今天小編分享的财經經驗：看完現在租金走勢，我逐漸沉默，歡迎閲讀。
租金回到了過去
每年的三月、七月、九月分别對應市場的務工期、畢業季、升學季。
我現在依然記得 2022 年 6 月租賃市場大漲，有的中介帶看帶到電動車沒電，差不多兩年前我們又發現租金市場在逐步下行等等。
今天依然是次租賃市場記錄，站在這個三月底的日子裏我們去看看全國的租賃市場又發生了怎樣的改變。準确説是過去三年發生了什麼？
上海的房東也許能從中看到上海租賃市場背後那個最大背景，全國各地的房東也許能從中看到自家房子過去三年到底經歷了什麼。
更重要的是接下來呢，租賃市場正在醖釀着怎樣的改變 ……
01租金幾乎回到 2019 年
租金幾乎是樓市裏最神秘數據，全國新建商品房、存量房交易還有個面積和金額，租賃什麼都沒。
上海 16 個區還可以通過市調走訪人肉記錄，全國市場真的有如茫茫大海。這也是為什麼當我們看到中國指數研究院這份全國租賃數據記錄的時候幾乎當即拍腿決定拿出來分享。
這份數據聚焦的全國 50 個城市，北上廣深這樣的超一線、杭州成都這類強二線，甚至東莞、佛山這樣三線都在列。
選取的也是這些城市的住宅租金，然後分租金、環比漲跌得出了這樣的數據，我跟各位一樣也是頭回看到，原來全國範圍的租金波動是這樣的。
上海寶山區的朋友兩年前租的一室户 3500 元 / 月，已經降到現在的 3200 元 / 月。
北京朝陽區傳媒大學地鐵站藝水芳園小區，是東三環上班族租房重點涉獵範圍，這裏的 90 平三房次卧兩年前租金 3000 元 / 月，現在回到了五年前的 2800 元 / 月。
我将這些日常詢盤的點狀案例套在上面那份表格上，這下浮的點數有點契合。
今年 2 月同比去年 2 月全國住宅租金下浮 3%左右，今年 2 月同比 2023 年 2 月下浮 7%左右。
不過這些數字并不是那麼值得關注，更值得關注的是我們的租金現在回到了哪年。
從 2021 年的峰值到 2025 年，你會看到租金分三年有條不紊的下行。
數據分布跟市場起伏異曲同工的地方在于會周期性出現波峰和谷底，放在數據分布上就是正态分布。
2021 年是過去五六年間的峰值水平，2021-2025 年我們看到的中間分三年遞減。
而 2021 年前的兩三年則是租賃價格不斷起勢的時候，換句話講今天的房租至少回到 2019 年前後水平。
這個階段裏全國住宅租賃市場每月每平米 35.5 元左右，30 平就是 1065 元 / 月、60 平就是 2130 元 / 月、90 平就是 3195 元 / 月。
而時間也讓數字變得格外有意思，從 2019 年前後的 35.5 元的每月每平到 2021 年的高點，現在又回到了這輪周期的最開始。
02
這份數據走勢背後有類產品格外值得關注，不知道各位最近關注一條消息沒，就是萬科泊寓開放加盟。
泊寓是典型的長租公寓項目，長租公寓這個已經遠離主流地產很多年的概念最近一次爆發是 2016 年，彼時各位聽過沒聽過的房企都有布局長租公寓。
而泊寓放在任何長租公寓排行榜單裏他都是 TOP1 規格，但即便如此他活的并不容易，其背後也反應了整個長租公寓市場現狀。
全國平均住宅租賃近一年跌幅 3% 左右、近兩年跌幅 7% 左右。長租公寓近一年跌幅 4.8%、近兩年跌幅 7.9%。
2022 年至 2024 年，根據中指的統計重點 30 城的集中式長租公寓租金累計跌幅在 10% 以上。
整個租賃市場裏長租公寓确實更為艱難，而長租公寓内部你很容易想象到的，同時也是數據裏顯示的。
二三線城市的長租公寓尤為艱難，跌幅更大：集中式長租公寓租金累計跌幅在 10% 裏，其中一線城市跌幅較小 12%，二三線代表城市跌幅在 16% 左右。
我請教了兩位專門做長租公寓的管理人，在他們看來，個人房東的零成本、自如這類機構的強運營、中介機構的強客源。
這三點長租公寓一條都沒沾上，而這也讓長租公寓成為租賃市場最冷的一脈。
市場很現實，下行期的時候最先臉着地的就是產業鏈上最薄弱的那一環。
03而當我看清後面走勢，我也漸漸沉默
説實話是并不知道這份數據哪裏是終點，距離 2021 年 7 月已經過去 4 年，租金走勢中有兩件事讓人略感不适。
首先全國租金走勢的環比漲跌，你會發現過去三年我們的租金走勢不是漲跌的問題，而是跌多跌少的問題。
我将租金環比走勢單獨拎出來，這件事有點出乎意料，畢竟每年 3 月、7 月、9 月的節點都像租賃市場裏的 " 黃芪 "，提氣補血功效顯著才對。
但過去三年你會看到即便遇到這些大熱節點，換回來的也頂多是個平手。
到今年這個 2 月的租金的環比漲幅居然為零，換句話説全國範圍的租金動力還很虛。而今年這個 2 月如果還是打平手的狀态，即使後面漲也是微漲，而二三月市場向來是強過 7 月、9 月兩個高峰期的。
如果現在如此那指望後面兩個節點翻身就有點困難了。
更何況從歷年市場來看還存在 " 黑色九月 "，就是每年 9 月後，市場都要下行，這是租賃市場的自然規律。
放在過去五年的市場也是年年如此，全國租金跌幅之所以能回到 2021 年之前，數據層面看也離不開 9 月。
所以眼下的租金停在了 2 月，但後面的趨勢已經躍然紙上。
04數據背後這樣的租賃市場到底發生了什麼
大的背景太過宏大沒必要贅述，説幾個市調過程中遇到的真實直接的降價理由。
我拿起電話跟青島的租賃小哥聊了會。了解到的情況：青島市南板塊的某兩室户去年月租 9000-9500 元 / 月，今年在 8600-9000 元 / 月，甚至還有更低的，因為這裏的房東喜歡以年為部門計算房租，一年到手 10 萬的月租平坦到每個月是 8333 元 / 月。
以往這類房源的租客都是企業外派到青島的員工租賃需求，但今年開始企業開始為他們換租，換到租金更便宜的房源裏。
這也成為青島這類二線城市租賃市場下滑的最直接原因，因為哪怕是個人租賃也會遇到這種降低預算的問題。
我又電話了武漢的租賃小哥。對方告訴我們，武漢濱江邊上某濱江項目 2022 年交房，現在在當地德佑上的挂牌 30 套，300 套的房子裏這就是 10% 的租賃挂牌率。
驚人挂牌率的背後是房東發成屋價下行幅度遠超預期，但自己又不住，于是挂牌到租賃的就激增。
濱江項目所在板塊武漢硚口
而租賃市場跟其他市場一樣一樣，但凡供需失衡，委屈的只有價格，而這也成為我們今天讨論全國租金的最大語境。
因為幾乎所有的租金下行背後都不是租房的人變少了，而是房子變多了。
這房子除了從二手房過來的、也有從保租房、從長租公寓過來的 ……
最後就看到了今天的租金行情。
05
這稿件越寫越讓人沉默，不過不知道是巧合還是命定。
我發現租金這件事下滑是一方面，結局不一定是壞的。
租金市場下行的背後有個數據卻上升了，租金房價比。
這是 50 城的平均租金房價比，約為 2.14%，這個數字來到 2021 年以來的新高。
數據來源：中指研究院
這裏面增長的每個百分比前面的小數點都意味着住房租賃資產投資價值在提升。
不誇張的説就在所有人告訴我投資需求已經 s 絕的時候，去年 10 月的一天我朋友圈裏一位銀行出身的金融人士就跟我讨論過買房放出去租的案例。
圖源：真叫盧俊
讓我沒想到的是更早之前也是他跟我説的堅決不買房，而這次讓他決定買房的理由就是租金房價比，在他看來房價已經降到了适合出手的時候，我想他不是市場裏唯一這麼做的人。
這背後本質上就是房價進入新一輪定價周期，租金的波動相較于房價而言相對平穩，反而讓放租成為一件有效益的事。
我想這會兒市場上在租金和房貸之間搖擺的房東是不是也變多了，你覺得呢？
本文來自微信公眾号 " 真叫盧俊 "，作者：巧克麗麗，36 氪經授權發布。
