今天小編分享的财經經驗：廣州地鐵賣房狂賺148億，闖入地產50強，歡迎閲讀。
文 | 源媒匯，作者 | 利晉，編輯 | 墨言
今年國慶 " 黃金周 " 最後一天，開發商紅色、喜慶的成交數據海報鋪天蓋地。
國慶期間，在廣州，保利發展成交 50 億元，越秀地產成交破千套、銷售額達 30 億元，珠實地產銷售額超 20 億元，粵海置地成交 5 億元 ......
在一眾傳統老牌粵系開發商中，出現了一個陌生的名字——廣州地鐵地產。沒錯，它就是廣州地鐵集團旗下的地產開發平台。
官方宣傳海報
國慶期間，廣州地鐵地產珑璟台項目到訪超 400 組，成交額 2.5 億元，加上白雲區雲城上品黃金周首日成交額破 0.5 億元，整個黃金周，廣州地鐵樓盤銷售額至少超過 3 億元。
翻了一下 2024 年 1-9 月廣州房企銷售榜，廣州地鐵地產悄悄坐上了 " 廣州第三大開發商 " 的寶座。
在克而瑞統計數據中，廣州地鐵地產全口徑金額 148.5 億元，僅次于保利和越秀，後兩者全口徑銷售額均超過了 300 億元，領先後面的萬科地產、中海地產逾 20 億元。
圖片來源于克而瑞
而在中指研究院披露的 2024 年 1-9 月中國房地產企業銷售業績排名中，廣州地鐵地產以銷售額 170.6 億元，進入了全國房企 50 強，位居第 42 名，超過了大家熟悉的雅居樂、星河灣、合景泰富、奧園等粵系房企。
從國慶黃金周的銷售表現看，廣州地鐵地產銷售額不及珠實、中海、萬科等，今年 10 月累計銷售額也有可能被超越，丢失廣州房企銷售額第三名的寶座。
但在一攬子政策下來之前，即廣州全面放開限購之前，廣州地鐵地產完成了驚人的 148.5 億元銷售額，風頭壓過了中海、萬科、華潤、招商等房企。
行業尚處逆勢時，廣州地鐵地產，竟有強于頭部房企的銷售能力？
網紅豪宅背後的大金主
據源媒匯統計，目前，廣州地鐵地產在廣州共有 19 個在售樓盤項目、9 個獨立開發項目、10 個合作開發項目，其中包括琶洲南 TOD、星瀚 TOD、星樾 TOD 等 " 網紅盤 "。
做到上百億銷售額，廣州地鐵地產僅用了 3 個樓盤。
中指研究院統計數據顯示，今年 1-9 月，琶洲南 TOD、珑璟台、品實雲湖花城分别實現銷售額 73.7 億元、15.8 億元、15.3 億元，合計 104.8 億元。
其中，千萬級别網紅豪宅琶洲南 TOD，是當下廣州的銷冠樓盤，由廣州地鐵地產與越秀地產聯合開發，二期項目操盤主體公司為廣州市品鑫房地產開發有限公司。天眼查顯示，廣州地鐵集團、越秀地產分别持有該公司 80%、20% 股份。
今年 3 月，琶洲南 TOD 二期準備入市銷售，首推 17 棟、18 棟、20 棟和 21 棟，包括 142㎡、196㎡和 211㎡三大户型，吹風價為 10.5-14 萬元 /㎡，後又加推 24 棟。
截至源媒匯發稿，琶洲南 TOD 二期項目完成去化率超過 50%，網籤 157 套房源，已售總面積約 2.38 萬㎡，在售房源數量為 108 套，未售總面積約 2.37 萬㎡。
琶洲南 TOD 暢銷的主要原因是，這裏要規劃建設一個新的富人區。
除了今年一線城市豪宅行情火熱之外，另一個重要原因是——琶洲板塊的稀缺性。一方面，琶洲南 TOD 總體貨量不多，确定引入名校省實，配套兑現落地；另一方面，琶洲板塊住宅用地賣一塊少一塊。
2023 年底，琶洲 331 地塊完成出讓，這被視為琶洲板塊僅剩的一宗宅地。因此，越秀地產敢于以單價 7.57 萬元 /㎡拿下該宗地塊，并創造了廣州樓面價地王。
不過，今年 7 月，海珠區新滘東路北側儲備地塊控規對外公布，即琶洲南 TOD 項目的東邊，一紙規劃将商業用地變更為住宅用地，竟誕生了 6 宗宅地，預計新增供應 2000 套左右房源。
控規的調整，打破了 " 琶洲不再開發住宅 " 的戒律，甚至有可能改變新富人區的未來格局。
圖片來源于廣東省人民政府公告
但作為琶洲南 TOD 項目背後大金主，廣州地鐵卻先飲到了 " 頭啖湯 "，也讓它悄悄坐上了廣州第三大開發商的位置。
珑璟台、品實雲湖花城都是臨湖項目。前者位于海珠區腹地，由廣州地鐵地產獨立開發，屬于廣州地鐵 18 号線上蓋項目，但周邊是城中村，缺乏配套建設。後者靠近總投資 3500 億元的白雲湖數字科技城，由廣州地鐵地產和珠江實業共同開發，但是超大盤，缺乏大型商業等。
兩個項目都能完成超 15 億元銷售額的關鍵是：降價。珑璟台入市時單價 9.5 萬元 /㎡左右，現價低到 7.5 萬元 /㎡，部分房源單價甚至 6 字頭。品實雲湖花城入市時單價 3.75-4.3 萬元 /㎡，現價低到 3.2 萬元 /㎡。
今年以來，上述兩個項目也在不斷通過一口價、特惠房、購房返傭、購房補貼等形式推動去化，今年國慶黃金周期間同樣進行大力度降價賣房。
若不降價去化，珑璟台、品實雲湖花城滞銷的問題就難以解決。
根據廣州市住建局披露的數據，珑璟台最早拿證時間為 2023 年 3 月，網籤已售房源為 80 套，去化率僅為 30.5%。品實雲湖花城最早拿證時間為 2020 年 4 月，網籤已售房源為 2301 套，去化率為 65%。
賺錢全靠賣房
很多人不知道，除了地鐵商業經營之外，物業開發與經營，是廣州地鐵的第二大主業，也是最賺錢的業務。
廣州地鐵 2024 年債券半年報顯示，公司實現收入 86.8 億元，同比增長 17.4%，其中運營業務、物業開發收入占比為 43.3%、31.35%，為前兩大業務。收入增長主要是物業開發收入實現大幅度上漲，錄得同比增長 36.84%。
在賺錢能力上，今年上半年，廣州地鐵運營業務虧損近 3 個億，毛利率為 -7.93%，物業開發毛利為 10.8 億元，占到總體毛利比例為 74.6%，毛利率則約 39.8%。
廣州地鐵賣房賺錢能力遠遠超過了中海、華潤兩大以盈利能力著稱的房企，後兩者同期毛利率為 22.1%、22.3%。
具體項目上，廣州地鐵地產的賺錢能力更加驚人。今年上半年，琶洲南 TOD 項目實現利潤率 25%、番禺陳頭崗星瀚 TOD 項目利潤率為 201.7%、品實雲湖花城項目利潤率則為 11.74%。
上、中、下三圖依次為琶洲南 TOD、星瀚 TOD、品實雲湖花城項目公司
不過，廣州地鐵地產的開發業務，與中海、華潤等頭部房企有着很大區别，它将自己定義為 " 非典型房企 " 或功能性房企，即賣房本質上就是為了填補地鐵運營需要的資金或產生的虧損。
根據廣州地鐵官網顯示，其将自己定位為 "TOD 軌道交通都市美好生活運營商 "，開發模式為 " 軌道 + 產業 + 生活 "，用物業開發價值為地鐵建設籌資，反哺地鐵運營。
廣州首條地鐵線 1 号線全線開通于 1999 年 6 月，貫穿彼時的新興區網域芳村、老城區荔灣、越秀、東山和天河，算得上 " 軌道 + 產業 + 生活 " 項目概念的，當屬現在黃沙領展購物廣場、恒寶廣場等。
當下的 TOD 模式，則參考、借鑑于香港地鐵 " 軌道 + 物業 " 發展模式。讓廣州地鐵全面走上 TOD 發展模式的契機，主要有兩點：
一是 2017 年初，廣州市發改委發布了有關 TOD 綜合開發的意見稿，推進土地儲備，實施綜合開發，形成城市功能區等；二是深圳地鐵早在 2004 年底聯合香港地鐵，開始探索 " 地鐵建設 + 沿線物業 " 開發模式，反哺地鐵運營，并于 2016 年通過收購方式控股萬科，全力加碼這條賽道。
2017 年，廣州地鐵開始走上了深圳地鐵的發展路線，一邊 " 瘋狂 " 買地——開局就以總價 195.4 億元拿下番禺漢溪長隆地塊和官湖車輛段上蓋地塊，在 2022 年 5 月 TOD 項目達到 15 個。截至目前，廣州地鐵地產累計開發超過了 20 個項目，儲備待開發項目 70 餘個。
另一邊，廣州地鐵本身缺乏地產開發經驗，且需要投入不小的資金。因此，它開始與本土國資房企越秀地產密切往來，在不少項目上進行合作開發，并在 2019 年 2 月以認購 30.81 億股份的方式成為越秀地產二股東。
有意思的是，越秀地產與廣州地鐵地產開發平台存在同業競争、緊密合作的雙重關系。同時，除了越秀地產之外，廣州地鐵地產合作方還包括珠實集團、新世界中國、科學城集團等。
激進擴張之後，加上現在房地產行情弱復蘇，廣州地鐵資金流動性也有緊張的趨勢。今年 6 月末，其有息負債規模為 2450.6 億元，其中短期債務為 379.5 億元，貨币現金為 229.9 億元，現金短債比僅為 0.6；淨借貸比率則為 74.6%。
同時，廣州地鐵持有商品房庫存規模為 486 億元，較今年年初僅減少 3 億元左右。所以，不降價賣房，廣州地鐵商品房滞銷将更加嚴重。
但靠着軌道開發低成本拿地、國資背景借貸的雙重優勢，即使降價，也不妨礙廣州地鐵賺得盆滿缽滿，還悄悄登上了廣州房企銷售規模季軍的寶座。
