今天小編分享的财經經驗：房地產，又回到了熟知的年代？，歡迎閲讀。
房地產又出現了一種新的内卷模式。
都説現在房企很卷，卷產品，卷展示，卷交付。其實還有一種卷，那就是卷速度上。
雖然高周轉已淡出人們視線，但房企對于開發效率的追求并沒有停止，加快開發節奏，縮短預售周期，在當前是一個普遍現象。有的項目，上午九點拿地，十點已進場施工；有的項目從拿地的首開只用了 46 天，還做出了近萬方的實景示範區；預售周期壓縮至六個月以内的項目更是比比皆是。
可以説，房企其實從未走出 " 速度 " 的焦慮。這也給人一個錯覺，整個行業好像又回到了 2018 年那個熟悉的年代。
01 首開周期最短不足 2 個月，項目開發節奏普遍提速
説起高周轉，就不得不提碧桂園當年最有名的 "456" 模式：拿地 4 個月開盤，5 個月現金流回正，6 個月資金再周轉。
高周轉的核心目标是提高資金循環利用率，實現滾動開發。這一模式，與高負債、高杠杆并成為地產的 " 三高 " 模式，在前些年大為盛行，是房企實現快速擴張的核心武器。
當前，地產已過去了追求規模的階段，尤其是随着大部分房企投資縮水，滾動開發基本已不復存在了。但這并不意味着房企不再注重開發效率，相反的，這兩年地產項目開發提效趨勢非常明顯。
比如説，從拿地到規劃的周期，很多項目已縮短到七天以内。
有自媒體在今年初做了個統計，2023 年杭州新拍地塊從出規劃的時間最快都在七天左右，其中，中天開發的一個項目，拿地 6 天户型圖便已經敲定。
杭州上半年運營效率最快的 5 個項目，從拿地到首開的時間僅為 66 天或以下。其中最快的是濱江 · 聽翠軒，僅用了 46 天便做完了近萬方的實景示範區。
再看另一個城市西安，克而瑞的數據顯示，2024 上半年西安新盤平均預售周期 9 個月，有大約一半的項目預售周期在 6 個月以内。頭部房企的開發提速尤為明顯，龍湖、中海、保利等房企，預售周期最短都已控制在 3 個月以内。
房企為什麼這麼 " 急 "？
眾所周知，對于投資量巨大的地產項目而言，時間便是最大的成本之一。這一點放在任何時候都是一致的。相較之前幾年，房企現在成本壓力焦過之而無不及。畢竟在行情好的年份，晚開盤可能只是賺得少些，現在晚開盤可能不止是賺少了，還可能是由盈轉虧。
此外，壓縮首開周期，也是為了應對當前復雜多變的市場形勢。
一方面，早入市，才能在急劇變化的環境中争取更多的确定性。 地產仍處于調整期，行情變化、政策變化随時發生，對房企來説，以最快的速度入市才是最安全的。
為什麼這麼説呢？ 舉個例子。
前不久，明源君在一篇文章中聊到了拍地計容放寬的現象。以廣州為例，去年 11 月出台計容新規，允許陽台面積占到套内建面的 20% ；而今年針對優質地塊展開 " 高品質住宅 " 試點，先後拍出了幾宗陽台面積占比 25% 、 30% 的地塊。
這意味着，市面上很快就會出現一批得房率超過 130% 的房子。年初得房率 100% 的項目還為人津津樂道，沒幾個月時間被後來者吊打了。
除了政策風險外，市場快速波動也迫使房企不得不加快開發節奏。
當前市場震蕩頻繁，可能這個月還不錯，下個月就不行了。大環境留給每個項目的視窗期都很短。最快的速度上市，才能在急劇變化的環境中赢得更多确定性。
另一方面，房企戰略高度趨同，提早入市才能先發制人。
最近幾年房企從投資布局，到產品規劃上呈現出了高度一致性：向核心城市核心地段集中，向改善及豪宅產品發力。
戰略高度趨同，加劇了產品同質化競争。
當前市場處于供過于求狀态，項目與項目之間的競争，可以説到了赤身肉搏的程度。早入市的項目可能分到一碗湯，晚入市的項目可能連碗都摸不到。這種态勢下，提早入市才有機會搶占先機，先發制人。
02 開發提效是系統性工程，考驗房企綜合管理能力
無論從客觀環境還是主觀意識的維度，房企都有開發提速的訴求。對此，頭部房企也給予了足夠的重視。
比如華潤置地，去年就已經提出對标工期與交付。今年内部開展優秀城市和優秀項目對标，核心是将那些又快又好的全維實景展示的項目經驗在内部擴散、復制。而全為實景示範區的打造效果及速度，也被列入了各城市總的 KPI。
據説，從拿地到全維實景示範區開放，華潤置地最快只需 85 天就能完成。
綠城在運營效率提升效果明顯。根據半年報，今 2024 年上半年，新項目從拿地到開工、經營性回正周期平均分别提速 0.4 個月和 2.1 個月，分别達到 1.7 個月和 9.5 個月。
在其重點城市，數據對比更為明顯。其中杭州拿地至經營性回正周期由 8.8 個月縮短至 7.1 個月；西安拿地至首開周期更是由 6.7 個月大幅縮短至 3.5 個月。
那麼，頭部房企是如何實現開發乃至整體運營效率提升的？
1、開發節奏提速，需各部門協同作戰
要卷速度，還要卷品質；要讓老板滿意，更要讓客户認可，典型的既要又要還要且要。
因為，即便是同樣的首開周期，現在達成的難度也比過去要高得多。因為現在大部分項目，都在做全維實景示範區，也就是要把正式交付後一部分場景提前兑現，除了傳統的售樓處、模範間外，還包括社區大門、公區園林景觀、建築外立面乃至會所、地庫等。
綠城有個項目的示範區，甚至把整個景觀中軸線都做完，相當于将半個社區園林景觀都提前呈現的。還有一些項目把售樓處和社區會所做了融合，會所業态提前招商運營，首開階段會所的商業、餐飲乃至教育機構已投入運營了。
這一輪房企開發提效，絕對是個系統性工程，考驗的是營銷、工程、成本、設計乃至招商等各專業的統一作戰能力。
2、各項工作充分前置，實現拿地即開工
説到開發效率，大家最擔心的是還是工程質量打折扣。如果只是純粹通過搶工趕工來提速，将節點壓力全部壓在工程端，自然免不了受影響。
事實上，開發提效最重要的是将工作充分前置。
舉例來説，有的項目前腳剛拍完地，後腳施工隊就進場了，中間幾乎是無縫銜接。
實現 " 拿地即開工 "，主要要滿足三個條件：有圖，有證，有人。
圖紙前置早已不是新鮮事。在拿地之前，大量的前期工作，比如地塊測算、客户研究、產品定位等都已提前完成。房企帶着設計方案去拿地，有的甚至連地庫的效果圖都做好了。有的項目挖機和鑽機都等在場外，只待競拍一完成，馬上就進場開挖。
人的問題更好解決。頭部房企都有戰略合作部門，提前打好配好，随時準備開工。
再説説證照的問題。通常來説，項目必須取得建設工程施工許可證才能開工。過去 " 拿地即開工 " 的項目，多數涉嫌無證施工，要面臨處罰。
而當前，為了提高房企的拿地積極性，各地紛紛優化拍地流程，将拿地即開工變成一種合規操作。
比如廣州直接提出為房企提供 " 全鏈條保姆式 " 的土地出讓服務，通過優化供地程式，讓房企實現 " 拍地即進場 "、" 拿地即開工 "。
支持房企将設計方案編制前置，由規劃和自然資源部為拿地企業提供技術指導并出具技術審查意見，建設部門可憑該意見開展施工圖設計審查等工作，等企業正式完善用地手續後，可 3 個工作日内核發建設工程規劃許可證。
南京九月份出台的新規指出，房企可憑土地出讓合同申請辦理建設工程規劃許可證和施工許可證；且經申請之後，憑合同可提前進場開展土地勘察、施工等工作。
有了政策的支持，地產項目開發提效更是水到渠成的事了。
3、產品及流程标準化，開發全過程提效
提到圖紙前置，這就不得不提一下產品标準化。因為，這是房企快速出圖、前置出圖的關鍵。
以前高周轉時代，地產行業有種説法：" 一套圖紙通用全國 "，以此來形容極致的產品标準化。
雖然略顯誇張，但不得不承認的是，标準化依然是房企降本提效增質的重要手段。
以濱江為例，在其大本營杭州，濱江的開發效率一直處于領先位置，這與其產品高度标準化有密切關系。
以今年上市的杭州濱運錦繡裏為例，26 萬方超級大盤，從拿地到開盤僅用了 4 個月，并且是沉廣場、會所、地下恒温泳池等實景展示。
坊間有個傳聞説，濱江在杭州，幾個樓盤可以共用一個售樓處。其标準化程度之高可見一斑。
而高度标準化的產品要持續受到市場青睐，產品需要不斷迭代更新，在市場驗證中保持進化。
比如在產品标準化上，濱江建立了 "A+ 定制、A+ 豪華、A+ 經典、A 豪華、A 經典、A 舒适、B 豪華、B 經典、B 舒适、C 豪華、C 經典、C 舒适、D 豪華、D 經典、D 舒适 " 共四大產品體系十五個标準版本的完整產品标準化體系。
拿地之後，設計可以快速的從產品庫裏面篩選各項标準進行組合、優化，快速的形成新的產品方案，極大的提高了項目從定位、方案設計、招标到材料采購等各開發環節的效率。
在工程管理上，标準化同樣發揮着降本提效的作用。
目前，濱江建立了《模範先行制度》、《工程防滲漏水管控制度》、《隔音降噪專項管控制度》、《門窗系統專項管控制度》、《成品保護制度》、《交房驗房制度》等等一系列工程管理标準化制度，提高工作質量控制的效率與準确程度。
除了圖紙和證照，" 人 " 的因素同樣影響項目開發提效。濱江多年來形成了一批供應商隊伍，雙方合作溝通成本，管理效率高，已形成了濱江一個難以復制的優勢。
結語
在地產高速發展的時代，我們常説房企只有努力奔跑才能留在原地。
雖然以規模輪英雄的時代已過去，但房企似乎沒法慢下來。
所謂 " 快 "，不再是追求資金快速滾動，而是追求項目各流程提效，省去不必要時間浪費，并應對外部環境的急劇變化。而這，其實也是對房企綜合實力提出了不小的考驗。
本文來自微信公眾号 " 明源地產研究院 "，作者：言之，36 氪經授權發布。
