今天小編分享的财經經驗：深圳放松“限外令”，港澳居民可直接買商辦物業，中介：有人連夜冒雨買樓，歡迎閲讀。
本文來源：時代财經 作者：劉新歌
深圳執行了 16 年的 " 限外令 " 或迎來調整。
圖片來源：圖蟲創意
據中國房地產報 9 月 7 日報道，深圳非住宅類的商業辦公物業、商務公寓等對港澳居民放開。深圳市住房公積金管理中心相關人士表示，相關政策調整是否對外發布尚未明确，但近期港澳居民購買深圳市商用物業可以網籤。
深圳多位房產中介則對時代财經确認上述消息屬實，" 對港澳人士取消限購了，港澳人士可以以個人名義購買商辦類物業，無須注冊公司，而且不限套數、随便買。" 在部分區網域，尤其是靠近羅湖口岸的區網域，政策效應似乎已經顯現。深圳羅湖區一位房產中介對時代财經稱，這兩天很多香香港觀光客户來咨詢仁恒置業旗下的仁恒深之源（項目備案名為仁恒世紀大廈）。"9 月 7 日晚上，雖然大雨，還有一個客户來購買了一套 200 多平方米的大平層公寓。"
在此之前，深圳商辦產品的銷售受 " 限外令 " 影響，港澳台地區居民和華僑及境外個人不能購買用于辦公所需的商品房。
本世紀初，随着房地產市場的興起，大量境外購房者進入，" 境外購房團 " 頻頻出現。2006 年 7 月 11 日，原建設部、商務部等六部門頒布了《關于規範房地產市場外資準入和管理的意見》（建住房〔2006〕171 号），嚴格限制境外機構和個人在境内購房。
作為樓市最熱的城市之一，深圳也是較早實行 " 限外令 " 的城市之一。2007 年 7 月，深圳國土資源和房產管理局發布的《關于規範境外機構和境外個人購買商品房的通知》（以下簡稱 "《通知》"）規定，境外機構（經批準從事經營房地產業的企業除外）只能購買用于辦公所需的商品房（辦公類），港澳台地區居民和華僑、在境内工作、學習超過一年的境外個人只能購買一套用于自住的商品房（住宅類）。
" 限外令 " 效果明顯。深圳中原地產董事總經理鄭叔倫曾表示，" 限外令 " 後，深圳商辦市場自 2011 年以來一直較為低迷，缺乏香香港觀光客户投資是最重要的一個因素。" 香香港觀光客户在深圳商辦市場一直扮演着重要角色。‘限外令’之前，在中原工商鋪（特别是商鋪部）成交比例中，香香港觀光客户一度超過 50%。"
鄭叔倫因此認為，一旦 " 限外令 " 取消，香香港觀光客户無需注冊公司，即可以個人名義在深圳購買公寓、寫字樓、商鋪等商辦物業，屆時香香港觀光客户将大量湧入，深圳商辦地產将迎來春天。
在多位業内人士看來，深圳向港澳人士放松商辦物業的購買限制，是大灣區融合發展中的必然趨勢。美聯物業全國研究中心總監何倩茹對時代财經稱，在大灣區整體發展的引領之下，各個城市融匯發展、打破進入壁壘是必然的事。這次政策調整，也是為了讓港澳人士擁有同等的購買權利。
國家高端智庫 CDI 研究員宋丁則認為，過去這些年來，深圳的寫字樓、商鋪等工商物業發展很快，因此積累了大量產品。但由于市場原因，商辦類產品去化較慢、空置率較高，這給引進港澳人士購買留出了供給空間。
而深圳商辦市場也亟需政策春風。戴德梁行數據顯示，2023 年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來持續高供應，導致全市整體空置率上行，年中深圳甲級寫字樓市場錄得 24.5% 的空置率，半年上升 1.6 個百分點。同時，甲級寫字樓平均租金差不多回到 2013 年的水平。
不過，商務公寓近年供應量有所下滑。為打擊炒房行為，深圳于 2020 年停止了商務公寓新增的審批，鼓勵已批商務公寓項目轉為可售型人才房，同時減少商業用地比例、增加居住及配套用地比例。
但樓市銷售不振，商辦產品去化尤其困難。深圳中原研究中心數據顯示，今年 7 月單月，商務公寓網籤 175 套，環比下降 57.4%；商辦及其它網籤 297 套，環比下降 61.0%。
一些商辦類項目不得不大幅降價。今年 8 月，仁恒深之源推出 " 備案價打 5 折 " 的促銷，稱 " 原價 9.8 萬元 / 平方米，現價僅需 3.89 萬元 / 平方米 "。上述羅湖區房產中介對時代财經稱，目前項目均價約 4 萬元 / 平方米，帶裝修，裝修标準為 8000 元 / 平方米。
據經濟觀察報報道，仁恒深之源已經開盤兩年，去年價格在 6 萬元 / 平方米左右。這次政策給該項目帶來去化的機會。" 項目離關口（指羅湖口岸）近。對剛出的這個政策，如果有購買意向，開發商可以先為客户鎖定房号。若後續網籤不了，定金會退還。"
也有業内人士對政策效應持觀望态度。何倩茹認為，政策放松對商業市場會帶來一定的正面影響，最直接的是會帶動成交量的上升，但由于深圳商用物業庫存量偏高，政策對價格的帶動應該沒那麼快顯現出來。
深圳房產中介吳鵬（化名）對時代财經稱，" 因為出了政策利好，市場的确會比之前好一些，但如果是投資，想短期内賺錢，比較難，還是要長期持有。" 他建議優先考慮 " 真公寓 "，即可以申請學位、帶陽台、通燃氣、民用水電标準的公寓產品。
