今天小編分享的财經經驗：一财社論：推進老舊小區改造不亞于一場變革，歡迎閲讀。
城市老舊小區改造正成為城市更新的重要抓手。
9 日舉行的十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，将下功夫實施一批 " 惠民生、促發展、防風險 " 的更新項目，其中，2000 年以前建成的城市老舊小區都要納入改造範圍，因地制宜實施改造。
2020 年 7 月國務院政策例行吹風會上，住建部曾披露，從調查摸底的情況來看，全國 2000 年底以前建成的老舊小區大概是 22 萬個，涉及的居民近 3900 萬户。
國務院辦公廳曾在 2020 年 7 月發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明确到 " 十四五 " 期末，結合各地實際，力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。此次将改造範圍擴大，既凸顯出老舊小區改造任務的緊迫性，又反映出問題的復雜性。
我國從 1998 年實施住房商品化改革，2000 年以前建成的老舊小區，以公家宿舍和房改房為主，建築标準較低，基礎設施老化嚴重，市政基礎配套設施不完善，安全隐患越來越突出。随着住房的耐用消費品化，老舊小區改造關系到整個房地產市場的健康發展，關系到每一個人的安居。因此，需要為住房探索搭建一個全生命周期的防護保障體系。
當然，老舊小區改造，夾雜着更多歷史問題和歷史局限性。如很多老舊小區住房曾是部門產權，在建設期間沒有設立房屋維修基金，日常維護和管理主要列入部門的年度開支。作為房改房在市場交易後，這些房子的維修維護就成為了一個歷史遺留問題。
老舊小區改造所面臨的難題還表現在，復雜的產權結構。不論是房改房，還是 1998 年房改後的商品房，都屬于典型的公寓式住宅，存在大量的小區共有物業、公攤面積，產權結構的復雜導致各方責權利關系復雜，不同樓層業主訴求不盡相同。
當前要真正有效推進老舊小區改造工作，必須要明晰各方責權利關系，解決錢來自何方，用往何處，怎麼用等問題。具體而言，對于部門宿舍和家屬樓等房改房問題，當前必須明晰房屋維修基金的出資責任問題。
這需要出台房屋折舊制度和房屋養老制度等，基于房屋折舊制度和折舊率等，要求相關政府通過廣義财政承擔起相應的出資責任，比如拿出部分土地出讓金收入作為老舊小區房屋維護基金的初始出資，用于 2000 年前的老舊小區改造和護養；同時，可明确要求有商業物業的老舊小區，将商業物業每年租賃費的相應比例拿出來作為房屋維修基金；此外，搭建房屋折舊制度，明确業主基于折舊率等每年繳納一定的費用進房屋維修基金。
這将有助于在充分考慮歷史成因下，為老舊小區的維修護養乃至善後提供持續的資源供給，同時真正基于耐用消費品對城市住房進行有效管理和治理，有效落實住房的居住屬性，讓住房真正回歸其消費屬性，并進而促進房市的有效定價和健康交易。
正所謂產權清晰，才能責權明晰。這也要求有效做實小區治理體系，強化業主委員會的自治體系，真正在體制機制上理順各方責權利關系，厘清居委會、業主委員會、物業公司、業主等間的法律關系，通過契約和法律降低小區治理的公地問題，基于各方權責使房屋的所有權、使用權、收益權和受益權等有效确權确責。這将有助于消除小區治理和房屋全生命周期管理的外部性，真正确立完全的業主負責制等。
一輪頃刻上天衢，逐退群星與殘月。老舊小區是中國房市健康發展的一面鏡子，需各方真正面對老舊小區内含的各種真問題，理順各方責權利關系，利用現代治理體系和契約精神，為老舊小區補上全生命周期管理機制，改進房市的各類體制機制，讓住房真正回歸居住屬性，引入房屋折舊制度等，真正用行動來踐行 " 房子是用來住的、不是用來炒的 "，這才是老舊小區治理的最有力保障。
( 本文來自第一财經 )
