今天小編分享的财經經驗：越來越多城市開始以舊換新了，歡迎閲讀。
十幾年前的家電下鄉活動裏我在老家的電冰箱就被以舊換新了
老冰箱折點價格然後補上新舊冰箱的差價，就可以把全新冰箱搬回家
十幾年後的今天我再次聽到以舊換新
沒想到這次是房子
冰箱電視機不滿意還可以将就着用
但房子是拿房子換的，舊房子怎麼處理、舊房子算多少錢、新房子有的選麼
同一個邏輯但标的放幾百倍這件事就不簡單了
但就偏偏這麼不簡單的事現在如火如荼的發生着
01
已經有40 多個城市開啓以舊換新
這個數字是怎麼變化的呢
大概去年這個時候青島住建廳點贊了一種二手房買賣模式叫優鮮賣
就是賣房人跟開發商和貝殼籤個三方協定，先在開發商那裏鎖定自己想要的房源，再通過貝殼優先賣自己的房子
© 青島鏈家人
從案例來看效果不錯，青島鏈家的人説有些挂牌 1 年多的房子現在 8 天就賣掉了
青島住建廳建議全省全行業推行，很快淄博就開始了以舊換新
説實話到淄博為止作為旁觀者的我總覺得這至多就是各地的賣房噱頭
但當我去年 10 月再關注就已經有至少 10 個城市在跟進以舊換新
到 11 月底再去看隊伍已經壯大到 16 個以上
到今年 3 月這個數字升到 30+
房屋得以舊換新随着加入城市的變多而變得真正的如火如荼
截至 4 月 23 日全國以舊換新的城市已經來到 40+
40 多個城市已然将以舊換新的城市扛到了可以稱之為規模的階段
而且從去年 9 月淄博成為第一個被安利以舊換新城市開始，全國以舊換新的城市從 2 個到 40 個，前後時間大概就半年
誰能想到原本以為是噱頭的房產操作可以蔓延的如此迅速
蔓延的還很有些特點，你會發現這些城市大概分兩種類型
第一種是東部地區的三四線城市，比如日照、海寧、揚州等
第二種是中西部地區的省會城市，比如鄭州、長沙、成都等
這兩條線正在今天的中國城市群之間不斷傳導
可以預見以舊換新的城市數量也不會停留在 40+
趨勢就這樣在我們眼前出現
02
以舊換新的方式也迭代了三版
幾乎所有人聽到以舊換新都以為拿出舊房子然後補差價去買新房
這确實是以舊換新的原始邏輯，但放在房子身上不會這麼簡單
一開始我們看到的青島和淄博的以舊換新的模式應該算是以舊換新初始版本
因為大多數家庭置換節奏裏被卡殼的是如何賣掉手裏的二手房
于是這階段的以舊換新就是引入第三方中介
如果客户有看中的新房，那麼就找到對應的中介去籤三方協定
如果中介順利賣掉二手房，那我就拿賣房款去購置新房
如果中介沒有賣掉二手房，開發商也能退我定金
你會發現原來在新房面前不敢下的決定被兜底了
無論你的二手房能不能賣的掉都不會有損失
所以政策剛推出來的時候，會得到很多咨詢量，個别城市也有過成交
但整體而言政策還屬于和大眾熟悉階段，淄博的以舊換新政策剛出台的時候
這裏的中介接受媒體采訪的時候也説咨詢量多了很多，但後續跟進的有限
很快以舊換新就迎來了 2.0
沒有颠覆原始的以舊換新邏輯，而是在一些節點有加碼
比如浙江麗水在以舊換新基礎上加上税費優惠
以舊換新目前為止已經迭代到 3.0
原本還需要中介介入來吸引接盤二手的客户
現在是國資下場直接購買意向購房人的二手房，然後意向購房人拿着房子去購買該國資的產品，也有的城市是不限定是否為國資的產品
總之兜底更加嚴絲合縫
這裏就涉及三個關鍵問題
收房有标準麼，是不是什麼老房子都可以以舊換新
以鄭州為例他給出的方案是屋齡不超過 15 年、面積不超過 120 平的房子
其二以什麼價格收，這件事誰説了算
關于這部分我專門聯系了鄭州當地的鏈家小夥伴，目前來看收購的價格具體定價标準還不知道，但其中有個标準是逃不掉的，就是貝殼上套成交價
第三，收回來的老房子該怎麼處置
雖然是國資兜底，但也需要問過程要效益才能讓這件事真的跑通
鄭州處理的挺妙，用收回來的老房子去做保租房
今年鄭州以舊換新目标是 10000 套，這裏面 5000 套由鄭州城發集團收購
而城發集團收多少房子的前提是根據主城區保障性租賃住房需求和缺口來制定
我查了下鄭州市十四五期間計劃籌集保租房不少于 20 萬套
這 20 萬套原本來源于集體經營性用地、產業園區配套用地等等的
現在這其中至少 1/20 房源來自鄭州二手房市場
保租房任務和以舊換新任務成了鄭州樓市的消消樂，遇見然後一起消失
這招按需定產還挺妙
倒不是説鄭州的方法有多屌，而是他至少打通了一個以舊換新的閉環
其他城市像太倉也是國資進場，收購房屋之後，購房者可以去國資樓盤選購新房
還有浙江海寧這種也是國資進場，不過是以總購房款 2% 的财政補貼形式鼓勵國資進場
總之大家都在試圖找到适合自家城市的以舊換新的方法
03
為什麼越來越多城市開始以舊換新
這個問題需要從兩方面深入回答
首先是買房人這邊
不管是怎樣的以舊換新模式你都會看到一些共性
比如老房子不論賣不賣的掉，你都沒有風險
比如老房子賣掉或者被國資收購掉，你都有了可以置換的資本
置換鏈條上的兩個痛點都在以舊換新裏得到疏解
這是以舊換新的程式勝利，打通了置換鏈條上的兩大難點
不過更深層面看是：其實我們有需求
我就以自己熟悉的上海二手市場為例
今天上海二手成交市占裏40%二手成交都在 300 萬以下
這些房子集中分布在 30 平以下、30-50 平、50-70 平，且平均屋齡在 20 年左右
這些人為什麼不換稍微大一點、新一點的房子，是不想麼
當然不是，是換不動 + 不敢換
所以當有些人站起來質疑説需求沒有的時候，這點其實是站不住的
我們關于房子有着不斷不斷的改善需求
這是今天以舊換新能成立的根本條件
與此同時越來越多城市在推行以舊換新離不開城市的積極動作
站在城市的角度讓每個人擁有更好的居住環境是職責所在
同時另一方面也有一個客觀情況
就是各城市新房庫存
今年 1 季度一二三線城市新房銷售面積同比去年都有不同程度下滑
© 諸葛數據研究中心
銷售面積下滑、庫存走高、價格也開始有反應
我電話了鄭州本地鏈家中介小夥伴
他跟我説這個 4 月的二手價格同比去年同時期下滑了 20-27%，哪怕是今年 1 月到現在，價格也下滑了 10% 以上
這不是他的體感，而是鄭東新區大區開會總結的确切數字
鄭東新區是鄭州二手市場 TOP2 板塊，而鄭州新房 / 二手市場成交大概是 0.8:1
我又電話了浙江麗水 21 世紀不動產中介
對方告訴我今年以來二手價格大概下滑了 10% 左右
現在打開浙江麗水安居客二手房頁面，一套挂牌均價 1.8 萬每平的二手房，最後成交價大概在 1.4 萬每平左右
這樣的市場需要重新蓄積大量的需求
而以舊換新的本質就是釋放需求
于是越來越多城市願意加入以舊換新也是很自然的事
04
很多時候對于新生事務能提出新的解題思路就已經赢過太多只會焦慮的群體
這兩年的樓市的一些特征已經逐漸明顯，庫存走高、去化周期延長
這兩個特征無論是新房還是二手都是如此
但影響更大的還是一手市場，新房去化變難直接影響置換鏈條的順利跑通，同時也直接影響各城市土拍市場
這時候你再看以舊換新，這應該算是城市和個體雙赢的一次選擇
盤活一二手市場形成正向循環
同時我們也能有一個更好的生活環境
很多時候想都是問題，也許去到市場實地就會有解決辦法
以舊換新不就走出這樣一步麼
以上為正文，來自巧克麗麗
這是真叫盧俊公眾号的第5217篇原創文章
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