今天小編分享的财經經驗：地產尋底，歡迎閲讀。
本文來自微信公眾号：讀數一幟，作者：張建鋒、王穎，編輯：楊秀紅，題圖來自：AI 生成
防風險、保民生的基調下，2024 年以來房地產行業持續低迷，但下探的過程中亦出現些許曙光。
一方面，上市房企業績、各地房價、房企股價均出現罕見下跌，疊加房企資金鏈持續緊張，令當前的房地產形勢難言樂觀。其中，國内二手房房價已跌到 2018 年甚至更早之前，多數上市房企的股價和業績跌回到十年前。另一方面，雖然房企銷售數據持續下滑，但随着中央和各地政府救市政策出台，部分月份房企銷售數據出現脈衝式回暖，這又給市場帶來希望。
如何用一句話概括當前復雜的房地產形勢？在任澤平團隊看來，當前房地產政策環境已接近 2014 年最寬松階段，但形勢嚴峻性為 1998 年房改以來之最。
時值 8 月末，上市房企 2024 年中報基本披露完畢，這為市場提供了一面可以管窺中國地產現狀的鏡子。
由于房價下行、資產減值等因素擾動，2024 年上半年上市房企業績較為低迷。據《财經》統計，今年上半年超四成 A 股上市房企虧損，超六成房企的歸母淨利潤已經跌到十年前（不包含 2014 年後上市公司）。上述錄得虧損的地產公司，不僅有萬科（000002.SZ，2202.HK）等地產龍頭公司，還包括部分國企、央企。
一位上市房地產開發公司人士對《财經》表示，預售屋從開始銷售到收入體現到上市房企業績層面，一般需要兩年左右時間，接近完工的預售屋該時間也在半年以上。2024 年上半年上市房企淨利潤數據多反映的是 2023 年甚至 2022 年的銷售情況，所以行業内公司财務數據在上半年都不太好看。
" 從表象來看，房地產市場仍處于調整期，市場持續處于低迷狀态，盡管政策面不斷優化，但樓市復蘇動能依舊不足，導致房企銷售業績普遍承壓。"58 安居客研究院院長張波告訴《财經》，" 從深層原因來看，則是需求不足所導致，宏觀經濟環境的變化和居民收入預期的調整影響了購房者的消費信心，使得購房需求持續萎縮。"
從房價表現來看，據方正證券統計，截至 2024 年 6 月，70 個大中城市新房、二手房房價較 2021 年中的高點分别回落 7.1%、13.2%。二手房價調整歷時三年，目前回到 2018 年前後。
國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心發布的數據顯示，2024 年上半年，房地產市場仍處于下行階段：房價普遍下跌，二手住房價格創 2005 年以來最大同比跌幅。
2024 年前五個月，中國新房銷售數據同比降幅超過 20%，這是繼 2022 年以來，該降幅再次回到兩位數。國家統計局數據顯示，2024 年 1 月～5 月，中國新建商品房銷售面積、銷售額同比分别下滑 20.3%、27.9%。但随後的 6 月、7 月該數據有所收窄。該變化在萬科等上市房企月度銷售數據上，亦有體現。今年 7 月，房地產開發景氣指數回升至 92.22，為 2024 年 2 月以來新高。
"6 月～7 月，公司的地產項目銷售情況确實有所好轉。" 一位河北房企高層人士告訴《财經》。
上述上市房企人士對《财經》表示，經過一段時間政策消化後，公司商辦物業銷售開始有所好轉，一些大宗交易客户已開始着手下單。
從股價水平來看，8 月 29 日，萬得（Wind）房地產行業指數（882011.WI）盤中下探至 1622.02 點新低，其上次低于 1700 點為 2014 年 3 月。自房地產行業踏入下行周期，地產板塊持續走低，A 股市場上，已難覓千億元市值房企。
在業績、房價、股價紛紛承壓之下，房企資金狀況頻出。2024 年以前，多只境内外房企債出現實質違約、展期、未按時兑付利息、觸發交叉違約等情況，涉及碧桂園（2007.HK）、萬通發展（600246.SH）等名企。
2024 年以來，房地產開發企業到位資金持續下滑。不過，該數據自一季度跌幅達到 26% 後，降幅逐漸收窄，有好轉迹象。與此同時，從上市房企的資產負債率來看，也較之前有所下降。
上述數據出現好轉迹象的背後，是 2024 年以來中央和地方政府在需求端和供給端頻頻出台的行業扶持政策。其中，需求端的政策包括限購政策基本退出、降低個人住房首付比例等，旨在提振購房需求；供給端的政策包括以保交樓為核心，推出收儲、退地、白名單等措施，以緩解房企資金壓力。
在房價下行與救市政策交織之下，房地產後市走勢如何？多位受訪人士認為，政策底、市場底、業績底不會同時出現，有一定的傳導時間，目前政策底已經出現，市場還在探底中，房企報表在未來一兩年依然會處于底部區網域。
多家機構預測，2024 年銷售數據降幅有望逐步收斂。同時，市場期待更多的政策落地，如持續降息、全面取消限購，構建多層次、多主體、多渠道的房地產融資體系等。
任澤平團隊認為，未來政府需要采取更大力度的救市措施。在傳統的 " 金九銀十 " 銷售旺季到來之際，一線城市應搶抓這一時間視窗，率先放開郊區和大户型限購，以提振人氣。
銷售脈衝式回暖
行業下行周期中，上半年房地產業績普遍低迷，多家公司業績創下上市以來新低，但随着扶持政策密集出台，行業出現脈衝式回暖，也讓市場看到了些許希望。
截至 2024 年 8 月 30 日，A 股 107 家上市房企披露中報，其中 46 家公司歸屬母公司淨利潤出現虧損，占比超過四成。這當中，多家房企首度虧損，包括萬科 A、金地集團（600383.SH）等。
其中，虧損最多的是萬科 A。作為地產行業龍頭，萬科 A 上半年虧損 98.52 億元（上年同期為盈利 98.7 億元），同比下滑 199.82%，這是公司上市以來的首次虧損。
同期，金地集團、華夏幸福（600340.SH）歸母淨利潤分别虧損 34 億元、48 億元，其中金地集團亦為上市以來首虧，進行債務重組的華夏幸福淨虧損額進一步擴大。
港股上市房企的處境與之類似。截至 8 月 30 日，有 93 家港股上市房企發布中報或業績預告，其中 50 家預計虧損，占比超五成。其中，世貿集團（0813.HK）淨虧損 226.68 億元，融創中國（1918.HK）淨虧損近 150 億元。
也有部分房企維持盈利或扭虧為盈。A 股有 61 家房企盈利，2024 年上半年的歸母淨利潤共計約 219 億元，其中保利發展（600048.SH）一家的歸母淨利潤就達到了 74.2 億元，招商蛇口（001979.SZ）等 10 家公司盈利均在 5 億元以上。其他房企多數處于微利狀态，有些僅盈利幾百萬元，遊走于盈虧線邊緣。
雖然實現盈利，但保利發展上半年淨利潤同比下滑仍近四成。中國武夷（000797.SZ）等九家房企通過出售資產、破產重整或單一項目結轉等實現扭虧為盈。
銷售業績下滑、此前的高價拿地、資產減值，正在持續吞噬房企的 " 錢袋子 "。
對于業績虧損，萬科 A 指出，上半年由于房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降、公司對部分項目計提了減值、部分非主業财務投資出現虧損、部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值，造成了業績的下滑。
" 房企虧損的主要原因還是受房地產大環境影響：一是銷量下行，從公開統計的數據來看，2024 年上半年 TOP100 房企銷售總額同比下降超 40%；二是房價不斷下行，導致存貨出現價值下跌，不少房企都從報表層面對部分項目計提減值準備，尤其是房價下跌幅度明顯的區網域，從謹慎性角度出發，計提的比例還會更高。" 張波告訴《财經》。
奶酪基金投資經理胡坤超對《财經》表示，" 地產公司的報表是滞後于銷售的，房屋竣工交樓，才能确認收入，因此結算周期滞後銷售周期兩年左右。目前的虧損，是前幾年高成本拿地、降價銷售帶來的結果。"
國家統計局數據顯示，2022 年中國商品房銷售面積、銷售金額分别下滑 24.3%、26.7%，2023 年上述數據分别下滑 8.5%、6.5%。
雖然上市房企 2024 年上半年業績不好，且同期地產行業銷售數據同比跌幅再回兩位數，但在今年 4 月扶持政策密集出台後，降幅有所收窄。
2024 年 1 月～5 月，中國新建商品房銷售面積同比下滑 20.3% 至 3.66 億平方米，新建商品房銷售額同比下滑 27.9% 至 3.57 萬億元。
上半年，上述數據分别下滑 19%、25%，比 1 月 -5 月收窄 1.3 個百分點、2.9 個百分點。1 月～7 月上述數據降幅進一步收窄至 18.6%、24.3%，這也意味着 6 月、7 月上述數據降幅在逐月縮小。
上述房地產銷售數據的脈衝式回暖，在部分上市房企身上也有所反映。
萬科 A 管理層 7 月表示，4 月以來萬科自身銷售額在逐月上升，目前幾個核心城市比如上海、深圳、杭州、廣州成交有企穩迹象，特别是一些改善型項目，銷售情況都不錯，這是非常好的信号。
2024 年上半年，保利發展籤約面積同比下滑超三成，籤約金額同比減少 26.81%。6 月公司籤約面積同比下滑 11.31%，但籤約金額同比增長 4.62%。公司籤約金額單月同比降幅自 3 月起連續四個月收窄，并于 6 月首次轉正。
任澤平團隊在 8 月 24 日發布報告稱，6 月 -7 月脈衝式回暖後，由于缺乏後續政策，8 月房地產銷量回落。"6 月新房和二手房成交量環比均有所提升，帶動上半年住房成交同比降幅收窄，但是由于缺乏後續政策，7 月、8 月以來房地產成交明顯有所回落。"
克而瑞研究中心數據顯示，8 月 1 日 -11 日，30 個重點城市新房成交面積中，一線、二線城市該數據環比下滑 17%，三四線城市環比下滑 14%。
因 2023 年以來，商品房銷售、房價持續低迷，這些因素将在後續一段時間反映在上市房企報表上，市場對房企未來業績仍不樂觀。
胡坤超告訴《财經》，行業過去兩年銷售金額下行，未來一兩年，房企報表層面依然處于底部區網域，當然具體到公司層面，情況會有所差異，需要結合銷售和拿地成本情況。" 對于地產投資，資本市場更關注的是銷售面積和銷售金額的企穩反彈。"
在上述上市房企人士看來，政策底、市場底、業績底不是同時出現，有一定的傳導時間，目前政策底已經出現，市場還在探底中。"2024 年～2025 年，上市房企的财務數據，不排除部分企業因為前兩年已大力度計提，基數已經很低，在數據上能體現為同比快速上升的表面現象，但金額絕對值大概率不會高。"
資金壓力現曙光
地產低迷之際，房地產資金壓力也在增加。不過，從最新數據來看，地產資金壓力已有所緩解。
新房銷售款項、融資，是房地產兩大主要資金來源。其中，信貸、債券、股權是房企融資的三個主要渠道。
從信貸情況來看，2024 年以來，雖然房地產開發企業到位資金持續下滑，但相關指标的降幅則在收窄。
國家統計局數據顯示，2024 年上半年，房地產開發企業到位資金 5.35 萬億元，同比下降 22.6%。2022 年 -2023 年，該數據分别下滑 25.9%、13.6%。
2024 年上半年，房地產開發企業到位資金中，國内貸款 8207 億元，下降 6.6%；利用外資 13 億元，下降 51.7%；自籌資金 1.89 萬億元，下降 9.1%；定金及預收款 1.6 萬億元，下降 34.1%；個人按揭貸款 7749 億元，下降 37.7%。
2023 年，房地產開發企業到位資金 12.75 萬億元，比上年下降 13.6%。其中，國内貸款 1.56 萬億元，下降 9.9%；利用外資 47 億元，下降 39.1%；自籌資金 4.2 萬億元，下降 19.1%；定金及預收款 4.32 萬億元，下降 11.9%；個人按揭貸款 2.15 萬億元，下降 9.1%。
從前述數據對比可看出，受 " 白名單 " 等政策利好影響，2024 年上半年，國内貸款和自籌資金降幅收窄、占比提升。另一方面，受銷售下滑影響，定金及預收款、個人按揭貸款降幅顯著擴大。
在銷售端低迷的情況下，債券融資亦成為緩解房企資金壓力的主要渠道。從債券融資結構上看，信用債仍為融資主力，2023 年信托融資鋭減，2024 年上半年海外債融資鋭減。
據中指研究院統計，2023 年，房地產行業共實現非銀類融資 7222.7 億元，同比下降 15.1%。其中，信用債同比下降 9.1%，信托同比下降 71%。2024 年上半年，房地產行業共實現債券融資 2791.6 億元，同比下降 26.9%，降幅同比有所擴大，各渠道融資額繼續下滑，其中，信用債同比下降 21.9%，海外債下降 54.8%，ABS（Asset-Backed Security，資產支持證券）下降 33.3%。
從發行主體來看，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，今年上半年，國央企發行占比超 90%，同比有所提升。" 融資環境趨緊的情況下，央企和國企的融資優勢更加明顯。" 張波稱。
從融資成本來看，受近期高成本的海外債融資規模下降、ABS 發行結構改變、整體利率下降等因素影響，行業資金成本明顯下降。
據中指研究院統計，2024 年上半年行業平均融資利率為 3.10%，同比下降 0.7 個百分點。其中信用債平均利率為 3.03%，同比下降 0.62 個百分點；海外債平均利率為 5.6%，同比下降 1.66 個百分點；ABS 平均利率為 3.09%，同比下降 0.66 個百分點。
股權融資方面，自 2022 年底證監會出台房企股權融資的 " 第三支箭 " 後，房企陸續開啓配股或定增融資，但多數進展較為緩慢，甚至有房企宣布終止定增。
具體來看，2024 年上半年，中交地產（000736.SZ）、陸家嘴（600663.SH）完成 A 股定增，募集資金淨額分别為 4.38 億元、17.97 億元。其中，中交地產募集資金腰斬，由原計劃的 24.8 億元下降至 4.38 億元。港股房企中，粵港灣控股（1396.HK）、中國上城（2330.HK）、北大資源（0618.HK）等内地在港上市房企完成增發配股，募資總額分别為 890 萬港元、9872 萬港元、3420 萬港元。
雖然資金壓力依然存在，但相關數據也有好轉迹象。
一方面，房地產開發企業到位資金降幅在收窄。2024 年一季度該數據同比下滑 26% 後，1 月 -7 月，該數據降幅已收窄至 21.3%，相對于一季度數據收窄 4.7 個百分點。
房地產開發企業到位資金中，相對于 2024 年一季度，1 月～7 月國内貸款、自籌資金同比降幅分别收窄 2.8 個百分點、5.9 個百分點。
貸款金額跌幅收窄的背後，是銀行給予了支持。
2024 年伊始，住房城鄉建設部、國家金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求各地提出可以給予融資支持的房地產項目名單。各地紛紛加快推進房地產項目 " 白名單 " 落實。8 月 21 日，國家金融監管總局領導表示，目前商業銀行已審批 " 白名單 " 項目 5392 個，審批通過的融資金額近 1.4 萬億元。
張波告訴《财經》，在 " 白名單 " 的推動下，今年上半年資金的注入對于民營企業也有充分的關注，同時融資額度也達到了一定高度，都對部分房企的保交付工作得到了有效的推動。
自籌資金降幅收窄，也顯示房地產籌資情況有所好轉。
另一方面，從财務指标來看，房企的債務壓力也有所緩解。Wind 數據顯示，A 股（中信）房地產板塊、港股申萬房地產板塊的資產負債率，分别從 2023 年 6 月末的 78%、81% 降至 2024 年 6 月末的 75.17%、65.72%；流動比率（流動資產對流動負債的比率，用來衡量企業流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用于償還負債的能力）則從 2023 年 6 月末的 1.37、1.28 升至 2024 年 6 月末的 1.45、1.29。
此外，2024 年 8 月，國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心發布的數據顯示，房企債券新增首次違約主體數量在減少。2024 年上半年，房企境内債出現實質違約、展期、未按時兑付利息、觸發交叉違約的數量為 47 只，涉及 21 家發行主體。其中，僅天建地產、迪馬實業兩家為新增首次違約主體，其餘房企均為 2024 年以前已違約主體。
同期，房企境外債出現實質違約、展期的數量為 19 只，涉及 21 家發行主體。其中，僅金輝控股（9993.HK）、華南城（1668.HK）為新增首次違約主體，其餘房企均為 2024 年以前已違約主體。
供需兩端政策托市
2024 年 4 月以來，持續低迷的房地產迎來密集扶持政策。供給側、需求側共同發力，是此輪政策主要特征。
供給端，以保交樓為核心，扶持政策圍繞緩解房企資金壓力為主，主要政策包括收儲、退地、合規 " 白名單 " 項目 " 應貸盡貸 " 等。
5 月 17 日，房地產工作會議明确 " 收儲 " 為 " 去庫存 " 的可行方法之一。中共中央政治局委員、國務院副總理何立峰指出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障住房。
會議明确，" 退地 " 同為纾困資金來源之一。何立峰指出，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。
同時，自然資源部正研究通過專項債券支持地方政府回收房企閒置用地，以盤活未開發或未竣工的存量土地，緩解房企困難。
國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心指出，妥善處置閒置土地，盤活存量土地，一方面，可以減少土地閒置帶來的浪費；另一方面，可以幫助企業（尤其是幫助問題房企）處理或盤活未開發的土地資產，有助于房企緩解資金困難、壓降債務和降低财務風險。
5 月 17 日舉行的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部副部長董建國表示，進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。" 城市政府推動符合‘白名單’條件的項目‘應進盡進’，商業銀行對合規‘白名單’項目‘應貸盡貸’，滿足在建項目合理融資需求。"
需求端重要支持政策，包括住房限購政策基本退出，推出住房 " 以舊換新 " 政策，降低個人住房貸款最低首付比例，取消全國層面個人住房貸款利率政策下限，下調住房公積金貸款利率，支持存量房貸利率 " 商轉公 " 等。
"517 新政 " 指出，在全國範圍首套、二套首付比例下限下降 5% 至 15%、25%，下調公積金利率 25 個基點至 2.85%、取消住房商貸利率下限。有券商指出，15% 的首套首付比例為 2003 年以來最低，25% 的二套首付比例為 2007 年以來最低。
商貸方面，5 月 17 日，央行發布通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。
住房公積金貸款方面，自 2024 年 5 月 18 日起，下調個人住房公積金貸款利率 0.25 個百分點。調整後，5 年以下（含 5 年）首套個人住房公積金貸款利率為 2.35%，5 年以上首套個人住房公積金貸款利率為 2.85%。
"517 新政 " 後，多地核心城市積極響應中央号召，陸續取消房貸利率下限，并跟進下調首付比例，以提升需求釋放。
限購方面，7 月，黨的二十屆三中全會審議通過了《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》，給了地方政府更大的操作空間：充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅标準。
進入 8 月，多地存量房貸利率 " 商轉公 " 政策落地。為節省購房者家庭利息開支，鄭州、深圳等多個城市宣布開辦商業性住房貸款轉公積金住房貸款業務。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，當前開展 " 商轉公 " 業務的城市已超 30 個。
後市走向何方？
密集政策出台後，市場出現脈衝式回暖。後續房地產市場走勢、配套政策支持、如何繼續緩解融資難等問題，仍是市場關注的焦點。
對于房地產市場下半年走勢，市場有不同看法。
8 月 15 日，國家統計局新聞發言人在國新辦新聞發布會上表示，7 月中國部分房地產相關指标降幅繼續收窄，但同時也要看到，多數房地產指标仍處于下降之中，房地產市場仍處于調整中。
在長江證券看來，展望 2024 年，房地產行業正在尋找新的均衡點，總量将加速進入均衡區間，但急跌階段正在過去，銷售同比降幅正逐步收斂；全局房價壓力逐步消化，但核心城市仍有較大結構性壓力。
任澤平團隊認為，中性情景下，2024 年底，宏觀經濟進入恢復通道，居民置業意願有所恢復，疊加再貸款收儲 " 去庫存 " 如期推進，一線城市外圍區網域放松限購加碼，全國商品房銷售面積或可實現築底。
張波告訴《财經》，今年房企整體銷售金額的同比下降趨勢已經沒有什麼懸念，但在政策不斷放松的環境下，預計下半年商品房銷售量同比降幅将逐步收窄。但不同城市和區網域的市場表現可能存在較大差異。
2024 年初，清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心聯合中指研究院發起課題 " 中國不動產市場趨勢預判調查 " 并發布調研報告。報告顯示，房地產市場企穩預期進一步走弱，近半數調查對象認為市場企穩需要三年以上時間。
如何持續緩解房企資金壓力，市場也有不同的看法。
有券商指出，若後續收購商品房以及盤活存量土地等相關政策順利落地，或可為房企的待售商品房以及土地庫存提供 " 退出機制 "，進一步改善房企現金流并緩釋市場對房企資產後續進一步減值的擔憂。
仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟告訴《财經》，資金方面，預計将着眼于構建多層次、多主體、多渠道的房地產融資體系，對不同所有制市場主體一視同仁地提供政策支持和金融服務，更好地提升投資、融資和運營各環節的資金利用效率。
克而瑞認為，對于出險房企，建議相關部門應加大加快出清力度和速度，通過市場化手段讓出險企業早日實現債務重組或破產清算。" 對于仍能正常運營的房企而言，當務之急是把握好現有政策做好債務接續，如通過增信支持政策、借助信用保護工具等增信方式，通過發行新債券實現借新還舊，還可通過發行 ABS、REITs（不動產投資信托基金）等方式盤活經營性物業。"
地產銷售數據脈衝式回暖後，市場期待後續有更多政策出台。
在任澤平團隊看來，當前是政策出台和落地的重要時間視窗，要抓住 " 金九銀十 " 視窗加大穩地產力度。短期看，下半年需要更大力度的增量政策。其給出的建議是：組建 3 萬億元以上的大型住房銀行，收購開發商的土地和商品房庫存；全面取消限購，一線城市應搶抓 " 金九銀十 " 的時間視窗率先放開郊區和大户型限購以提振人氣；持續降息，包括降低二套房存量房貸利率，減少購房成本。
在龐溟看來，在需求端，一線城市和高能級城市，雖然短期内全面取消住房限購政策的概率相對不大，但預計将根據房地產市場的具體表現，考慮從地段範圍上、住宅等級上、相關税費上進一步調減住房限購政策的力度。
