今天小編分享的财經經驗：越來越多的外地房企都在買入上海，歡迎閲讀。
怎麼能判定一座城市的熱度？
最先想到的答案可能是去看這座城市最新的 GDP、人口變化以及旅遊熱度，這些都是很好佐證城市熱度的指标。
但是除此之外呢，其實還有一個不太被留意的維度：土拍熱度。
有沒有想過為什麼每年都會去關注一座城市拍了多少地，賣出多少地王，本質上也就説明大家是真的在拿真金白銀看好這座城市。尤其是當這樣的真金還是來自别的城市。
就好比最近在土拍名單就看見了一個有點陌生的名字：北京城建。
确實，這些年基建類房企越發崛起的同時也順勢在大量城市拿地，但要知道在此之前北京城建基本都只深耕北京大本營。而今年在北京以外的一線城市拿地，對于北京城建也是第一次，甚至一口氣拿了兩個。
而在整個上海今年 7 批次土拍，其實不止北京，好多異地城市的本土房企都在兇猛地買入上海。
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這件事要放在 2015 年可能也不會如此驚訝，因為那個時候刻在大多數房企拿地基因裏的應該是這樣的口号：" 買買買、合合合 "、" 大幹 100 天，搶出售樓處 "。
彼時最有代表性的是 2016 年恒大新進入了 25 個城市，項目覆蓋全國 191 個不同城市，大規模拿地也讓恒大、碧桂園一步跨越三千億關口，甚至喊出 " 萬億 " 的遠景目标。
後來結果大家也都知道，萬億的目标擱淺了，且不説碧桂園今年上半年甚至尚未跻身拿地排行榜前 100 的名單，仿佛徹底消失了蹤影。
即使放眼全國所有房企，2024 年前三季度 TOP100 房企投資金額 6264 億元，僅約占 2023 年全年的 40%。
整理自：CRIC
截止今年上半年房企 100 強中只有 3 成企業在拿地，拿地金額超 500 億的房企僅剩 2 家。也就是説，大部分房企在今年上半年都沒有拿地，更别提風險更大的異地拿地。
但是我們再來看今年上海的土拍，在拿地意願普遍低迷的時候，截止目前為止上海經歷了 7 批次土拍，共賣出 35 塊地約 1128 億，平均到每塊地拿地價大概在 32 億。
更重要的是，拿地房企接近一半都來自外地。
整理自各批次土拍，僅供參考
35 宗地 17 宗都有外地本土房企參與，拿地幅數 48.6%，拿地金額更是多達 483 億。
并且仔細看這些異地房企們的能級都不低，涉及 7 個不同城市。
整理自各批次土拍，包含聯合拿地
最猛的廣州越秀拿了 4 塊，此外北京的北京城建，廈門三兄弟象嶼、建發、國貿，安徽的安徽高速安徽安聯，南通的南通瑞城。
還有久違的龍湖，以及今年異常積極杭州綠城。
今年 8 月徐匯濱江原小米總部地塊就是被綠城以 48 億拿下，這也是上海時隔八年再現全國地王。
甚至連泰國的房企都來了，拿在青浦，而這也是盤古地產在青浦新城中央商務區拿下的第二塊地，有點要深耕的意思了。
這種感覺就像是，别人家的孩子都得跑到家門口誇你幾句，這個含金量高太多。
了解完基本情況，下面重點説説兩個一線城市，這也是今年讓我最意外的兩個。
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第一個，才來上海不久的越秀 ，算是殺瘋了。
越秀之于廣州是什麼概念？用這句廣告詞大概可以概括，" 一座廣州城，半壁越秀造 "。
這句話還真不是誇大，曾經去到廣州就發現經常抬頭一望就是越秀的黃色 logo，廣州地鐵更是越秀的第二大股東，可以説越秀在廣州開發的優勢堪比碾壓級别。
但作為廣州地頭蛇，這幾年越秀卻大刀闊斧式的瞄準了上海，雖然來到上海不過 3 年時間，但在 2021 年，越秀就表示要首次以 180+ 億的投資規模拓耕上海。
去年一年，越秀大概報名參拍 30 宗地塊，光保證金就有 173.3 億元，然而僅摘得了 2 宗地塊。于是今年進攻只會更猛烈。
越秀上海部分拿地情況，僅供參考
2024 年越秀在上海拿地有 4 塊之多，并且定位非常精準：第一只拿市中心或熱門地塊，靜安、楊浦、普陀、闵行，第二只要是好地就不惜代價，不僅大多都是獨自操盤還敢高溢價拿地，溢價率基本 10% 往上。
最火的當屬前段時間刷屏的新楊思地塊，9 家房企參與、5 家聯合體參拍、競價 202 輪，40.37% 的溢價率，最後被華潤越秀中能建聯合體以 78.97 億元拿下，而這也是繼綠城打破徐匯濱江天花板之後，緊接着浦東新楊思地塊就一鳴驚人成為新晉的中環之王。
其實徐匯濱江那塊地越秀也去拍了，只不過最終被綠城拿下，由此可見越秀布局上海的野心。
而這樣的野心如今我在另一家房企也看見了——第二個，今年初入上海的北京城建。
南方的小夥伴可能不太熟悉這個名字，以往我們對基建型房企的認知也大多停留在中鐵建、中國建築這樣的全國型房企，但在京派房企裏，北京城建算是老大哥級别。
來源： 克而瑞
2024 年 1-11 月北京的銷售榜單上，北京城建銷售額 176.17 億，僅此于中海位居第二。
那為什麼還要來上海？
其實這個理由相當直白，因為似乎其他城市項目不太能賺到錢了。
根據 2023 年業績報告，北京城建最多的營收來自這四座城市，北京、重慶、成都、海南。
來源：2023 年業績報告
但仔細看去年除了北京區網域還能帶來 9.73% 的毛利率增加，其他城市的項目無一幸免都在減少，即使是北京區網域 154.88 億的營收，相比去年同樣下滑 26.84%。
這也難怪今年北京城建也得大膽邁出步伐，相中同屬一線城市的上海，并且是接連不斷兩次出手，ALL IN 楊浦。
更有意思的是，其中今年三批次土拍楊浦的長白社區，還是北京城建和越秀一起聯手拿下的，有一種廣州、北京房企都在看好上海的即視感。
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當然你可能會説，是不是因為他們本就是當地頭部，财大氣粗所以可以随便拿地。
這裏我想先跟大家分享幾個畫面：
第一，是今年上海豪宅市場有多誇張。
2024 年以來上海共產生了 30 個 " 日光 " 盤，其中 17 個是均價 10w/ 平的豪宅盤，今年上海的住宅大平層均價被 21w/ 平的翠六打破，最近開盤的露香園開盤當日即創下約 78 億元的銷售成績。
尤其對比全國來看，截至 11 月 28 日，上海總價 3000 萬元以上豪宅成交 2355 套，是去年全年的 2.5 倍，成交套數占全國重點十城的六成以上。
來源：丁祖昱評樓市
更誇張的還是 5000 萬以上的頂豪，2024 年上海總價 5000 萬以上豪宅成交 514 套，接近去年全年的 3 倍，成交套數占全國重點十城的80%以上。
第二，又是哪些人在買這些豪宅？
你可能意想不到的是，買上海豪宅的上海人可能只接近所有客户的一半。
根據澎湃新聞對今年 14 個單價 15w/ 平以上豪宅項目披露有效意向認購客户名單的豪宅項目進行統計分析，去除公司買家共計 3787 組客户，背後買家身份涉及全國 31 個省（市）。
整理自： 澎湃新聞
上海客户 1792 組，占比 47.3%，緊随其後是浙江 12.5%，江蘇 12%，安徽 4%，山東 3%，另外包括北京、四川、黑龍江、新疆、内蒙古都有。
不僅是全國的房企，全國的富豪們今年也在大量買入上海，如果再考慮到如今上海市中心一手豪宅仍然受到高積分限制具有較高門檻。
換言之，上海今年豪宅能賣出全國大概 80% 的 5000 萬以上頂豪，很大程度是因為上海豪宅僅限這麼多套，否則這個占比可能會更高。
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而這也符合今年房企們拿地的主要策略：以銷定投。
簡單來説就是不設定具體的拿地指标，而是根據市場行情與自身現金流情況适時調整，奉行以銷定投的策略。
舉個例子，好比今 年接連兩次出手的綠城，事實上，綠城已經離開上海很久了，直到去年 8 月機緣巧合在上海拿下嘉定、青浦和闵行的三塊地，也就是 " 繁花三章 " ，雖然都處于外環外，但銷售情況都不錯。
圖源：真叫盧俊
其中沁蘭園更是做到了連續 3 次觸發積分，開盤當日就售罄，全盤銷售金額超過 95 億元。
而在今年，綠城繼續花費近 60 億再次拿下上海兩塊地，包括徐匯濱江地王，本質上就是想要緩解 " 杭州依賴症 "。
整理自：上海土地市場
再來看今年上海其他拿地的異地房企也是如此，基本都集中在市區地塊，且容積率最高也就 2.0 以上，也是因為這樣的地是真的可以幫助開發商賺到錢。
以越秀為例，不過 2021 年才入上海，2022 年，越秀地產以 108.57 億元的銷售額，位列上海第 27 位，在越秀地產銷售額中占比 8.6%；2023 年在上海以 169.07 億元位居第 12 位，占比上升到 11.9%。
來源：越秀 2024 年年中報告
從 2024 年的中期年報也可以看出，上海樓市今年的政策放寬也是原因之一，從去年的認房不認貸，到今年的外環外開放單身限購、527 新政、929 新政大量的政策在密集釋放，而新房成交均價創下近年新高的同時，商品住宅供求均在同比回落。
此外根據越秀 2024 年上半年的銷售情況，上海項目的銷售均價在 12.02w/ 平，遠高于廣州的 4.14w/ 平和深圳的 8.13w/ 平
來源：越秀 2024 年年中報告
本質上拿地也好賣項目也好，錢都是聰明的，永遠會流向對自己最有利的地方。
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行業進入下半場，如何才能讓自己更好的活下去，這是所有房企想要破的題，确實可以通過提升項目能級，從而在末端的產品釋放出產品力。
但是也别忘了，時代不同對于一個項目的戰略定位也需要不同，想要最後呈現的更多勢必會要求項目前期擁有更加周全的布局與思考，所以具備精準識别 土地供給側 的眼光同樣非常重要。
這也是為什麼越來越多房企會采用以銷定投的方式，以銷定投的本質，也就是從原本單一買入城市能級的視角轉變為精準定位地塊本身。
與其説異地房企在買入上海，不如更準确一點，是在買入上海背後的土地價值，畢竟很多時候一個項目的命運，從拿地開始就決定了最後結果。
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：Moon，36 氪經授權發布。
