今天小編分享的财經經驗：壓力給到了公積金，歡迎閲讀。
本文來自微信公眾号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁雲風，題圖來自：AI 生成
文章摘要
公積金利率滞後調整，喪失優勢，亟需改革。
• 商貸利率低于公積金，吸引力更大
• 公積金提取比例低，餘額大
• 公積金改革迫在眉睫，需靈活調整利率
一
一夕之間，曾經被買房人視為福利的公積金政策成了房貸利率下調的阻力。
10 月 25 日，各大銀行調整存量住房貸款政策正式執行到位，很多人的房貸利率從 4 個多點一下降到了 3.9%，甚至是 3.3%，切切實實地感受到了國家對于支持房地產復蘇的決心。小紅書、微博裏面大家都在曬截圖，可以看出降利率确實是民心所向。
與此同時，随着最新貸款市場報價利率（LPR）的進一步下行調整，新籤約的購房利率不斷下探。
10 月 21 日，央行公布新一期貸款市場報價利率（LPR），其中，1 年期 LPR 報 3.1%，上次為 3.35%；5 年期以上品種報 3.6%，上次為 3.85%。兩個品種均較上月下降 25 個基點。這已是年内第三次下調 5 年期以上 LPR，累計下調了 60 個基點，目前的最新房貸利率已經降低到了平均 3.2% 的水平。
據第一财經報道，不完全統計顯示，目前除北京、上海、深圳以及少部分二線城市外，很多城市的首套房貸利率步入 "2 字頭 "，" 破 3 進 2" 成為普遍現象。
其中，廣州的貸款利率下調的步子走得最快。在最新的 LPR 下調之前，廣州有些銀行就已經推出了 2.85% 左右的貸款，若按照 LPR 下行 25 個基點的測算，商貸利率可能降至 2.6%。
據廣州 · 日報 10 月 23 日的調查，廣州房貸利率整體下調，目前首套房貸主流利率為 2.85%～2.9%。具體看，四大行為 2.9%，資質優質或能申請到 2.85%。中小銀行相對較低，如民生銀行 2.8%，資質好特殊申請能到 2.75%；招行為 2.65%；華潤銀行為 2.74%。
而根據今年 5 月央行的通知，自 5 月 18 日起，5 年以上首套個人住房公積金貸款利率為 2.85%。
也就是説，目前在廣州商貸已經和公積金貸款利率倒挂了。
問題來了，當前廣州的商貸優惠力度已經比公積金更具吸引力了，公積金又該如何應對？
據《南方 · 都市報》報道，廣州多家銀行接到要求稱，房貸商貸利率不得低于公積金貸款利率。
指導意見要求利率逆勢上漲？一時輿論譁然。
二
低成本，低利率原本是公積金的核心優勢，當與商貸持平時，競争優勢則大大被削弱。現在壓力給到了公積金。
公積金政策是我國住房保障體系中重要的一環。
今年 5 月 31 日，住房城鄉建設部、财政部、中國人民銀行聯合發布的《全國住房公積金 2023 年年度報告》顯示，2023 年全國住房公積金繳存額 34697.69 億元，發放個人住房貸款 14713.06 億元。截至 2023 年末，住房公積金累計繳存總額 291623.52 億元，繳存餘額 100589.80 億元，分别比上年末增長 13.50%、8.80%。
但在公積金的提取方面，2023 年，住房公積金提取人數 7620.10 萬人，占實繳職工人數的 43.66%；提取額 26562.71 億元，提取率 76.55%。
從上面數字我們提取三個信息點，一是公積金提取比例低，二是公積金餘額大，三是公積金繳存比例越來越高。
但看不到的信息才是公積金制度改革勢在必行的原因。
比如，公積金利率的調整視窗并不與 LPR 挂鈎，上一次調整還是今年 5 月份，而 LPR 每個月都有報價，今年已經有了三次利率下調，能夠随着市場行情靈活變動。
這一點很重要，因為如果利率僵化，沒有變動機制的話，就會出現廣州當前的困局，公積金利率的調整跟不上商貸利率，對于首次購房者而言，選擇商業貸款反而比公積金貸款更加經濟實惠，直接影響公積金的吸引力，導致公積金存在底層邏輯發生動搖。
如果長期這樣倒挂，最後的結果就是公積金的繳存将越來越少，公積金的資金池可能會面臨流動性風險，影響其存續。
事實上，公積金的問題早就被 " 讨伐 "。地產自媒體 " 德科未來城市 " 曾歷數公積金的 " 七宗罪 "，其中就包括：
一是杯水車薪，對于昂貴的房價來説，微薄的公積金房貸額度可謂杯水車薪。
二是普惠性極低，以 2023 年計，公積金的年貸款率僅僅只有 1.64%（個人住房貸款 286.09 萬筆 ÷ 實繳職工 17454.68 萬人 ×%=1.64%），意味着需要經過 53 年，才能輪一遍，讓所有繳存人都能獲得公積金房貸，也就是説大部分人是交了公積金給少數人在用的。
三是" 孤島現象 " 嚴重，全國的公積金由分布在各個地級市、縣的公積金中心自行管理，彼此不通，資金無法統一運營，這就導致資金的使用效率極低，也出現了部分地區公積金被住建部門挪用的現象。
2009 年，北京礦務局房管處原處長兼北京住房資金管理中心礦務局分中心原主任範子林先後從房管處和分中心挪用 400 萬公款炒股，被門頭溝法院一審判處有期徒刑 16 年。
四是經常性缺錢，因為公積金來源單一，又不像社保基金那樣開展投資理财，所以經常是樓市一火爆公積金就缺錢，真正需要用的時候反而額度小，甚至入不敷出。
五是淪為樓市 " 調控 " 工具，偏離了公積金作為住房保障的配套制度的初衷。
六是公積金是一種強制繳納的制度，客觀是加重企業的負擔，對于沒有買房需求或者是交了公積金沒有使用資格的人來説也是一種負擔。
這裏就不得不説公積金奇葩的使用規定，很多地方（尤其是一線城市）對資格、額度、繳存時間甚至户籍制度等苛刻的要求，導致公積金的使用效率極低。
七是改革惰性。公積金制度是從新加坡學過來的舶來品，與預售制、公攤面積等一樣，拿過來後就變樣，相關管理部門缺乏改革的動力，讓一項好制度逐漸失去了優越性。
當然，我們不斷陳述公積金制度的問題，并不是要否定其作用。首先制度設定的初衷是好的，制度在執行過程中也确實讓很多人享受到了實惠。
當前的問題是，公積金制度已經到了需要下大決心改革的時候。
三
改革是 7 月份召開的二十屆三中全會的主題，由此可見中央對改革的重視與決心。" 改革沒有禁區，也不應該有緩衝區 " ——這句話用在今天讨論的公積金制度上同樣适用。
最急迫的，當然是結合當前中央樓市政策、利率政策，加快公積金貸款利率的調整，以适應當前樓市低利率的現實。
公積金的管理部門是各地的住建部門，使其獨立于金融和财政管理部門之外，再加上其地網域 " 孤島 " 形成的屬地管理特性，已經不适宜當前的金融管理和樓市調控需求了。
從當前國内利率走勢來看，存貸雙低是必然，因此，公積金利率跟随市場走勢調整是大勢所趨。如果公積金利率不調整，這就使得這一制度的保障兜底功能喪失，市場必然抛棄公積金。
從更長的視野看，公積金體制改革也将是大勢所趨，如打通公積金孤島，像社保、醫保一樣成立國家層面的公積金管理中心，建立從中央到地方的垂直管理體制；又比如将結餘公積金入市，增加其投資能力，讓公積金能夠通過投資良性循環；再比如徹底将公積金職能金融化，直接成立中央層面的住房銀行，真正為低收入家庭提供一個相對低成本的融資渠道。
所有不符合市場發展大勢的，不利于經濟社會發展的，損害人民利益的制度都值得在這一輪周期調整中推倒重新來一遍。
