀行對市場下行的感知是超乎預期的，對萬科這樣的企業如何有效地活下去、如何保持現金流平衡給了很多建議，萬科也都虛心接受，一起商讨應對之策；" 給了寬容 " 則是指，過去萬科與銀行的合作多為總對總的信用融資，現在監管要求項目抵押貸款，融資模式快速轉換有一定難度，合作銀行給了萬科 1 — 3 年的轉換期慢慢過渡。
祝九勝表示：" 銀行的關切就三點，一是錢流向何處，二是資產在何處，三是經營性現金流夠不夠。萬科還是能坦誠公開地回答這三方面關切，只要這三個問題回答得好，融資渠道、銀行支持的态度是肯定的、力度是足夠的。萬科和銀行的融資總體處于穩定、可持續的狀态。"
财報顯示，2023 年萬科與金融機構的合作仍然通暢，去年全年新獲融資 897 億元，其中境内新獲融資 766 億元，境内新獲融資綜合成本為 3.61%，境外新獲融資 131 億元。
針對與險資的合作，祝九勝透露，萬科與眾多保險公司都有長期的合作，因為從 2014 年起，萬科轉型向經營服務型業務，在眾多賽道進行了探索，形成了多品類的經營性資產，也因此萬科成為了險資天然的資產交易對手。
房地產開發行業急速下行，雙方的合作迎來挑戰。不久前，市場傳聞萬科管理層正就非标債務展期問題與有關機構進行談判。
據祝九勝介紹，萬科與險資的合作更多是基于經營性業務的債權計劃，通常期限都能長達 10 年甚至 10 年以上，會設定諸如 "5+1+1+1" 的期限，每到臨近時間節點雙方都會坐下來商量是否要行權，" 特别感謝以國壽、平安、新華為代表的各大保險公司長期對萬科的支持。"
祝九勝表示，險資長期有耐心的資金支持讓萬科在經營性業務的鋪排上顯得更從容、更有韌性，也讓萬科在轉型路上的決心更大、心氣更高，銀行的支持則幫助萬科有了更多的優質項目優質資產，底氣更足。
" 總體上公司會長期堅持多渠道融資策略，希望與金融機構能相向而行、互相成就。" 祝九勝説道。
兩年内削債千億，資金從何而來？
從賬面數字看，萬科的安全性尚有保障，截至去年底，其在手貨币資金 998.1 億元，雖較上年同期減少 27%，但尚可覆蓋一年内到期有息負債（624.2 億元）。去年全年其實現經營性現金淨流入 39.1 億元，連續 15 年為正，不過，這一數字相較其他頭部穩健企業并不算理想。
負債率指标方面，截至去年末，萬科的淨負債率為 54.7%，較上年底提高 11 個百分點；扣除預售賬款的資產負債率 65.5%，較 2022 年底降低 2.1 個百分點。
祝九勝并未透露預售監管資金額度，其坦言，若剔除預售監管資金後，萬科确實有壓力，公司有相當比例的資金在預售監管資金賬户。
" 公司債務有不同的到期時間，萬科會做不同的應對，同時公司融資狀态仍然正常，有新的資金湧入渠道和方式，客觀來説有壓力，但能過關，這一關一定能闖過去。" 祝九勝在業績推介會上説道。
他進一步分享了萬科目前碰到的具體的挑戰，主要來自于三方面。
其一是開發業務收支不平衡，銷售規模在不斷下降，但工程方面持續高支出，這是一個矛盾。
其二是融資模式的轉換，過往萬科 90% 的融資都是無需抵押的信用貸，80% 的融資由總部一個融資團隊就能完成，但現在轉向項目制，要落到每個項目，這對萬科來説是一個挑戰，且這并非行業共同面臨的問題，過去只有萬科和另一家開發商與各家銀行采用總對總的合作方式。
具體而言，過往萬科可以直接提取一大筆資金，現在轉向項目貸，按工程進度提款，較為零碎，但過往的信用貸大量還款，使得總部自由現金流略顯不足。
其三是經營性業務布局龐大，目前已投接近 4000 億元，但整體的 EBITDA 尚未達到貸款利率，即經營性業務收益率不足以覆蓋爬坡的利息。
上述部分挑戰，萬科也摸索到了對應的解決方案。
" 第一個挑戰和第三個挑戰是‘跷跷板’，1000 億元極速銷售規模下滑，可以靠 50 億的經營性業務 EBITDA、NOI 和 NPI 平衡。" 祝九勝表示。
融資模式轉換方面，其表示，銀行給了萬科 1-3 年寬限期；房地產融資協調機制也給了萬科支持，目前萬科申報了白名單項目 42 個，涉及新增融資 169.5 億元，能拿到更多的開發貸；經營性物業貸款也幫助萬科平衡提款和還款矛盾，過去三個月，萬科新增經營貸 100 億元，雖然目前經營貸餘額不高，但萬科資源豐富、資產足夠，經營貸餘額會芝麻開花節節高為集團提供新的資金來源。
削債輕裝上陣是絕大多數房企的主題，萬科也不例外。截至 2023 年末，其有息負債合計 3200.5 億元，管理層稱将在未來兩年削減付息債務 1000 億元以上。
在此過程中，萬科布局近十年的經營性業務及國資股東有一定助力。财報顯示，去年萬科經營性業務資產全年實現交易籤約 123 億元。今年 2 月，萬科将旗下最賺錢的商業項目上海七寶萬科廣場剩餘 50% 權益轉讓給領展，交易對價為 23.84 億。據介紹，從 2008 年獲取地塊至退出，該項目實現股東 IRR15.7%。
萬科執行副總裁兼首席運營官劉肖在業績會上透露，2024 年萬科的資產交易規模會比 2023 年更大，未來公司會持續推動業務模式由重到輕，提升經營水平。
此外，萬科經營性業務逐步實現商業模式閉環，中金印力消費 REIT 已完成網下詢價，預計募資 32.6 億元；萬緯倉儲物流 REIT 申報材料獲證監會受理；保障性租賃租房 REIT 已完成資產端的梳理、評估，正在開展申報工作。
" 今年萬科可能會成為同行裏唯一一家能夠在三個領網域都具備 REITs 的公司，這是大家對萬科的肯定。" 萬科董事會主席郁亮説道。
祝九勝還透露，國資大股東深圳地鐵将完成對萬科的百億級實質性支持，新的資金來源是足夠的，原有缺口一定會被彌補。
