今天小編分享的财經經驗：張亞東開年“開戰”！綠城時隔3年再發美元債，1月至今拿地超65億元，歡迎閲讀。
本文來源：時代财經 作者：梁争譽
内資房企美元債發行 " 破冰 "，但代價不菲。
2 月 18 日晚間，綠城中國（03900.HK）公告宣布，公司計劃增發本金總額 1.5 億美元的優先票據，年利率 8.45%。該票據将與 2 月 13 日公布的本金總額為 3.5 億美元的原始票據，構成同一系列票據，增發後，本金總額升至 5 億美元，均将于 2028 年到期。
公告稱，所得款項用作為現有債項的再融資，包括但不限于為同時進行的購買要約提供資金。
這是綠城中國時隔三年再度發行美元債，也是内資房企自 2023 年以來的美元債首次發行。綠城中國為此付出了不菲代價，這筆票據票息率 8.45%。可供對比的是，2024 年，越秀地產、五礦在境外發行的債券票息區間介于 4%-4.6% 之間。
業内認為，綠城中國 " 破冰 "，主要基于其大股東的央企背景以及公司基本面穩健，暫未預示境外融資視窗向内資房企重新打開。
國際評級機構标普認為，包括綠城中國在内的國内房地產開發商的經營環境仍然充滿挑戰，" 這緣于它們在全國房地產市場規模不斷縮小的情況下争奪市場份額。"
圖源：圖蟲創意
高息美元債吸引超 15 億美元認購
綠城中國借到一筆 " 貴 " 錢。
可以對比的是，2024 年上半年，綠城中國的總借貸加權平均利息成本為 4.0%，不及此次發行美元債 8.45% 年利率的一半。
縱向對比，綠城中國 2020 年 7 月發行的一只五年期 3 億美元高級債，票息率 5.65%，是綠城中國中長年期美元高級債發行的歷史最低水平。橫向對比，克而瑞監測數據顯示，由于境外債仍處于冰封狀态導致統計基數較小，2024 年房企境外債券融資成本為 4.18%，2020 年至 2023 年的利率分别為 7.46%、5.99%、6.61%、8.04%。
較高的收益率對投資者具有相當的吸引力。
德意志銀行、匯豐、國泰君安國際、摩根大通、東吳證券（香港）、瑞銀是綠城中國 5 億美元優先票據的初步買方。據久期财經在 2 月 14 日公布的 3.5 億美元原始票據認購情況，105 個賬户最終認購逾 15 億美元，97% 的投資者來自亞洲，投資者類型覆蓋資產管理公司、基金管理公司、銀行、企業等。
雖然債券得到資本市場歡迎，綠城中國的信貸風險亦頗受關注。2 月 13 日，穆迪授予綠城中國拟發行高級票據 "B1" 評級、展望 " 負面 "。2024 年 4 月，标普确認綠城中國的長期發行人評級為 "BB-"、展望從 " 正面 " 調整為 " 穩定 "。兩大國際評級機構下調綠城中國評級，顯示出資本市場對其潛在風險的關注。
不過，穆迪方面人士表示，鑑于這次發行所得款項主要用于債務再融資，将會增強綠城中國流動性狀況，不會對其财務產生重大影響。
綠城中國計劃将本次募集資金用于對現有債務的再融資，也可能利用本次募集的現金為同時進行的購買要約提供資金，即回購其将于今年 4 月、7 月到期的兩筆美元債券，存續金額合計約 7.41 億美元。
" 綠城中國拟發行美元債券或可提升流動性并為新投資提供空間，支撐該公司聚焦一二線城市高質量樓盤的經營戰略，助力其銷售業績優于同行，" 标普表示。
民營房企發債回暖
頂着規模的目标，綠城中國頻繁發債。
根據 2024 年中期報告，報告期内，綠城中國累計發行境内債券 51.34 億元，包括三年期中期票據 40 億元和一年期供應鏈 ABN11.34 億元。境外債務方面，完成境外融資置換 8.17 億美元，其中還包括通過提取境外人民币貸款等值 5.6 億美元來提前置換境外美元貸款，并提前完成 2025 年到期的 3 億美元境外債務的置換。
2025 年，綠城中國的境外償債動作仍将繼續，年内，公司還有兩筆到期的美元債，分别将于 4 月和 7 月到期。或許相比通過提取境外人民币貸款等值來置換美元債，發新債會是一個更劃算的選擇，但也加劇了未來幾年的境外債償還壓力。
境内債方面，今年 1 月，綠城中國成功發行 10 億元三年期中期票據，票面利率 4.25%，融資成本繼續保持低位。
借助融資擴大規模，是房企多年來經營的底層邏輯。自綠城中國董事會主席張亞東掌舵以來，其也毫不掩飾對規模的追逐。
2024 年，綠城中國實現銷售金額約 2768 億元（含代建項目），銷售規模跻身全國第三，排名相較 2023 年上升兩位。與此同時，過去一年，綠城也橫掃全國土地市場，拿下多宗 " 地王 "，據中指研究院測算，2024 年，綠城中國拿地金額為 529 億元，位列所有房企第四位。
在今年 1 月召開的經營計劃工作會議上，張亞東發聲，強調以 " 開局就開戰、起步就起跑、衝鋒就衝刺 " 的姿态開啓 2025 年。
新年伊始，綠城中國銷投搶跑。1 月，累計實現合同銷售金額約 113 億元；在杭州、南京等地新增 5 宗土地，新增計容建築面積 55 萬平方米，權益拿地金額約 48 億元，拿地強度高達 42.5%。2 月 19 日，綠城中國競得蘇州節後首宗出讓宅地，競價 122 輪，地價 14.29 億元，溢價率 21.6%。此前一天（2 月 18 日），其剛以總價 3.19 億元競得嘉興海寧一宗宅地，成交樓面價 10109 元 / 平方米，溢價率 34.15%。
背靠大股東的央企背景，綠城中國得以順利發出美元債，同時也釋放了房地產行業積極的融資信号，行業優等生們有望叩開境外融資大門。
根據中指研究院監測，今年 1 月房企債券融資總額為 509.8 億元。其中，房地產行業信用債融資 261.6 億元，占比 51.3%；ABS 融資 248.2 億元，占比 48.7%。
" 民營房企發債規模顯著增加。" 中指研究院的報告顯示，1 月共有 4 家民營和混合所有制房企完成信用債發行，分别為綠城中國、濱江集團、美的置業、新希望地產，發行總金額 39 億元。
整體來看，今年房企仍面臨不小的償債壓力。根據克而瑞統計數據，2025 年房企債務到期規模達 5257 億元，第三季度是償債高峰，到期規模約 1574 億元。
" 嚴控增量、優化存量仍然會是 2025 年的一個工作重點，預期 2025 年中央和地方仍将會從以下兩方面發力，一方面是繼續落地實施收儲存量商品房用作保障性住房，另一方面則充分用好地方專項債和央行專項再貸款收回收購企業閒置存量土地，短期減少無效新增商品房供應穩定庫存預期。" 克而瑞表示。
